TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e CANCIANI, M^e DANTEC

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e FISCHER

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/09115

N° Portalis 352J-W-B7G-CXKNO

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [S] [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [Y] [T] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par Maître Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1193

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CABINET [Z]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0750

Madame [M] [H]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean-François DANTEC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0590

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/09115 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXKNO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 11 décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 11 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

M. [S] [B] et Mme [Y] [T] épouse [B] sont propriétaires de plusieurs lots dans cet immeuble, notamment un appartement au 5ème étage (lot 7) et une chambre au 6ème étage (lot 11).

Mme [M] [H] est également propriétaire de plusieurs lots au 6ème étage de cet immeuble, notamment un appartement (lot 8) et trois chambres (lots 9, 10 et 12).

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 avril 2022, plusieurs résolutions ont été présentées et/ou adoptées : 18.1 (projet de cession d’une partie commune), 18.2 (création d’un lot 13 par prélèvement sur le palier commun du 6ème étage de 4 m2), 18.3 (vente du lot 14 à Mme [H]), 18.4 (approbation du modificatif de l’état descriptif de division consécutif à la création du lot 13), 18.5 (répartition du produit de la vente) et 18.6 (mandat au syndic pour représenter le SDC lors de la vente).

Par actes d’huissier de justice du 30 juin 2022, les époux [B] ont assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et Mme [M] [H] afin d’obtenir l’annulation des résolutions précitées.

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 9 novembre 2023, les époux [B] demandent au tribunal de :

«  Vu la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

PRONONCER la nullité des résolutions n°18, n°18-1, n°18-2, n°18-3, n°18-4, n°18-5 et n°18-6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] en date du 21 avril 2022 ;

REJETER toutes les demandes présentées tant par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]) que par Madame [M] [H] à l’encontre des époux [B] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et Madame [M] [H] solidairement à payer à Monsieur [S] [B] et à Madame [Y] [B] la somme de 7.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et Madame [M] [H] solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 20 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la résolution 18, et ses sous-résolutions, de l’assemblée générale du 21 AVRIL 2022

DEBOUTER les époux [B] de leurs demandes fins et conclusions.

LES CONDAMNER en tous dépens dont distraction au profit de M^e Franck FISCHER avocat conformément à l’article 699 du CPC outre au paiement au syndicat des copropriétaires d’une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC.

DIRE QUE les époux [B] seront exclus du bénéfice de la somme qui sera allouée au syndicat des copropriétaires du chef de l’article 700 du CPC ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 27 septembre 2023, Mme [M] [H] demande au tribunal de :

«  Dire et juger recevables et bien fondés Madame [H] en ses conclusions.

Vu la résolution 18 et ses annexes de l’assemblée générale du 21 AVRIL 2022 autorisant uniquement la vente d’une partie commune à Madame [H].

Vu la résolution annexe18-2.

Débouter les époux [B] de leur demande.

Condamner les époux [B] à la somme de 50000€ à titre de dommage et intérêts pour abus de procédure et 5000€ au titre de l’article 700 du CPC

Condamner les époux [B] aux dépens ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 27 mai 2024 et l’affaire a été plaidée le 11 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale d’annulation des résolutions 18 à 18-6 et la demande de dommages-intérêts

A l’appui de leur demande, les époux [B] font valoir que :

— l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives et aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété;

— la création du lot 13 sur l’emprise du palier du 6ème étage empêche l’accès à leur chambre lot 11 depuis l’escalier unique de l’immeuble ;

— sur le plan de Mme [H] après création du lot 13, le mur porteur situé dans le prolongement de la cage d’escalier unique de l’immeuble a été supprimé pour faire apparaître artificiellement un accès au dégagement commun desservant leur chambre au 6ème étage ;

— aucune décision de démolition de ce mur porteur, partie commune, n’a été prise par l’assemblée générale et aucune étude de faisabilité de cette démolition n’a été réalisée ;

— la création du lot 13 et sa vente à Mme [H] les priveraient de l’accès à leur chambre du 6ème étage et porteraient gravement atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives dont ils sont propriétaires ;

— ces résolutions ne pouvaient pas être approuvées sans leur accord ;

— le but de Mme [H] est de leur nuire ;

— la mention de la résolution 18.2 selon laquelle le lot 11 conserve son accessibilité par l’escalier et le couloir du 6ème étage n’est pas une condition suspensive mais une affirmation de principe ;

— cette mention est frauduleuse car contraire aux plans communiqués par Mme [H] ;

— si la modification de l’accès au couloir se révélait impossible, ils seraient privés d’accès au couloir ;

— ils souhaitent conserver un accès indépendant à leur chambre du 6ème étage.

En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que :

— les époux [B] possèdent un duplex avec accès direct à leur chambre du 6ème étage par leur appartement du 5ème étage ;

— les époux [B] sont en litige avec Mme [H] depuis des années ;

— aucun dossier de demande de travaux n’a été présenté par Mme [H];

— la résolution 18-2 précise que le lot des époux [B] conserve son accessibilité par l’escalier et le couloir du 6ème étage ;

— la question des travaux était destinée à être vue lors d’une assemblée ultérieure puisque le dossier de Mme [H] n’était pas prêt.

Pour sa part, Mme [H] fait valoir que :

— elle est en conflit avec les demandeurs depuis 2012 car ils veulent contrôler tous les travaux qu’elle réalise dans son appartement ;

— sa mise en état dans cette affaire est superfétatoire ;

— l’assemblée de 2022 était uniquement consultée sur la possibilité de lui vendre une surface de palier ;

— elle n’a pas souhaité présenter en l’état un dossier de demande de travaux ;

— elle réalisera une étude complète pour les futurs travaux mais a préféré procédé par étapes ;

— elle subit les abus judiciaires des époux [B] depuis 10 ans et il y a une volonté de lui nuire.

*

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale.

Possède la qualité d’opposant, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée. A l’inverse, le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l’assemblée générale n’est pas opposant au sens de ce texte.

L’abstentionniste ne doit pas être considéré comme opposant au sens de l’article 42 précité.

Vu l’article 26 de la même loi qui dispose notamment que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Sur ce,

En l’espèce, les époux [B], qui sollicitent l’annulation des résolutions 18, 18-1, 18-2, 18-3, 18-4, 18-5 et 18-6, versent aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 avril 2022.

Il en ressort qu’il n’y a pas de résolution 18 et que la résolution 18-1 est une information qui n’a pas fait l’objet d’un vote. Les époux [B] ne sont donc pas recevables à solliciter l’annulation de ces deux prétendues résolutions.

S’agissant des autres résolutions, elles ont été adoptées par l’assemblée générale et les époux [B] ont bien la qualité de copropriétaires opposants.

Le non-respect du délai de l’article 42 pour engager la procédure n’est pas justifié, ni même invoqué.

Les demandes d’annulation des résolutions 18-2 à 18-6 seront donc jugées recevables.

*

Sur le fond, les résolutions litigieuses portent sur la création d’un lot 13 de 4 m2 par prélèvement sur le palier commun du 6ème étage, sur sa vente à Mme [H] au prix de 4.000 €, sur l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division consécutif à la création de ce lot, sur la répartition du prix de vente et le mandat donné au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires lors de la vente.

Les époux [B] demandent l’annulation de ces résolutions au motif qu’elles auraient pour effet d’empêcher l’accès à leur chambre de service du 6ème étage par l’escalier commun et le couloir commun du 6ème étage.

Sur ce point, il est exact que la résolution 18-2 mentionne bien que :

«  le lot 11 détenu monsieur et madame [B] conserve son accessibilité par l’escalier et le couloir du 6ème étage ".

Les parties s’accordent sur le fait que la modification de l’accès existant est nécessaire pour maintenir la circulation vers le couloir commun après création du lot 13.

Un nouvel accès est effectivement dessiné sur le plan de copropriété

« état futur » établi par un géomètre-expert et soumis à l’assemblée générale avec le vote des résolutions litigieuses.

A suivre ce plan, ce nouvel accès au couloir commun des chambres de service du 6ème étage implique pour être créé de supprimer une partie d’un mur commun.

La création du lot 13 et sa cession à Mme [H] n’impliquent aucune atteinte aux modalités de jouissance du lot 11 des époux [B] si elles s’accompagnent effectivement de la création d’un nouvel accès équivalent au couloir commun par destruction d’une partie d’un mur commun.

Mais, il est aussi exact qu’en l’état, le projet soumis par Mme [H] et autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas suffisamment complet pour garantir le maintien des modalités de jouissance du lot 11.

Le syndicat des copropriétaires, comme Mme [H], indiquent que le dossier de travaux concernant la création de ce nouvel accès n’est pas prêt et sera traité ultérieurement par l’assemblée générale.

A ce jour, aucun architecte ou entreprise de bâtiment ne s’est prononcé sur la possibilité technique de détruire une partie du mur commun pour créer ce nouvel accès. Même en cours de procédure, aucune étude technique n’a été produite.

Les spécificités techniques de ce nouvel accès ne sont pas connues (dimensions notamment par rapport à l’accès actuel).

La question du financement de ces travaux n’a pas non plus clairement été tranchée.

Ces points étaient pourtant des préalables à la création du lot 13 tel qu’envisagé ou a minima devaient être traités en même temps dans le cadre d’un projet global.

Rien ne garantit effectivement que l’assemblée générale autorisera quoiqu’il arrive la création de l’accès tel que mentionné au plan, même après avoir autorisé la création du lot 13.

Dans ce contexte, en l’absence de projet global autorisant également les travaux de déplacement de l’accès commun au couloir du 6ème étage après étude technique préalable, les résolutions litigieuses portent à ce stade atteintes aux modalités de jouissance du lot 11.

En l’état, le tribunal ne peut qu’annuler les résolutions litigieuses.

Les résolutions 18-2 à 18-6 seront donc annulées.

La demande de dommages-intérêts de Mme [H] sera rejetée, la procédure n’étant pas abusive.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à verser aux époux [B] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamnation de Mme [H] à ce titre sera rejetée car sa mise en cause, qui n’était pas indispensable à la validité de la procédure, a été faite par les demandeurs.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE irrecevable la demande d’annulation des résolutions 18 et 18-1 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] en date du 21 avril 2022 ;

DECLARE recevables les autres demandes des parties ;

ANNULE les résolutions 18-2, 18-3, 18-4, 18-5 et 18-6 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] en date du 21 avril 2022 ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de Mme [M] [H];

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à M. [S] [B] et Mme [Y] [T] épouse [B] une somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 8] le 11 Mars 2025.

La Greffière Le Président