Tribunal Judiciaire d'Annecy, Référé jcp, 11 février 2026, n° 25/00528

TJ Annecy 11 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le bail a été résilié de plein droit en raison de l'absence de paiement des loyers, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la locataire, considérant qu'elle n'avait plus de droit d'occupation après la résiliation du bail.
Accepté
Impayés locatifs
La cour a condamné la locataire à payer les arriérés de loyer et les indemnités d'occupation, en raison de son occupation sans droit.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné la locataire aux dépens, considérant qu'elle a succombé au principal.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a accordé une somme au bailleur sur le fondement de l'article 700, considérant l'inéquité de laisser ces frais à sa charge.

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Sur la décision

Référence :	TJ Annecy, référé jcp, 11 févr. 2026, n° 25/00528
Numéro(s) :	25/00528
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	20 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne BUFFET

Texte intégral

Expéditions le : Minute n° 26/00035

Grosse :

ORDONNANCE DU : 11 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00528 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7IZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Fabienne BUFFET, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame [F] [T], demeurant [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 07 Janvier 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 11 Février 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 3 juin 2014, l’E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT a donné en location à Madame [F] [T] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Le 19 mai 2014, l’E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT a donné à bail à Madame [F] [T] un garage n°4375.6002.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 715,64 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, l’E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT a fait assigner Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy, statuant en référé, demander, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater que le bail d’habitation du 3 juin 2014 et le bail du garage du 19 mai 2014 ont été résiliés de plein droit à la date du 17 décembre 2023 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [F] [T] des locaux faisant l’objet dudit bail, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de ses meubles et effets, avec l’assistance de la Force publique si besoin est ;

— Dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et ls articles R.433-1 et R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Madame [F] [T] à payer à l’E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT, à titre provisionnel, une somme de 3 663,58 euros correspondant à l’arriéré de loyer et indemnité d’occupation arrêtés au 12 septembre 2025, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 octobre 2023 ;

— Condamner Madame [F] [T] à payer au requérant une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au dernier loyer, outre charges justifiées, avec indexation, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du 13 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [F] [T] à payer au requérant la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [F] [T] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A l’audience, l’E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 887,04 euros au 31 décembre 2025. Il explique que très peu d’échéances de loyer avaient été payées (seulement deux en 2025) et que Madame [T] n’est pas en mesure de respecter un plan d’apurement.

Madame [F] [T] comparait en personne. Elle souhaite se maintenir dans le logement et sollicite l’octroi de délais de paiement. Elle affirme qu’elle a repris le paiement de certaines échéances. Elle explique qu’elle a effectué une demande de RSA en novembre 2024, à la suite de la clôture de sa société, et qu’elle n’a commencé à percevoir que 9 mois après avoir fait sa demande, qu’elle n’avait pas de ressources pendant cette période. Elle a été opérée d’une tumeur au cerveau qui lui a laissé des séquelles, elle a essayé de reprendre un emploi en juillet mais son état de santé ne lui a pas permis de le garder plus de trois semaines. Elle est veuve et vit avec son fils de 15 ans. Elle perçoit le RSA à hauteur de 322 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 4 septembre 2023, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 septembre 2025 pour une audience fixée au 7 janvier 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il convient de rappeler que l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à 6 semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (C. cass., avis du 13 juin 2024).

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par la locataire contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois, il ne sera pas donc tenu compte du délai de 6 semaines visé au commandement de payer.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 16 octobre 2023, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 715,64 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 31 décembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 16 octobre 2023 et le 17 décembre 2023, la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux s’en sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 17 décembre 2023 et que Madame [F] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Madame [F] [T] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Madame [F] [T], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Madame [F] [T] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 31 décembre 2025, Madame [F] [T] est redevable d’une somme totale de 4 887,04 .

En conséquence, Madame [F] [T] sera condamnée à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 4 887,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de décembre.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 715,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que Madame [F] [T] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer, elle n’apparaît par ailleurs, au regard de sa situation financière, pas en mesure de régler sa dette locative.

Ainsi, il ne peut être accordé des délais de paiements à Madame [F] [T].

Sur les frais du procès

Madame [F] [T] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Madame [F] [T] sera donc condamnée à payer à l’E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de l’E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT,

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux conclus le 3 juin 2014 et le 19 mai 2014 entre l’E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT d’une part, et Madame [F] [T] d’autre part, concernant un logement et le garage n°4375.6002 situés [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 17 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que Madame [F] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à Madame [F] [T]de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Madame [F] [T] de s’exécuter volontairement, l’E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la Force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à l’E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice,

CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 4 887,04 (quatre mille huit cent quatre-vingt-sept euros et quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 décembre 2025, échéance de décembre incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 16 octobre 2023 sur la somme de 715,64 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE Madame [F] [T] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à l’E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 100 euros(cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE