TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 04 Février 2025

Enrôlement : N° RG 22/12157 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2WVE

AFFAIRE : S.A. LEROY MERLIN FRANCE ( la SELARL DEFENZ)

C/ ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DU CENTRE COMME RCIAL GRAND LITTORAL (la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES) – SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL, SA KLEPIERRE (M^e MARCOUYEUX)

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Février 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA S.A. LEROY MERLIN FRANCE,

immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 384 560 942 et dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Frédéric FAUBERT de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Aymeric ANTONIUTTI (AARPI ENIXIM), avocat au barreau de Lille, [Adresse 5]

CONTRE

DEFENDERESSES

L’Association Foncière Urbaine Libre du centre commercial GRAND LITTORAL, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 562 100 214 et dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège de la société KLEPIERRE MANAGEMENT, sise [Adresse 10],

représentée par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Véronique BOLLAN et M^e CAMBON, avocats plaidant au barreau de Paris, Cabinet Forestier, [Adresse 4]

LA S.N.C. KLEPIERRE MANAGEMENT,

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 562 100 214 et dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Mathieu ROGER-CAREL, avocat plaidant au barreau de Paris, Cabinet Parker Avocats, [Adresse 1]

LA S.A.S. KLEPIERRE GRAND LITTORAL,

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 501 513 980 dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

LA S.A. KLEPIERRE,

dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 8], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 780 152 914, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

toutes deux représentées par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maîtres Olivier SOMMIERE et Eric MARTIN-IMPERATORI, Avocats plaidant au Barreau de Paris, Cabinet Gide Loyrette Nouel AARPI , [Adresse 2],

***

EXPOSE DU LITIGE

La zone d’aménagement concerté (ZAC) [Adresse 10] à [Localité 7] a été créée par délibération du conseil municipal en date du 20 décembre 1990 et divisée en plusieurs secteurs, parmi lesquels le secteur Uea1, lui-même divisé en sept volumes selon un acte en date du 7 octobre 1994.

L’AFUL du sous-secteur UEa1 a été dissoute et l’AFUL du CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL a vu son périmètre étendu à la totalité du sous-secteur Uea1. Ses statuts ont été mis à jour de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et du décret du 3 mai 2006 par acte du 3 septembre 2012. L’AFUL GRAND LITTORAL est membre de l’organisation plus étendue, l’AFUL DE L’ESPACE LITTORAL et est présidée par la société KLEPIERRE MANAGEMENT.

Le centre commercial GRAND LITTORAL a été construit par la société TREMA PROMOTION, devenue LESSEPS PROMOTION, et la SAS [Localité 7] GRAND LITTORAL, entre 1994 et 1996. Une partie du parking a été construite sur des remblais d’une épaisseur de 54 mètres, laissant présager un tassement de l’ouvrage pendant plusieurs années.

Depuis l’ouverture au public en 1996, des opérations de vérinage du parking ont été réalisées.

Un contentieux est né du fait des vices de construction du parking, conduisant à diverses procédures et expertises judiciaires dès l’année 2005 entre le propriétaire du parking et l’assureur dommages-ouvrage et à la signature d’un protocole d’accord le 28 février 2013.

La société LEROY MERLIN est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier d’un lot numéro 64, constitué d’un volume immobilier et de constructions, acquis le 18 septembre 2007 auprès de la société NATIOCREDIMURS. Les membres de l’AFUL bénéficient d’une servitude perpétuelle d’usage et de passage sur le parking.

Par assemblée générale du 10 novembre 2015, les membres de l’AFUL ont autorisé le propriétaire du parking à réaliser des travaux de stabilisation dudit parking à sa charge exclusive et sous sa responsabilité.

Aux termes d’un courrier en date du 14 novembre 2019, la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL, président de l’AFUL et propriétaire du volume 97 correspondant au parking vérinable a sollicité la prise en charge par l’AFUL des frais de vérinage dudit parking :

— au titre des années 2015 à 2019 pour un montant total de 1.770.863,90 euros HT,

— et au titre de l’année à venir, par l’intégration des coûts de vérinage évalués à 400.000 euros HT, dans le budget prévisionnel des charges courantes pour 2020.

Cette lettre ainsi que ses annexes ont été jointes à la convocation de l’assemblée générale du 11 décembre 2019.

Lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 ont notamment été votées les résolutions suivantes :

11 : approbation de la prise en charge des frais de vérinage par l’AFUL portant sur les années 2015 à 2019 ;

15 : budget exceptionnel 2020 – approbation des travaux de structure parking ;

31 : approbation du budget prévisionnel 2020 – approbation des charges courantes.

***

Par actes d’huissier en date du 22 juillet 2020, la SA LEROY MERLIN FRANCE a assigné, devant le Tribunal Judiciaire de Marseille, l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL, la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL et la SA KLEPIERRE, aux fins de solliciter, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale tenue le 11 décembre 2019 en raison de la violation des statuts de l’AFUL, et à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n°11, 15 et 31 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 en raison, d’une part, de l’abus de majorité commis par KLEPIERRE GRAND LITTORAL et KLEPIERRE SA et, d’autre part, du fait que les dites résolutions n’ont pas été approuvées aux majorités requises par les statuts de l’AFUL, en tout état de cause, d’enjoindre à l’AFUL de transmettre à ses membres les appels de fonds rectifiés tenant compte de l’annulation de l’assemblée générale ou, le cas échéant, des résolutions n°11, 15 et 31, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 20/06851.

Par actes d’huissier en date du 30 novembre 2020, la SA LEROY MERLIN FRANCE a assigné les mêmes parties afin de voir, avec exécution provisoire, à titre principal, annuler la résolution n°19 approuvée par l’AFUL lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2020, en raison d’une part, de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 et, d’autre part, de l’abus de majorité commis par KLEPIERRE GRAND LITTORAL et KLEPIERRE SA. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 20/11396.

Par actes d’huissier en date du 16 février 2021, la SA LEROY MERLIN FRANCE a assigné les mêmes parties afin de voir, avec exécution provisoire, à titre principal, annuler les résolutions n°5, 11, 12, 13, 14 et 16 approuvées par l’AFUL lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2020, en raison, d’une part, de la demande d’annulation de l’assemblée du 11 décembre 2019 et d’autre part, de l’abus de majorité commis par KLEPIERRE GRAND LITTORAL et KLEPIERRE SA. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21/01838.

Par ordonnance en date du 18 mai 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers 20/06851 et 20/11396 sous le n°RG le plus ancien, soit le n°20/06851.

Par ordonnance en date du 9 décembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers 20/06851 et 21/1838 sous le n°RG le plus ancien, soit le n°20/06851.

Par actes d’huissier en date du 22 mars 2022, la SA LEROY MERLIN FRANCE a assigné les mêmes parties que précédemment aux fins d’annulation des résolutions n°10, 11, 18, 22, 23, 30, 32, 33, 36, 37 et 39 approuvées par l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL [Localité 7] lors l’assemblée générale du 15 décembre 2021, en raison, d’une part, de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, et d’autre part, de l’abus de majorité commis par KLEPIERRE GRAND LITTORAL et KLEPIERRE SA (RG 22/02841).

Par actes d’huissier en date du 23 novembre 2022, la SA LEROY MERLIN FRANCE a assigné les mêmes parties aux fins d’annulation des résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 et 17 approuvées par l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL [Localité 7] lors de l’assemblée générale du 20 septembre 2022, en raison, d’une part, de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 et d’autre part, de l’abus de majorité commis par KLEPIERRE GRAND LITTORAL et KLEPIERRE SA. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/12157.

Par actes d’huissier en date du 15 février 2023, la SA LEROY MERLIN FRANCE a assigné les mêmes parties aux fins d’annulation des résolutions n°3, 4, 13.2, 14.2, 15.2, 17.2, 18.2, 19.2, 20.2, 21.2, 22.2, 24 et 26 de l’assemblée générale du 14 décembre 2022, en raison, d’une part, de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, et d’autre part, de l’abus de majorité commis par les sociétés KLEPIERRE GRAND LITTORAL et KLEPIERRE SA. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/02311.

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, la SA LEROY MERLIN FRANCE demande au Tribunal de :

— DECLARER la société LEROY MERLIN FRANCE recevable et bien fondée en son action,

— A titre principal : ANNULER les résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 et 17 approuvées par l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL [Localité 7] lors l’assemblée générale du 20 septembre 2022, en raison :

o d’une part, de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, et de demandes d’annulation des résolutions 11, 19 et 30 de ladite assemblée du 11 décembre 2019,

o et d’autre part, de l’abus de majorité commis par les sociétés KLEPIERRE GRAND LITTORAL et KLEPIERRE SA ayant conduit à l’adoption desdites résolutions,

— En tout état de cause : ENJOINDRE à l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL [Localité 7] de transmettre à ses membres les appels de fonds rectifiés tenant compte de l’annulation des résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 et 17, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— ORDONNER la jonction de la présente procédure avec celle enrôlée sous le numéro RG 20/06851 devant le Tribunal Judiciaire de Marseille,

— CONDAMNER solidairement les sociétés KLEPIERRE GRAND LITTORAL, KLEPIERRE MANAGEMENT et KLEPIERRE SA à payer à la société LEROY MERLIN FRANCE la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement les sociétés KLEPIERRE GRAND LITTORAL, KLEPIERRE MANAGEMENT et KLEPIERRE SA aux entiers dépens,

— CONSTATER que l’exécution provisoire est de droit et le cas échéant l’ordonner, nonobstant toute demande éventuelle contraire.

Elle rappelle les désordres structurels subis par le parking au cours des années 2000 et le protocole transactionnel du 28 février 2013, conduisant au versement d’une somme de

25 419 162,50 euros pour financer la solution réparatoire du parking et mettre un terme au vérinage. Aussi, si les travaux avaient été réalisés, le vérinage ne serait plus nécessaire et les covolumiers n’ont pas à assumer cette responsabilité. Elle ajoute que la société KLEPIERRE a été indemnisée également pour les mesures conservatoires et doit solliciter la prise en charge des mesures d’instrumentation et de vérinage par son assureur. Elle fait état d’un enrichissement sans cause de la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL.

Elle mentionne l’existence d’un abus de majorité concernant les résolutions de 2019 et d’une violation des statuts puisque les gros travaux atteignant la structure ou la solidité restent à la charge du nu-propriétaire, seuls les travaux d’entretien et de réparation courante étant à la charge des membres de l’AFUL. Elle rappelle ses demandes d’annulation des assemblées générales de 2019, 2020 et 2021.

Elle fait état de la résolution n°4 adoptée lors de l’assemblée générale du 10 novembre 2015 aux termes de laquelle le propriétaire du parking silo a sollicité et obtenu l’autorisation de réaliser à ses frais exclusifs et sous son entière responsabilité des travaux de stabilisation de la structure du parking, ce qui ne correspond pas aux frais de vérinage. Elle relève que les travaux de vérinage sont nécessaires uniquement en l’absence de mise en oeuvre des travaux réparatoires et que les résolutions de 2019 ont été adoptées par les seules voix des membres qui y ont un intérêt en qualité de propriétaire des parkings, et sont le résultat des manoeuvres des sociétés KLEPIERRE.

Elle estime qu’en prenant en charge les travaux, l’AFUL va à l’encontre de son propre intérêt et de celui de ses membres minoritaires en favorisant les membres majoritaires. Elle ajoute que l’utilisation du parking n’est pas contestée, mais bien la prise en charge financière des travaux de réfection et de sécurisation et qu’il appartient au tribunal de se prononcer sur le bien-fondé de ces résolutions.

Elle relève par ailleurs un défaut de majorité au titre de ces résolutions, puisque les décisions portant sur un projet de modification des statuts ou du cahier des charges et servitudes ou sur l’engagement d’une action en exécution des obligations des membres autre que le recouvrement des charges sont prises à la majorité des 2/3 des voix appartenant à tous les membres. Or, ces résolutions visent à faire prendre en charge par l’AFUL des travaux affectant la structure et les fondations des parkings.

Elle demande l’annulation de plusieurs résolutions de l’assemblée générale du 30 septembre 2022 sur les mêmes fondements juridiques, soit l’abus de majorité et le défaut de majorité.

S’agissant de la résolution n°4, en aucun cas ces travaux n’ont vocation à être mis à la charge des autres membres de l’AFUL puisqu’il s’agit de « gros travaux » qui atteignent le volume dans sa structure, sa solidité, et qui ont été rendus nécessaires par la négligence de la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL. En outre, l’intitulé de cette résolution n’est pas précis, et il n’est pas possible d’identifier pour les covolumiers les travaux concernés.

Concernant la résolution n°7, « Reddition du budget des charges courantes 2021 », sont comptabilisés les frais des travaux de parking qui sont contestés par la société LEROY MERLIN.

Elle ajoute que les erreurs commises par la société KLEPIERRE MANAGEMENT, ainsi que sa mauvaise gestion caractérisée par le maintien du vote des résolutions litigieuses dans le seul but d’avantager les sociétés de son groupe, constituent manifestement un abus de majorité.

En outre, ces résolutions, portant sur la mise à la charge des membres de l’AFUL des travaux objets de la résolution n°11 de l’assemblée du 11 décembre 2019, sont en contradiction avec l’annulation de celle-ci.

S’agissant des résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13 et 14 concernant plusieurs postes de travaux, elles ne dissocient pas en deux résolutions distinctes le montant des travaux et des honoraires et ne recalent pas au réel les honoraires de gestion administrative et juridique. Aussi, les membres de l’AFUL sont contraints de voter contre la résolution alors-même qu’ils ne sont pas contre son objet, ceci constituant un abus de droit.

Elle conteste également le quitus donné à la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT en résolution n°8 en raison de la violation des statuts et des fautes de gestion commises, étant précisé à ce titre que la résolution n°19 qui devait communiquer des informations sur les nombreux contentieux en cours ne contient aucune information.

Enfin, s’agissant du pouvoir donné au président de l’AFUL GRAND LITTORAL de représenter celle-ci lors de l’assemblée générale de l’AFUL ESPACE LITTORAL en résolution n°17, il constitue un abus de majorité au regard du contentieux en cours, des répercussions des délibérations votées par l’AFUL ESPACE LITTORAL et des liens entre les sociétés KLEPIERRE.

Elle sollicite la jonction avec l’instance RG 20/6851.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 août 2024, la SAS KLÉPIERRE GRAND LITTORAL et la SA KLEPIERRE demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1192 et 1994 du Code civil,

Vu les articles 606, 697 et 698 du Code civil,

Vu les articles 7 à 10 de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004,

Vu l’article L.322-2 du Code de l’urbanisme,

Vu les jurisprudences,

Vu les Statuts et le Cahier des Charges et Servitudes,

Vu les Prescriptions pour assurer la pérennité du site dans le périmètre de la ZAC,

Vu les pièces versées aux débats,

▪ A titre principal : DIRE ET JUGER que les sociétés Klépierre Grand Littoral et Klépierre SA n’ont pas commis d’abus de majorité en votant en faveur des résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 et 17 adoptées lors de l’Assemblée Générale de l’AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 20 septembre 2022 ;

▪ En conséquence : DIRE ET JUGER régulières les résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 et 17 adoptées lors de l’Assemblée Générale de l’AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 20 septembre 2022 ;

▪ DEBOUTER la société Leroy Merlin de l’ensemble de ses demandes d’annulation des résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 et 17 adoptées lors de l’Assemblée Générale de l’AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 20 septembre 2022 ;

▪ DEBOUTER la société Leroy Merlin de sa demande de retransmission d’appels de fonds rectifiés tenant compte de l’annulation des résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 17 adoptées lors de l’Assemblée Générale de l’AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 20 septembre 2022, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

▪ A titre subsidiaire : DIRE ET JUGER que les résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 et 17 adoptées lors de l’Assemblée Générale de l’AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 20 septembre 2022 ont été votées aux bonnes conditions de majorité ;

▪ DEBOUTER la société Leroy Merlin de l’ensemble de ses demandes d’annulation des résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 et 17 adoptées lors de l’Assemblée Générale de l’AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 20 septembre 2022 ;

▪ En tout état de cause : ORDONNER la mise hors de cause de la société Klépierre SA, en raison de l’absence d’incidence de son vote sur l’adoption des résolutions attaquées par la société Leroy Merlin ;

▪ ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

▪ DEBOUTER la société Leroy Merlin de sa demande de condamnation des sociétés Klépierre Grand Littoral et Klépierre SA au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

▪ CONDAMNER la société Leroy Merlin à payer la somme de 30.000 euros à la société Klépierre Grand Littoral et à la société Klépierre S.A. au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

▪ CONDAMNER la société Leroy Merlin aux entiers dépens.

Elles observent que les résolutions « Travaux d’Entretien et Charges » de 2022 portant sur l’approbation de différents budgets prévisionnels ou redditions de budgets relatifs à des travaux d’entretien et/ou réparation du Centre Commercial ont été pour la plupart approuvées par la société UGCCINE CITE SA et/ou un ou plusieurs autres covolumiers, caractérisant ainsi l’absence d’abus de majorité commis par Klépierre Grand Littoral et Klépierre SA.

Elles rappellent le cadre juridique organisé par les statuts et le cahier des charges et servitudes prévoyant un partage des coûts de conservation, donc d’entretien et réparation du parking vérinable, des différentes servitudes entre les covolumiers propriétaires des fonds dominants et soutiennent que les frais d’instrumentation et de vérinage constituent bien des dépenses d’entretien, de réparation et à tout le moins de réfection au sens des statuts.

Elles expliquent que les travaux d’entretien, de réparation du parking en zone non vérinable et vérinable, et par extension des fondations sur lesquelles ces derniers sont appuyés entrent expressément dans l’objet de l’AFUL et que le cahier des charges et servitudes n’exclut pas la participation des propriétaires de fonds dominants aux dépenses d’entretien, de réparation ou de réfection des éléments de structure/superstructure du fonds servant.

Elles font état de la nature spécifique des sols et des phénomènes de tassements prévisibles et récurrents.

Elles contestent que les coûts de surveillance du sol et des ouvrages ainsi que l’entretien subséquent des vérins puissent s’inscrire dans le cadre de la mise en oeuvre d’une solution réparatoire définitive, impliquant éventuellement une démolition/reconstruction du parking vérinable, dont le financement relève entre autres du protocole transactionnel. Elles nient également l’existence d’une quelconque erreur à la date où le montant de l’enveloppe financière destinée à réaliser la solution réparatoire identifiée a été évalué, en présence de sujétions techniques imprévisibles.

Aussi, les frais d’instrumentation et de vérinage rentrent dans l’objet de l’AFUL, ne correspondent pas à la réparation des désordres décennaux, relèvent conséquemment des charges générales extérieures devant être réparties entre les membres conformément aux stipulations de l’article 18 des statuts, et constituent ensuite, de par leur nature propre, des coûts d’entretien, réparation et réfection normalement encourus pour chacune des catégories de missions réalisées, considération prise de la nature spécifique des sols et des phénomènes de tassement prévisibles et récurrents. Elles soulignent que l’indemnité transactionnelle a vocation à financer exclusivement la solution réparatoire définitive et ne peut être allouée à un autre objet, les opérations de vérinage n’étant pas en lien.

Elles réfutent tout abus de majorité s’agissant de la résolution n°7, puisque dans l’attente d’une solution réparatoire définitive, la société Klépierre Grand Littoral a provisoirement supporté, au profit des différents covolumiers bénéficiaires des servitudes grevant les volumes n°59 et 94, l’ensemble des frais de contrôle du bon état de fonctionnement, de réparation et d’entretien du parking vérinable, puis, eu égard à l’importance du montant cumulé de ces travaux, a légitimement demandé la stricte application des stipulations des statuts et du cahier des charges et servitudes. Elles relèvent que l’article 14 du cahier des charges et servitudes prévoit une répartition des coûts exposés au titre de son entretien entre le propriétaire du fonds servant et les propriétaires des fonds dominants.

Concernant la résolution n°4 afférente à des travaux dits de « phase 3 », ces travaux succèdent aux campagnes de travaux d’entretien de bâtiments lancés dès 2017, ils entrent ainsi parfaitement dans les catégories de travaux relevant de l’objet de l’AFUL et des charges générales extérieures ayant vocation à être assumées par la collectivité des co-volumiers en application des articles 3 et 18 des statuts.

Concernant la résolution n°8, la société Leroy Merlin ne prouve pas en quoi les différents votes réalisés au cours de l’assemblée de 2021 auraient permis d’avantager d’une quelconque façon les sociétés Klépierre qui restent tenues de contribuer à ces dépenses selon les grilles de charges de l’AFUL. En outre, les frais d’instrumentation et de vérinage constituent bien une dépense d’intérêt général, car le parking vérinable permet l’accueil des clients des différents magasins du Centre Commercial.

Concernant la résolution n°17, il est fallacieux d’insinuer que le comportement qu’adopterait Klépierre Management au cours de l’assemblée générale de l’AFUL de l’Espace Littoral aurait pour objet de favoriser Klépierre Grand Littoral et Klépierre SA, alors même que ceux-ci sont majoritaires et doivent s’acquitter des obligations en conséquence.

Enfin, s’agissant des résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13 et 14 et du défaut de présentation des honoraires de gestion recalés au réel des dépens, le relevé des dépenses annexé à la convocation de l’assemblée de 2022 fait dûment apparaître le détail du total des honoraires de gestion dus au président de l’AFUL ; et le président facture sans contestation aucune des co-volumiers depuis plusieurs années, au titre de ses missions de gestion administrative, juridique et technique des honoraires forfaitaires dont le montant correspond à environ 5% du montant prévisionnel des travaux, ce qui est parfaitement raisonnable et usuel. En outre, ces résolutions présentent un intérêt manifeste pour le maintien en bon état d’entretien et de réparation du Centre Commercial.

Selon elles, les résolutions n°4 et 7 de 2022, afférentes notamment au recouvrement de charges, n’impliquent pas une modification de la définition des charges générales extérieures devant être directement prises en charge par l’AFUL et doivent bien être adoptées à la majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2023, l’Association Foncière Urbaine Libre du centre commercial GRAND LITTORAL demande au Tribunal de :

Vu l’article 1134 ancien, devenu notamment les articles 1103 et 1104 nouveaux du code civil,

Vu le jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE du 4 juillet 2023 (RG n° 20/06960),

— DEBOUTER la société LEROY MERLIN de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER la société LEROY MERLIN à payer à l'[Adresse 6] la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER la société LEROY MERLIN aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de Maître RANIERI conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— DIRE que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire.

Elle rappelle le sens et la portée du jugement du 4 juillet 2023 et que l’annulation de la résolution n°11 est opposable aux membres de l’AFUL.

Elle mentionne que le protocole ne modifie ni les statuts ni le cahier des charges et que son objet n’est pas de permettre les opérations courantes de vérinage du parking mais sa réparation, étant précisé que les travaux prévus au protocole n’ont pu être réalisés en raison d’une impossibilité technique découverte après sa signature, entraînant un refus d’assurance et la résiliation du marché.

Elle expose le vérinage a été prévu dès l’origine pour assurer la stabilité du parking fondé sur 54 mètres de remblais et que les travaux, même structurels, participent de la réparation des emplacements de parking et permettent la réception du public et entrent, par conséquent, pleinement dans l’objet de l’AFUL. Selon elle, la surveillance et les travaux ponctuels de vérinage participent de mesures conservatoires, ce qui confirme la notion d’entretien et non de travaux réparatoires.

En outre, l’article 14 du cahier des charges traite de l’absence de charges communes et de l’obligation pour le propriétaire d’un fonds dominant, de participer aux dépenses d’entretien, de réparation ou de réfection du fonds servant, en fonction de l’utilité pour le fonds dominant et ne distingue pas l’entretien selon qu’il est courant ou non.

Elle ajoute que l’abus de majorité n’est pas démontré car la décision n’est pas contraire aux intérêts collectifs et n’a pas été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment des minoritaires. Elle estime que la résolution n° 4 de l’assemblée du 10 novembre 2015 n’a conféré au propriétaire du parking qu’une autorisation de travaux, sans faire peser sur celui-ci une obligation de les réaliser et qu’il s’agit de travaux réparatoires d’importance qui ne relèvent, en aucun cas, du simple entretien du parking.

Elle rappelle que les frais de vérinage ne consistent aucunement en de gros travaux sur la structure du parking vérinable mais portent exclusivement sur la surveillance de la zone et des travaux ponctuels de vérinage, le parking étant conçu comme devant faire l’objet d’ajustements ponctuels par un système de vérins, ces frais relèvent de l’entretien des parkings qui sont indispensables à l’exploitation du centre commercial dans son ensemble, leur entretien répond donc à un impératif collectif. Au surplus, ces charges entrent dans les prévisions de l’article 18 des statuts, et aucune modification de ceux-ci n’est nécessaire.

Elle mentionne que le parking visé dans la résolution n° 4 ne correspond pas uniquement au parking vérinable, mais à la totalité du parking inclus dans les volumes 94 et 59 et que cette résolution porte sur la 3ème phase de travaux relatifs au parking non vérinable. Or, les travaux de structure du parking dans son entièreté présentent un intérêt pour les membres minoritaires de l’AFUL.

Sur les résolutions n°2, 3, 5, 6, 10, 11, 12 et 13, les sociétés KLEPIERRE GRAND LITTORAL et KLEPIERRE SA ne sont pas les seules à avoir voté en leur faveur et la société LEROY MERLIN a voté en faveur de la résolution n° 5.

Elle indique que les résolutions n° 2 et 3 portent sur l’approbation du compte de travaux décidés par l’assemblée générale du 15 décembre 2020 tandis que les résolutions n° 5 et 6 portent sur des travaux votés par l’assemblée générale du 15 décembre 2021, tous exécutés. Concernant les résolutions n° 10, 11 et 13, il s’agit de votes de travaux qui ne sont pas tous afférents au parking litigieux et la demanderesse échoue à démontrer en quoi les décisions précitées seraient contraires à l’intérêt collectif.

Elle évoque que le mandat du président ne détermine pas une méthode de fixation des honoraires exceptionnels, en outre aucune disposition légale ni statutaire n’impose que l’assemblée générale se prononce de façon distincte sur des travaux et les honoraires du président pour leur suivi.

Elle conteste les fautes de gestion reprochées au président de l’AFUL concernant la résolution n°8 et relève que la demanderesse n’articule aucun moyen d’annulation à l’encontre de la résolution n°14.

Enfin, la désignation de la société KLEPIERRE MANAGEMENT (résolution n°17), qui assure déjà la fonction de président de l’AFUL GRAND LITTORAL, en qualité de représentant de cette AFUL à l’assemblée générale de l’AFUL ESPACE LITTORAL est parfaitement cohérente et ne procède pas d’un abus de majorité. A ce titre, les liens entre les sociétés sont insuffisants à caractériser un abus de majorité.

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, la SNC KLÉPIERRE MANAGEMENT demande au Tribunal de :

Vu les articles 606 et 698 du Code civil,

Vu les articles 7 à 10 de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004,

Vu l’article L.322-2 du Code de l’urbanisme,

Vu les jurisprudences,

Vu les statuts, le Cahier des Charges et Servitudes de l’AFUL du Centre Commercial Grand Littoral et les Prescriptions pour assurer la pérennité du site dans le périmètre de la ZAC,

Vu les pièces versées aux débats,

▪ A titre principal :DIRE ET JUGER que Klépierre Management n’a commis aucune faute dans l’exercice de ses missions en acceptant d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’AFUL du 20 septembre 2022 les résolutions n n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 et 17,

▪ DIRE ET JUGER que les résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 et 17 adoptées lors de l’assemblée générale de l’AFUL du Centre Grand Littoral en date du 20 septembre 2022 sont régulières,

▪ En conséquence : DIRE ET JUGER qu’aucun abus de majorité n’a été commis par les sociétés Klépierre Grand Littoral et Klépierre SA lors de l’adoption de ces résolutions,

▪ DIRE ET JUGER les demandes de Leroy Merlin à l’encontre de Klépierre Management comme infondées,

▪ DEBOUTER Leroy Merlin de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Klépierre Management,

▪ A titre reconventionnel : Condamner Leroy Merlin à verser Klépierre Management la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

▪ En tout état de cause : ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

▪ DEBOUTER la société Leroy Merlin de sa demande de condamnation de Klépierre Management au paiement de la somme de 20.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

▪ CONDAMNER la société Leroy Merlin à payer la somme de 7.000 euros à la société Klépierre Management au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

▪ CONDAMNER la société Leroy Merlin aux entiers dépens.

Elle fait état de l’article 3 des statuts et des articles 6 et 14 du cahier des charges et servitudes prévoyant que le parking est grevé d’une servitude d’implantation et d’usage au profit des lots du centre commercial.

Elle expose que le cahier des charges prévoit un partage des coûts de conservation et donc d’entretien et réparation du parking dans son ensemble, en ce comprend les frais relatifs aux fondations ou à la structure. Or, leroy merlin ne conteste pas bénéficier des parkings du centre grand littoral, qui constituent un équipement commun ; que les frais de surveillance et de vérinage sont absolument nécessaires au bon fonctionnement du parking vérinable et que la société Klépierre Grand Littoral supporte, à ce stade, seule les frais nécessaires au bon fonctionnement d’un équipement commun à l’ensemble des membres de l’AFUL.

Elle affirme que la prise en charge des frais relatifs aux parkings, affectant la structure ou le vérinage, répond à l’intérêt des covolumiers en participant au bon fonctionnement du parking et en profitant à la clientèle et au personnel des magasins et nie ainsi tout abus de majorité puisque les travaux de vérinage profitent à l’intégralité des membres et sont conformes aux statuts.

Elle confirme que tout développement au sujet des sommes perçues par Klépierre Grand Littoral auprès de la SMABTP au titre du protocole transactionnel est inopérant dès lors que les sommes ont été versées pour financer la mise en place de la solution réparatoire définitive initiale et non pour financer des travaux d’entretien du parking dans l’attente de la nouvelle solution réparatoire définitive. Elle explique que l’impossibilité de mettre en oeuvre la solution réparatoire définitive résulte des importants phénomènes de tassement constatés sur le parking vérinable lors de la mise en oeuvre de la solution réparatoire définitive et du refus de la SMABTP d’assurer la solution réparatoire définitive.

Elle conteste toute faute du président dans l’exercice de ses missions puisque la répartition des frais correspond aux statuts et au cahier des charges et servitudes et puisqu’elle n’a fait qu’accomplir son rôle de président, à savoir présenter à l’accord de l’assemblée générale des co-volumiers un état des frais et charges devant être ventilés entre les co-volumiers.

Concernant la résolution n°8, les statuts n’interdisent pas au Président, saisi en cours d’exercice annuel par l’un des co-volumiers, de soumettre au vote des membres de l’AFUL la prise en charge de différents frais encourus par ce co-volumier pour le compte de l’ensemble des membres de l’AFUL. En outre, elle a parfaitement appliqué les statuts en intégrant des frais annuels de surveillance et de vérinage dans les redditions de charges 2021.

Sur la résolution n°17, la société Leroy Merlin ne parvient pas à démontrer l’existence d’un abus de majorité en n’établissant pas que la fixation de la représentation serait contraire aux intérêts collectifs des membres de l’AFUL, prise au détriment des autres membres de l’AFUL ou dans le but de leur nuire.

Elle précise que les modalités de rémunération du président de l’AFUL sont prévues à l’article 3 du mandat qui ne détermine aucune méthode de fixation des honoraires exceptionnels, devant être uniquement approuvés par l’assemblée générale au cas par cas. Ainsi, ni les statuts, ni le mandat n’exigent que la rémunération du président pour les actes exceptionnels soit votée par une résolution distincte des travaux nécessitant un acte exceptionnel du président et recalculée au réel lors de la reddition des charges.

Elle sollicite la condamnation de la société LEROY MERLIN au versement d’une somme de 10000 euros en raison du discrédit jeté sur l’exercice régulier de ses missions.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 3 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il doit être rappelé que par une ordonnance en date du 2 mai 2023, le Juge de la mise en état a déjà refusé la jonction de cette procédure avec les précédentes.

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’urbanisme, les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l’exécution des travaux et opérations énumérés à l’article L. 322-2.

Aux termes des statuts de l’AFUL du centre commercial GRAND LITTORAL en date du 3 septembre 2012, l’association est régie par l’ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004.

Les décisions prises par l’assemblée générale sont susceptibles de nullité dès lors que les statuts n’ont pas été respectés, aucun grief n’étant alors à établir, mais aussi lorsqu’une décision excède l’objet de l’association, impose une modification irrégulière de la répartition des charges ou augmente les engagements de l’un de ses membres sans son consentement.

L’abus de majorité constitue également une cause de nullité des résolutions, en ce qu’il implique l’adoption de mesures contraires à l’intérêt collectif, dénotant une intention de nuire, des manœuvres frauduleuses, ou la recherche d’un but illégitime des majoritaires, contraire aux intérêts de la collectivité ou des minoritaires.

Il appartient donc au demandeur de démontrer que les résolutions votées apparaissent uniquement conformes à l’intérêt des membres de l’AFUL ayant voté pour ces propositions et sont contraires à l’intérêt général de l’AFUL et de ses membres.

En ce sens, il doit être rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal, saisi d’une demande d’annulation de résolutions d’assemblée générale, de se prononcer sur le bien-fondé des décisions votées dès lors que les résolutions les adoptant sont prises dans le respect des statuts et ne constituent pas un abus de majorité. En effet, le juge ne peut apprécier l’opportunité de la position adoptée par la majorité en se substituant à elle.

I/ Sur la nullité des résolutions n°4 et 7 de l’assemblée générale du 20 septembre 2022

La majorité des membres de l’AFUL a voté le 20 septembre 2022 dans une résolution n°4 la reddition au titre de l’année 2021 des travaux de réparation phase 3 de la structure votés lors de l’assemblée du 15 décembre 2020.

Cette résolution a été adoptée par trois membres, représentant la majorité soit 62922/84611 voix.

La majorité des membres de l’AFUL a également voté dans une résolution n°7 la reddition du budget des charges courantes 2021. La résolution a été adoptée par deux membres, représentant la majorité soit 46312/75611 voix.

La société LEROY MERLIN affirme que ces travaux structurels et les frais de vérinage n’ont pas à être mis à la charge des membres de l’AFUL.

Il importe de s’interroger sur l’existence d’un abus de majorité et sur l’intégration des opérations de vérinage et des travaux relatifs à la structure du parking dans les emplacements de parking, leurs accès ou dans les éléments d’intérêt général du centre commercial et ainsi, dans les charges générales extérieures supportées par les membres de l’AFUL.

L’article 3 des statuts de l’AFUL dispose que « l’association a pour objet la gestion, l’entretien et la réparation des emplacements de parking ainsi que de leurs accès et de tous éléments d’équipement nécessaires à leur fonctionnement situés dans le périmètre de l’association » mais également « la gestion, le contrôle du bon état de fonctionnement, la réparation, l’entretien et l’administration des éléments d’intérêt général du centre commercial et notamment les fondations, les branchements et les réseaux généraux, les translators et monte-charges, ascenseurs, le P.C sécurité, les sanitaires publics, le ou les groupes électrogènes et l’installation de base permettant la climatisation des locaux, tous les locaux et équipements techniques, les espaces verts réalisés dans les patios ».

Cet article ne distingue aucunement les menus travaux d’entretien ou de réparation et ceux d’importance supérieure notamment relatifs à la structure du parking.

L’article 18 des statuts ajoute que les charges générales extérieures comprennent notamment les dépenses de nettoyage, d’entretien et de réfection des aires de livraison, des parkings, de leur accès et des équipements nécessaires à leur fonctionnement mais également généralement, toutes dépenses d’intérêt général relatives à des biens ou des équipements extérieurs à usage commun.

Par ailleurs, l’article 14 du cahier des charges et des servitudes du centre commercial GRAND LITTORAL prévoit qu’au cas où un fonds est grevé de servitudes au profit d’un autre fonds, le fonds dominant est tenu de participer aux dépenses d’entretien, de réparation ou de réfection du fonds servant, en fonction de l’utilité pour le fonds dominant. A ce titre, l’article 6 du même cahier des charges et servitudes précise que le lot de volume 7 est grevé, sur ses parties destinées à recevoir les parkings, d’une servitude perpétuelle d’implantation de 4900 emplacements de parking répartis entre les niveaux 109 et 115 et d’une servitude d’usage de parking perpétuelle au profit des lots 1 et 2.

Il résulte de la lecture des articles précités que les covolumiers titulaires de la servitude doivent s’acquitter des frais de réparation et d’entretien des emplacements de parking mais également de leurs accès et des éléments d’intérêt général du centre commercial, notamment les fondations. Or, il est constant que des opérations régulières de vérinage des appuis du parking, soit de levage des poteaux de l’ouvrage à l’aide de vérins, ont été prévues et imposées dès la construction de l’ouvrage et son ouverture au public au cours de l’année 1996 en raison d’un tassement envisagé des fondations de la zone située sur des remblais conséquents. En ce sens, les sociétés KLEPIERRE produisent une note de synthèse établie par la société SOCOTEC le 7 février 1996, précisant que l’ensemble de la zone parking sur remblais nouveaux, fondée sur des semelles superficielles, rend possible des opérations de vérinage des appuis, des opérations de nivellement étant mises en place pour pouvoir déclencher les opérations de verinage lorsque les critères de dénivelé entre deux appuis seront proches d’être atteints. Il est également fait état de l’instrumentation et la procédure de suivi des tassements des fondations afin de déclencher les opérations de vérinage.

Ces travaux portant sur la structure de l’ouvrage, nécessairement prévisibles dans ces conditions, entrent dans les frais d’entretien et de réparation des accès aux emplacements de parking et d’un élément d’intérêt général du centre commercial, le parking objet de servitudes perpétuelles des covolumiers étant de nature à permettre l’accueil du public et l’exercice de l’activité des covolumiers, les opérations de vérinage assurant la stabilité des fondations de l’ouvrage.

En tout état de cause, l’article 3 précité n’opère aucune distinction en fonction de la nature et de l’importance des travaux d’entretien ou de réparation, étant précisé que seuls les statuts de l’AFUL fondent les droits et obligations des parties et qu’il n’appartient pas au tribunal de distinguer là où les statuts ne distinguent pas. La participation des covolumiers n’est donc pas limitée aux seuls travaux usuels d’entretien et de réparation des emplacements de stationnement et n’excluent pas les travaux portant sur la structure et les fondations du parking.

Par ailleurs, il est constant que le protocole d’accord signé le 28 février 2013 prévoit le versement au propriétaire du parking silo de la somme de 24,5 millions d’euros correspondant au coût de réalisation des travaux et prestations hors taxes nécessaires à la remise en état des ouvrages sinistrés ainsi qu’à l’indemnisation de toutes pertes ou préjudices inhérents à l’exécution desdits travaux.

Toutefois, ces travaux destinés à mettre définitivement un terme aux vices de construction affectant le parking silo ne sont pas de même nature que ceux intégrés dans les redditions de travaux et du budget en résolutions n°4 et 7 de l’assemblée générale du 20 septembre 2022, et ne sont pas assimilables aux opérations d’instrumentation et de vérinage du parking.

En effet, il résulte des pièces communiquées que la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL et la société SOLETANCHE ont conclu en juillet 2015 un contrat de marché portant sur la conception et la réalisation de travaux ayant pour objet de stabiliser définitivement les ouvrages de superstructure du parking, afin de mettre un terme aux opérations de vérinage et de garantir la pérennité de la stabilité de l’ouvrage. Il est précisé que ces travaux consistent en la mise en oeuvre d’une « solution par ailette », en réalisant un confortement en sous-oeuvre par micropieux avec la pose d’une nouvelle semelle. Ces travaux n’ont finalement pas été exécutés, la société SMABTP ayant refusé d’assurer la société SOLETANCHE suite aux essais micropieux réalisés et à la survenance de nouveaux désordres, cette dernière ayant donc résilié son marché le 24 mars 2016.

Ces travaux ne se confondent pas avec les frais d’instrumentation et de vérinage du parking, prévus dès l’origine et engagés avant la détermination de la solution réparatoire définitive, impliquant une démolition et reconstruction de l’ouvrage. L’affirmation selon laquelle les frais d’instrumentation et de vérinage font partie de l’indemnité versée par l’assureur dommages-ouvrage ne peut être entérinée, dans la mesure où ils étaient prévisibles et prévus avant même l’ouverture du centre commercial au public compte tenu de la nature et le typologie des lieux, seule l’aggravation imprévue des désordres ayant conduit à la conclusion du protocole transactionnel destiné à mettre un terme définitif à cette situation et aux opérations de vérinage régulières.

Il ne peut donc être valablement soutenu que les sociétés KLEPIERRE ont fait supporter à l’AFUL des dépenses non prévues dans ses statuts ou dépassant son objet et qu’elles ont ainsi fait adopter une résolution sans intérêt ou contraire aux intérêts de la collectivité ou des membres minoritaires en usant de leur position dominante au sein de l’AFUL. Ces travaux urgents et sécuritaires n’apparaissent pas contraires à l’intérêt commun puisqu’ils assurent la poursuite de l’accueil du public, donc l’activité de l’ensemble des covolumiers bénéficiaires de servitudes, et ne sont pas constitutifs d’un enrichissement sans cause.

En ce sens, la société LEROY MELIN ne peut non plus soutenir que les frais de vérinage du parking sont uniquement liés à l’absence de mise en oeuvre de la solution réparatoire, compte tenu de la configuration et du mode constructif initial du parking. Surtout, elle ne justifie l’existence d’aucune faute de la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL de nature à lui imposer de conserver à sa charge exclusive les frais de vérinage.

En effet, il a déjà été dit que ces frais ont été prévus dès la construction du parking et que la solution réparatoire n’a pu aboutir en raison du refus de la société SMABTP de l’assurer et de la résiliation du marché de travaux confié à la société SOLETANCHE. Dès lors, il n’est aucunement démontré que la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL est responsable d’un manquement lors de la conclusion du protocole transactionnel ou dans l’échec de la réalisation de la première solution réparatoire envisagée en 2019.

Les résolutions n°4 et 7, concernant la reddition 2021 des travaux de réparation phase 3 de la structure et la reddition du budget des charges courantes 2021, même si elles intègrent des frais de vérinage et travaux relatifs à la structure du parking, entrent bien dans les frais d’entretien et de réparation d’un élément d’intérêt général du centre commercial et constituent des charges générales extérieures, le parking objet de servitudes perpétuelles des covolumiers étant de nature à permettre l’accueil du public et l’exercice de l’activité des covolumiers et les travaux assurant la sécurité de l’ouvrage.

Il ne peut donc être valablement soutenu que les sociétés KLEPIERRE ont fait supporter à l’AFUL des dépenses non prévues dans ses statuts ou dépassant son objet et qu’elles ont ainsi fait adopter une résolution sans intérêt ou contraire aux intérêts de la collectivité ou des membres minoritaires en usant de leur position dominante au sein de l’AFUL. Ces résolutions n’apparaissent pas contraires à l’intérêt commun puisqu’elles assurent la poursuite de l’accueil du public et donc l’activité de l’ensemble des covolumiers bénéficiaires de servitudes et ne sont pas constitutives d’un enrichissement sans cause.

Au surplus, la présente juridiction n’a pas, par jugement séparé en date du 4 février 2025, annulé la résolution n°13 votée le 15 décembre 2020 portant sur l’approbation des travaux de réparation « phase 3 structure du parking » pour un montant de 149 192 euros HT, imputé sur le budget prévisionnel 2021, étant précisé que cette résolution est précisément en lien avec la résolution n°4 de l’assemblée du 20 septembre 2022, portant sur la reddition des travaux 2021, dont l’objet est ainsi manifestement suffisamment précis.

Le moyen relatif à l’existence d’un abus de majorité doit donc être écarté.

Ces résolutions ne sont pas non plus contraires à la résolution n°4 adoptée à l’unanimité lors de l’assemblée générale du 10 novembre 2015, portant sur des travaux relatifs à d’autres périodes.

Enfin, il ne peut être valablement soutenu que cette résolution est de nature à modifier les statuts et aurait dû être adoptée à la majorité des 2/3 des voix de tous les membres, dans la mesure où la prise en charge des frais d’instrumentation, de vérinage, d’entretien et de réparation de la structure du parking vérinable ou non vérinable rentre précisément dans l’objet de l’AFUL et dans les charges extérieures dont doivent s’acquitter les covolumiers.

Surabondamment, il sera rappelé que les résolutions d’une assemblée générale s’appliquent de plein droit jusqu’à leur éventuelle annulation judiciaire. Aussi, l’introduction d’une action en annulation des précédentes résolutions des assemblées générales et le contexte contentieux n’interdisaient pas de facto à l’AFUL de se prononcer sur la reddition des travaux et du budget. Il n’est pas démontré que cette mise au vote est le résultat de manoeuvres d’une partie des membres de l’AFUL et est contraire à l’intérêt collectif.

La société LEROY MERLIN doit être déboutée de sa demande de nullité des résolutions n°4 et 7 de l’assemblée générale de l’AFUL en date du 20 septembre 2022.

II/ Sur la nullité des résolutions n°2, 3, 5, 6, 10, 11, 12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 20 septembre 2022

La majorité des membres de l’AFUL a voté le 20 septembre dans des résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12 et 13 la réalisation de :

. travaux d’entretien triennal des sprinklers,

. travaux d’entretien décennal des RIA,

. travaux exutoires de désenfumage naturel,

. travaux de traitement des dry adiabatiques,

. travaux de remplacement de la vidéosurveillance parking – phase 2/3,

. travaux de remplacement de la vidéosurveillance bâtiment – phase 2/3,

. audit SSI,

. travaux du bassin TMM espace littoral suite a vandalisme.

La résolution n°14, approuvée à la majorité de 3 covolumiers sur 6, porte quant à elle sur l’approbation d’une indemnité de licenciement d’un salarié de l’AFUL suite à la demande de médecine du travail.

Il doit être observé que les résolutions ont été adoptées à la majorité de 3 voire 4 membres présents sur 6 ou 7, certaines sociétés autres que les KLEPIERRE ayant donc voté en faveur de ces délibérations. La société LEROY MERLIN elle-même apparaît avoir voté en faveur de la résolution n°5 avant son départ au stade de la résolution n°7.

La société LEROY MERLIN énonce que les honoraires de gestion administrative et juridique ne sont pas recalés au réel des dépenses au moment de la reddition et que le montant des travaux et des honoraires ne sont pas dissociés en deux résolutions distinctes.

Or, il sera rappelé qu’il n’appartient au présent tribunal d’examiner le bien-fondé des résolutions votées et de statuer sur le calcul des honoraires de gestion du président de l’AFUL dans le cadre d’une procédure d’annulation d’une assemblée générale. En effet, aucune disposition statutaire, réglementaire ou légale n’impose à l’assemblée générale de l’AFUL GRAND LITTORAL de statuer, par résolutions distinctes, sur le montant des travaux et le montant des honoraires de gestion, ni même de recaler lesdits honoraires au réel des dépenses engagées, l’assemblée des covolumiers restant souveraine en la matière.

En outre, il n’est aucunement démontré que l’adoption de ces résolutions est contraire aux intérêts collectifs de l’AFUL et favorise le seul intérêt des sociétés majoritaires KLEPIERRE.

Enfin, s’agissant de la résolution n°14, cette dernière ne porte aucunement sur la réalisation de travaux et ne prévoit pas l’imputation d’honoraires de gestion administrative, juridique ou technique.

La société LEROY MERLIN doit donc être déboutée de sa demande de nullité des résolutions n°2, 3, 5, 6, 10, 11, 12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 20 septembre 2022

III/ Sur la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 20 septembre 2022

La majorité des membres de l’AFUL a voté le 20 septembre 2022 dans une résolution n°8 le quitus donné au président de l’AFUL pour sa gestion au titre de l’exercice 2021.

Cette résolution a été adoptée par trois membres, représentant la majorité soit 51088/75611 voix.

Si la société demanderesse fait état d’un abus de majorité, il doit être observé que le litige et les procédures judiciaires pendantes ne suffisent pas à considérer comme de facto contraires à l’intérêt collectif de l’AFUL le quitus donné à la société KLEPIERRE MANAGEMENT en sa qualité de président de l’AFUL pour sa gestion au titre de l’année 2021, aucune faute de gestion ne lui étant imputable concernant cette période. La société LEROY MERLIN ne démontre pas que le président de l’AFUL a agi au titre de l’année 2021 en violation des statuts ou de l’intérêt collectif des membres de l’AFUL.

La société LEROY MERLIN doit donc être déboutée de sa demande de nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale de l’AFUL en date du 20 septembre 2022.

IV/ Sur la nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 20 septembre 2022

La majorité des membres de l’AFUL a voté le 20 septembre 2022 dans une résolution n°17 le pouvoir donné au président de l’AFUL de la représenter lors de l’assemblée générale de l’AFUL ESPACE LITTORAL du 26 septembre 2022.

Cette résolution a été adoptée par trois membres, représentant la majorité soit 51088/75611 voix.

La seule existence des contentieux en cours ne suffit pas à caractériser un abus de majorité dans la mesure où il n’est aucunement démontré que le pouvoir donné à la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT pour l’assemblée générale de l’AFUL ESPACE LITTORAL, qui représente déjà l’AFUL GRAND LITTORAL en sa qualité de président, est effectivement et précisément contraire aux intérêts communs de l’association et aux intérêts minoritaires de certains covolumiers dans le cadre plus global de l’AFUL ESPACE LITTORAL.

La société LEROY MERLIN doit donc être déboutée de sa demande de nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale de l’AFUL en date du 20 septembre 2022.

En l’absence d’annulation des résolutions critiquées, la société LEROY MERLIN sera également déboutée de sa demande d’enjoindre à l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL [Localité 7] de transmettre à ses membres les appels de fonds rectifiés tenant compte de l’annulation des résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 et 17, sous astreinte.

V/ Sur la demande indemnitaire de la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Force est de constater que la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT ne démontre l’existence d’un discrédit jeté par la société demanderesse sur l’exercice de ses missions, cette dernière n’ayant que tenté de démontrer le bien-fondé de ses demandes d’annulation.

Elle doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

VI/ Sur les demandes accessoires

En l’absence d’annulation des résolutions et de condamnation à son égard, la SA KLEPIERRE sera mise hors de cause, conformément à sa demande.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société LEROY MERLIN, qui succombe in fine, supportera les dépens dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre et sera condamnée à payer :

— à l’Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial GRAND LITTORAL une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

— à la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL et la SA KLEPIERRE une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

— à la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

RAPPELLE que la demande de jonction des procédures a été rejetée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 2 mai 2023,

DEBOUTE la société LEROY MERLIN de l’intégralité de ses demandes,

DEBOUTE la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT de sa demande de dommages et intérêts,

MET HORS DE CAUSE la SA KLEPIERRE,

CONDAMNE la société LEROY MERLIN aux dépens dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre,

CONDAMNE la société LEROY MERLIN à payer :

— à l’Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial GRAND LITTORAL une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

— à la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL et la SA KLEPIERRE une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

— à la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

DIT N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 04 février 2025.

Le Greffier Le Président