TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : KFB [E] FAMILLE BUSINESS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Raphaël BERGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02808 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74J2

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 novembre 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice COGEIM

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représenté par M^e Raphaël BERGER, avocat au barreau de PARIS, toque : C886

DÉFENDERESSE

KFB [E] FAMILLE BUSINESS

S.C.I. dont le siège social est situé [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Audrey BELTOU, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 novembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 13 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02808 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74J2

EXPOSE DU LITIGE

La SCI KFB [E] Famille Business est propriétaire des lots n°3 et n°34 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2025 (PV 659 CPC), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL COGEIM, a fait assigner la SCI KFB [E] Famille Business devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3223 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 02 avril 2025, provision du 2ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2024 ;

—  313,55 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2024 ;

—  4000 euros au titre de dommages et intérêts ;

—  1600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le cas échéant sa créance à la somme de 2 178,26 euros selon décompte arrêté au 01/10/2025.

La SCI KFB [E] Famille Business n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

La demande d’actualisation de la créance est certes à la baisse mais elle porte sur des charges échues postérieurement à l’assignation qui ne figuraient donc pas dans la demande initiale. Le défendeur est non comparant et non représenté et le demandeur ne lui a pas signifié les demandes modifiées et pièces. En conséquence de ce qui précède l’affaire est jugée en l’état de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI KFB [E] Famille Business est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 03 et 34 ;un décompte individuel des sommes dues pour la période du 01/07/2024 au 01/04/2025 (appel provisions 2ème trimestre 2025 inclus) les appels de fonds pour la période concernée et décompte de charges, le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 22/03/2023, 25/03/2024, 13/03/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé réception du 29 novembre 2024, présentée et distribuée le 05/12/2024, la somme de 993,68 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés.

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de la SCI KFB [E] Famille Business est débiteur, au 01 avril 2025 de la somme de 3223 euros au titre des charges impayées, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés infra.

La SCI KFB [E] Famille Business ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL COGEIM, la somme de 3223 euros au titre des charges impayées au 01/04/2025, provision du 2ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Au vu des développements qui précèdent et des pièces versées au débats, il y a lieu de retenir les frais de mise en demeure du 29/11/2024, les frais afférents à la matrice cadastrale et les frais afférents au commandement de payer du 10/02/2025 soit au total la somme de 156,50 euros.

En revanche, les frais facturés au titre de « la remise dossier huissier/ avocat » sont rejetés dès lors qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles.

En conséquence, la SCI KFB [E] Famille Business est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL COGEIM la somme de 156,50 euros avec intérêt au taux légal à compter du 05 décembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Le montant sollicité sera toutefois revu à de plus justes proportions au regard du montant de la dette et dès lors qu’il a, en outre, été fait état à l’audience de règlements intervenus depuis la délivrance de l’assignation.

Il convient en conséquence de condamner la SCI KFB [E] Famille Business à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL COGEIM, la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

La SCI KFB [E] Famille Business, partie perdante, est condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI KFB [E] Famille Business est condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI KFB [E] Famille Business à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL COGEIM, la somme de 3223 euros au titre des charges impayées au 01/04/2025, provision du 2ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2024. ;

CONDAMNE la SCI KFB [E] Famille Business à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL COGEIM la somme de 156,50 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêt au taux légal à compter du 05 décembre 2024 ;

CONDAMNE la SCI KFB [E] Famille Business à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL COGEIM la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI KFB [E] Famille Business à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL COGEIM, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI KFB [E] Famille Business au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 13 novembre 2025,

La greffière La présidente