TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

9ème chambre 1ère section

N° RG 21/15426

N° Portalis 352J-W-B7F-CVPGZ

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du :

17 novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 26 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0097

Madame [T] [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0097

DÉFENDERESSE

E.U.R.L. BFG CAPITAL GESTION PRIVEE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphane PEREL, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant et M^e Anaïs GALLANTI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0475

Décision du 26 Novembre 2025

9ème chambre 1ère section

N° RG 21/15426 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVPGZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente,

Monsieur Patrick NAVARRI,Vice-président,

Madame Marine PARNAUDEAU, Vice-présidente,

assistés de Madame Sandrine BREARD, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 15 octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne-Cécile SOULARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 17 novembre 2021, M. [K] [Y] et Mme [T] [F] (ci-après les consorts [X]) ont assigné la société BFG Capital Gestion Privée devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Ils reprochent à la société BFG Capital Gestion Privée d’avoir manqué à ses devoirs d’information et à ses obligations de conseil à leur égard lorsqu’elle est intervenue auprès d’eux en qualité de conseiller en gestion de patrimoine dans le cadre de la souscription d’une opération de défiscalisation.

L’investissement consistait à acheter auprès de sociétés civiles de construction vente (SCCV), dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), un ou plusieurs lots dans un immeuble devant être exploité en résidence de services pour seniors par le groupe AQUARELIA, puis à en confier l’exploitation, en vertu d’un bail commercial, à une société d’exploitation chargée de verser à l’investisseur un loyer, utilisé pour rembourser le prêt immobilier ayant financé l’acquisition. En adoptant le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), l’investisseur devait également bénéficier d’un avantage fiscal.

Les investissements litigieux ont été réalisés entre 2012 et 2015. Les investisseurs ont, après l’achat de leur bien, constaté des pertes financières dues notamment à des retards de livraison, des malfaçons, le défaut de règlement des loyers et la surévaluation des biens à l’achat.

En l’espèce, les consorts [X] précisent avoir acquis un bien par contrat de VEFA le 23 mars 2015, auprès de la société civile de construction vente La Chaussade, consistant en un appartement situé dans une résidence de [Localité 6]. Ils ont signé un contrat de bail commercial de locaux meublés à usage d’habitation d’une durée de 11 ans et 9 mois, donnant le bien acquis en exploitation à la société RESIDENCE OBEO [Localité 6].

Ils ont en outre acquis un bien par contrat de VEFA du 3 mars 2015, auprès de la société civile de construction CASQUETTES/FRANCKLIN, consistant en un appartement et des places de stationnement situés dans une résidence de [Localité 5]. Ils ont signé un contrat de bail commercial de locaux meublés à usage d’habitation d’une durée de 11 ans et 9 mois, donnant le bien acquis en exploitation à la société RESIDENCE STELLA [Localité 5].

Par ordonnance du 25 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre, soulevée par la société BFG Capital Gestion Privée.

Demandes et moyens de les consorts [X]

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 mars 2025, les consorts [X] demandent au tribunal de :

« – DIRE que la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE a manqué à ses obligations d’information et de conseil à l’égard des demandeurs.

— CONSTATER que le préjudice subi par les demandeurs est en lien direct avec les manquements de la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE,

— CONDAMNER la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE à payer aux demandeurs, la somme à parfaire de 189 222,40 € à titre de réparation de la perte de chance résultant des manquements du conseiller.

— CONDAMNER la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE à payer aux demandeurs, la somme de 15.000 € à titre de réparation du préjudice moral subi par ces derniers.

— D’ASSORTIR l’ensemble des condamnations des intérêts légaux sur la totalité des sommes et de faire application de l’article 1154 du Code Civil concernant la capitalisation des intérêts.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE, de l’ensemble de ses demandes, fin et prétentions.

— JUGER que l’action intentée par les demandeurs n’est pas abusive.

— DEBOUTER la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE de sa demande de paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

EN CONSEQUENCE,

— CONDAMNER la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE à payer aux demandeurs, la somme de 3.000 € au titre de ses frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE aux entiers dépens dont distraction à M^e Bertrand de Campredon du cabinet GOETHE Avocats en sa qualité d’Avocat. »

Demandes et moyens de la société BFG Capital Gestion Privée

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 8 janvier 2025, la société BFG Capital Gestion Privée demande au tribunal de :

«- CONSTATER l’absence de préjudice des Consorts [X],

— DEBOUTER les Consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes,

Si par extraordinaire le Tribunal devait condamner la concluante aux paiements de quelques sommes que ce soit, il conviendrait de :

— NE PAS ASSORTIR la décision de l’exécution provisoire.

En tout état de cause,

— CONDAMNER les Consorts [X] au paiement de la somme de 5.000 €, au titre de l’article 700 au profit de la Société défenderesse,

— CONDAMNER les Consorts [X] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître PEREL, Avocat au Barreau de Marseille, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile. »

* * *

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs demandes et de leurs défenses.

Le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire par ordonnance du 28 mai 2025 et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience tenue en juge rapporteur du 15 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 768 du code de procédure civile, la juridiction n’est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. En l’absence de demande reconventionnelle sur le fondement d’une procédure abusive dans le dispositif des écritures de la société BFG Capital Gestion Privée, il ne sera pas répondu aux moyens développés sur ce point par les demandeurs.

1. Sur la responsabilité de la société BFG Capital Gestion Privée

1.1. Moyens et arguments des parties

Les consorts [X] font valoir qu’ils recherchent la responsabilité de la société BFG Capital Gestion Privée sur le terrain délictuel en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Ils lui reprochent d’avoir manqué à ses obligations professionnelles, en particulier celles d’information et de conseil, dans le cadre d’une opération d’investissement complexe dans laquelle leur interlocuteur apparent a été le groupe BFG Capital, lequel n’a aucune consistance juridique officielle. Ils précisent que ce groupe a entretenu une confusion entre les différentes sociétés le constituant et donc sur l’identité réelle de l’interlocuteur des investisseurs, et qu’ils ont donc logiquement dirigé leur action contre la seule société du groupe exerçant l’activité de conseiller en gestion de patrimoine.

Sur la violation de l’obligation d’information du CGP, les consorts [X] soulignent que l’intérêt de l’investissement réalisé par le biais du statut de LMNP réside dans les avantages fiscaux, la perception des loyers, outre la constitution d’un patrimoine immobilier pouvant prendre de la valeur.

Or, ils reprochent au CGP de ne pas les avoir alertés sur les risques de l’opération si l’exploitant de la résidence ne s’acquittait pas des loyers, alors que l’avantage fiscal de cet investissement lié au statut de LMNP implique que l’investisseur donne le bien en location à l’exploitant pour une durée minimale de 9 ans.

Ils lui reprochent également de ne pas les avoir informés des risques financiers exceptionnels de l’opération, en particulier des risques de retards dans la livraison du bien, d’arriérés de loyers et d’impossibilité d’honorer les mensualités du prêt ayant servi à l’acquisition des lots.

Ils relèvent que les sociétés venderesses et la société AQUARELIA PREMIUM faisaient partie du même groupe et avaient donc des intérêts communs consistant à réaliser le maximum de bénéfice lors de la phase de promotion de l’opération.

Ils considèrent que les documents transmis par le CGP contiennent des informations trompeuses voire mensongères, en garantissant un rendement « totalement maîtrisé », outre qu’ils ont été induit en erreur sur les qualités de l’exploitant de la résidence, la société AQUARELIA PREMIUM, qui n’avait aucune expérience en matière de gestion de résidences services et ne disposait pas de la même assise financière que la société AQUARELIA HOLDING.

Ils notent, de même, qu’il a été évoqué, à tort, un taux de remplissage d’environ 90 %, et que l’étude du gestionnaire AQUARELIA indique que la règle selon laquelle toute recherche de rentabilité élevée s’accompagne nécessairement d’une prise de risque importante « ne s’applique pas aux résidences seniors qui combinent rentabilité élevée et risque réduit à sa portion incompressible ».

Les consorts [X] ajoutent que dans l’étude du gestionnaire AQUARELIA, le CGP a présenté ce type d’investissement avec un niveau de rentabilité élevé de « 5% HT (mobilier inclus, avant avantage fiscal) » pour un « risque totalement maîtrisé », alors qu’il s’agit d’une opération risquée.

Par ailleurs, les consorts [X] reprochent au CGP de ne pas avoir respecté son obligation de conseil, alors que ce CGP avait affaire à des investisseurs au profil « prudent », de sorte que le placement proposé n’était pas adapté.

En réponse, la société BFG Capital Gestion Privée fait valoir, à titre liminaire, que la commercialisation des résidences véhiculant l’investissement tel que celui en litige a été compromise du fait de la diffusion d’informations dénigrantes dans la presse locale, avec une interview du conseil de différents demandeurs, concernant une résidence située à [Localité 8] qui a pu cependant sortir de terre et fonctionne toujours.

La société BFG Capital Gestion Privée relève que dans la mesure où il n’est justifié d’aucun contrat souscrit avec le CGP, la présente action est de nature délictuelle.

Elle rappelle qu’il s’agit d’un investissement immobilier, pour lequel un CGP n’est débiteur d’aucune obligation de mise en garde.

Elle souligne que les consorts [X] ont été en contact avec la société BFG Invest Immo, et non la société BFG Capital Gestion Privée, ajoutant que la société BFG Capital a créé un logiciel lui permettant de proposer à ses clients, après réalisation d’une étude patrimoniale, la réalisation d’investissements patrimoniaux de nature immobilière, par l’intermédiaire de la société BFG Invest Immo, précisant toutefois que l’activité de cette dernière société ne comprend pas la réalisation d’opérations de défiscalisation.

Elle indique par ailleurs que la société AQUARELIA, qui gérait les résidences seniors proposées était dirigée par M. [J] [N], personnalité connue du monde de la gestion immobilière de résidences seniors dont la compétence est reconnue, tout comme les sociétés AQUARELIA HOLDING ou AQUARELIA PREMIUM.

Elle fait valoir que l’ensemble des actifs de ces sociétés sont en exploitation.

La société BFG Capital Gestion Privée ajoute que l’étude du gestionnaire AQUARELIA par BFG Capital vantant les qualités de l’investissement, n’émane pas de l’une des sociétés « BFG », mais que cette étude a été établie par la société ELYSEE CONSULTING et est librement consultable sur internet, de sorte qu’elle ne saurait lui être opposée.

1.2. Réponse du tribunal

Les consorts [X] ont souscrit une opération de défiscalisation auprès de la société AQUARELIA en acquérant un bien immobilier dans une résidence de service pour seniors.

Dans le cadre de cette opération, les consorts [X] n’ont pas de lien contractuel avec la société BFG Capital Gestion Privée.

Les consorts [X] produisent notamment une étude du gestionnaire Aquarelia par BFG Capital et une plaquette de présentation « Aquarelia » transmise par BFG Capital, sur laquelle figure en qualité de partenaire « BFG Capital Management Group ». Ils versent également aux débats les statuts de la société BFG Capital Gestion Privée qui est une société de conseil en matière de gestion de patrimoine et d’immobilier.

Ces éléments attestent de l’intervention du groupe BFG Capital dans l’opération litigieuse, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté utilement par la société BFG Capital Gestion Privée.

Selon la défenderesse, le groupe BFG Capital se compose de trois sociétés : la société BFG Capital, la société BFG Gestion Privée et la société BFG Invest Immo. Elle produit les statuts des sociétés BFG Gestion Privée et BFG Invest Immo mais non leurs extraits Kbis.

Selon l’extrait Kbis fourni par les consorts [X], la société BFG Capital Gestion Privée est une société à responsabilité limitée à associé unique qui exerce une activité de conseil, de services, de démarchage et de commercialisation de produits dans les domaines du conseil en gestion de patrimoine, du conseil en investissement financier, du courtage en opérations de banque et services de paiement, du courtage en assurances, de la transaction sur immeubles et fonds de commerce.

Selon les mentions légales du site internet du groupe BFG Capital, la société BFG Capital a une activité de courtage d’assurances tandis que la société BFG Invest Immo est une société « de transaction immobilière sur immeubles » et que la société BFG Gestion Privée exerce une activité de conseil en investissements financiers.

En revanche, ces mentions légales ne citent pas la défenderesse à la présente instance, à savoir la société BFG Capital Gestion Privée.

La défenderesse fournit les statuts des sociétés BFG Invest Immo et BFG Gestion Privée qui ont toutes deux notamment pour objet « toutes opérations de conseil en matière de gestion de patrimoine, d’immobilier, de produits financiers, de produits d’assurance vie, de produits de défiscalisation en matière de patrimoine privé et institutionnel ». Elle ne s’explique pas sur la différence de dénomination entre la société BFG Capital Gestion Privée, société visée par la procédure et la société BFG Gestion Privée.

Ainsi, la société BFG Capital Gestion Privée est la seule entité du groupe BFG Capital qui, de par son activité déclarée, est susceptible d’être intervenue dans l’opération en cause et d’avoir conseillé l’investissement litigieux aux consorts [X] qui démontrent dès lors un lien de droit suffisant avec cette société justifiant qu’ils dirigent leur action en recherche de responsabilité délictuelle contre celle-ci.

Par conséquent, la société BFG Capital Gestion Privée n’est pas fondée à critiquer sa mise en cause en sa qualité de CGP.

Ceci étant précisé, il est de principe que le CGP, investi d’un mandat de recherche d’investissement défiscalisant prenant pour support un bien immobilier à usage locatif, est débiteur, vis-à-vis de l’investisseur, d’une obligation d’information et de conseil.

La preuve de l’exécution de cette obligation pèse sur le CGP.

En l’espèce, la société BFG Capital Gestion Privée a proposé aux consorts [X] un investissement défiscalisant de type « LMNP », avec pour support des biens situés dans une « résidence seniors services » situées à [Localité 6] et [Localité 5].

L’étude du gestionnaire AQUARELIA décrit le groupe auquel appartient cette entreprise, les données chiffrées de ce groupe et ses perspectives économiques, l’état du marché des résidences seniors inscrites dans l’activité de ce groupe, l’exploitation de ces résidences et une liste des partenaires de ce groupe.

Or, ce document ne fait état d’aucun risque résultant de l’investissement litigieux. Il vante au contraire les avantages du produit financier et invite les investisseurs potentiels à y souscrire.

En particulier, il évoque une rentabilité nette comprise entre 4,5 et 5 % et « un risque totalement maîtrisé », avec cette précision que si la rémunération est fonction du niveau de risque, cette règle ne s’applique pas aux résidences seniors, qui combinent rentabilité élevée et risque réduit à sa portion incompressible. Ce produit est d’ailleurs présenté comme un investissement de bon père de famille, du fait de sa forte rentabilité et d’une sécurité importante. Il est enfin évoqué le fait qu’il n’existe aucune problématique de remplissage des résidences, ainsi que de reventes des lots.

Par conséquent, les consorts [X] n’ont été ni informés, ni conseillés sur les aléas négatifs de l’opération d’investissement, en particulier sur les difficultés de réalisation du projet immobilier et de son exploitation locative, ainsi que sur une éventuelle dépréciation de la valeur du bien.

Les éléments d’informations portés à la connaissance des consorts [X] revêtaient un caractère systématiquement laudateur, portant sur les avantages financiers et fiscaux de l’opération, les risques étant minimisés ou passés sous silence.

Or, la société BFG Capital Gestion Privée, en sa qualité de CGP, était tenue d’informer les consorts [X] des avantages, mais également des risques de l’investissement conseillé. Pourtant, les éléments portés à la connaissance des investisseurs ne l’ont pas éclairé sur le coût global de l’investissement mis en balance avec la valeur vénale du bien immobilier lui servant de support, en considération de l’état du marché au jour de l’investissement et de l’évolution prévisible de ce marché.

En s’abstenant de délivrer l’information et le conseil appropriés, la société BFG Capital Gestion Privée a manqué à ses obligations.

2. Sur le préjudice

2.1. Moyens et arguments des parties

Les consorts [X] font valoir que les fautes du CGP leur ont fait perdre une chance de souscrire une opération sécurisée, cette perte de chance étant déterminée en fonction du préjudice subi sur l’investissement considéré.

Ils ajoutent que la perte de chance se distingue de la perte financière, même si l’évaluation financière du préjudice de perte de chance dépend des préjudices effectivement subis. Ils précisent qu’ils ne sollicitent pas la réparation du préjudice financier subi du fait des manquements du CGP à ses obligations mais bien la réparation de la perte de chance d’échapper au risque qui s’est réalisé dans le cadre de l’investissement litigieux.

Ils estiment avoir subi une dévaluation de leur opération dont les gains étaient présentés comme assurés, de sorte qu’ils entendent être replacés dans la situation qui aurait été constatée si aucune faute imputable au CGP n’avait été commise.

Pour estimer leur perte financière, les consorts [X] opèrent le calcul suivant : coût de l’investissement – valeur réelle du bien acquis.

S’agissant du bien de [Localité 5], pour estimer le coût de leur investissement, ils additionnent les postes suivants :

— le prix d’acquisition hors taxes du bien immobilier,

— le prix du mobilier hors taxes,

— la TVA,

— les frais de notaire,

— les frais de dossier,

— les frais « caution logement »

— les intérêts arrêtés au 30/11/2023,

— les frais d’assurance arrêtés au 30/11/2023,

— les impôts fonciers,

— les frais « comptable & centre de gestion ».

Ensuite, ils retranchent les revenus de leur investissement constitués des postes suivants :

— remboursement TVA,

— loyers reçus au 30/11/2023,

— crédit d’impôts reçus au 30/11/2023.

Ils en concluent que l’investissement dans la résidence de [Localité 5] leur a coûté la somme de 188 112,02 euros.

En se référant à des estimations réalisées par des agences immobilières, les consorts [X] estiment que la valeur du bien litigieux s’élève au plus à 67 039 euros.

La différence entre ces deux sommes, soit 121 073,02 euros, constitue le préjudice de perte de chance dont ils demandent réparation, en ce qui concerne leur investissement dans la résidence de [Localité 5].

S’agissant du bien de [Localité 6], pour estimer le coût de leur investissement, ils additionnent les postes suivants :

— le prix d’acquisition hors taxes du bien immobilier,

— le prix du mobilier hors taxes,

— la TVA,

— les frais de notaire,

— les frais de dossier,

— les frais « caution logement »

— les intérêts arrêtés au 30/11/2023,

— les frais d’assurance arrêtés au 30/11/2023,

— les impôts fonciers,

— les frais « comptable & centre de gestion »,

— les frais d’avocat.

Ensuite, ils retranchent les revenus de leur investissement constitués des postes suivants :

— remboursement TVA,

— loyers reçus au 30/11/2023,

— crédit d’impôts reçus au 30/11/2023.

Ils en concluent que l’investissement dans la résidence de [Localité 6] leur a coûté la somme de 155 253,17 euros.

En se référant à des estimations réalisées par des agences immobilières, les consorts [X] estiment que la valeur du bien litigieux s’élève au plus à 87 103,79 euros.

La différence entre ces deux sommes, soit 68 419,38 euros, constitue le préjudice de perte de chance dont ils demandent réparation, en ce qui concerne leur investissement dans la résidence de [Localité 6].

Ils estiment que les rapports d’expertise amiable produits en défense, concluant à une valeur vénale de l’ensemble immobilier situé à [Localité 6] estimée à 4 631 euros le m2, et à 4 170 euros le m2 pour l’ensemble immobilier situé à [Localité 5], ne sauraient être retenus puisqu’il a été appliqué une méthode de calcul « par le rendement », qui tient compte de la valeur locative, méthode inadaptée en l’espèce, puisque les investisseurs subissent des impayés locatifs importants.

Les consorts [X] remarquent que la société RESIDENCE OBEO [Localité 6], exploitante de la résidence, est en procédure de sauvegarde de justice.

Ils notent que l’expertise produite par la partie adverse ne mentionne pas cette problématique.

Ils en concluent qu’une valorisation de la valeur vénale de la résidence par la méthode du rendement est inadaptée, en ce qu’elle aboutit à des résultats décorrélés de la réalité du dossier.

Ils considèrent qu’il convient de retenir une valorisation foncière, aux termes de laquelle le prix au mètre carré d’un bien situé dans la résidence de [Localité 6] s’élève, au plus, à la somme de 2 147 euros, et dans la résidence de [Localité 5], au plus à 1 962,50 euros.

Les consorts [X] se prévalent en outre d’un préjudice moral, reposant sur les contraintes générées par l’inexécution du contrat, source de soucis et d’anxiété alors que l’investissement était présenté comme dénué de risque, justifiant l’allocation de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts. Ils sollicitent de surcroît l’application de l’intérêt au taux légal à compter du jour de l’assignation, avec anatocisme pour toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées.

En réplique, la société BFG Capital Gestion Privée affirme que le préjudice allégué est seulement potentiel ou futur, en l’absence de revente du bien ayant donné lieu à une moins-value.

S’agissant du montant du préjudice, la société BFG Capital Gestion Privée considère qu’il faut tenir compte de l’opération globale et apprécier la rentabilité locative du bien, sa gestion spécifique intégralement déléguée et les avantages fiscaux procurés. Elle estime qu’une comparaison avec des biens similaires, soit des résidences services proposés à une clientèle sénior, montre que les prix pratiqués lors des opérations querellées sont conformes à ceux du marché.

Elle critique les évaluations fournies par les investisseurs qui sont produites par un logiciel sur internet sans voir le bien et lui oppose sa propre expertise élaborée par M. [B], expert près la cour d’appel de [Localité 7], et qui démontre que les biens ont vu leur valeur s’accroître. Elle conteste que cette expertise soit uniquement réalisée à partir de la valeur de rendement et soutient qu’elle combine la valeur de rendement avec la valeur du prix au m2.

La société BFG Capital Gestion Privée note par ailleurs qu’en considération des avantages fiscaux procurés aux investisseurs, le coût réel de l’acquisition pour chacun des investisseurs s’élève à plus ou moins 55 % de la valeur du bien.

La société BFG Capital Gestion Privée considère qu’aucun des trois postes de préjudice réclamés n’est justifié.

2.2. Réponse du tribunal

Le préjudice dont la réparation est intégrale, doit être actuel, direct et certain. Le caractère certain du préjudice de perte de chance s’entend de la disparition actuelle et indubitable d’une éventualité favorable, avec un quantum mesuré à l’aune de la chance perdue, son montant ne pouvant en principe être égal à l’avantage initialement espéré si la chance s’était réalisée.

En l’espèce, les consorts [X] invoquent un préjudice matériel consistant dans la perte de chance d’avoir pu souscrire un investissement dépourvu des risques qui ne lui ont pas été révélés qu’ils évaluent à la somme totale de 189 222,40 euros correspondant à la différence entre le coût total de l’investissement et le prix actuel des biens évalué en fonction du marché.

Il revient aux consorts [X] de justifier de l’existence et du montant de leur préjudice causé par la perte de chance de réaliser un investissement de meilleure rentabilité.

En l’absence de revente du bien immobilier, l’existence d’une moins-value n’est pas établie et demeure hypothétique de telle sorte que le préjudice allégué n’est qu’éventuel.

En outre, il revient aux consorts [X] d’établir qu’une éventuelle revente donnerait lieu à une moins-value. Les consorts [X] observent que le bien support de chaque investissement a été acquis pour un prix plus élevé que dans l’immobilier traditionnel. Cependant, cette spécificité était précisée dans l’étude du gestionnaire AQUARELIA réalisée par une société BFG CAPITAL.

En effet, ce document explique en page 8 les raisons pour lesquelles le prix au m2 du bien immobilier acquis est plus élevé : le fait qu’il s’agit de petites surfaces, l’existence de normes de construction strictes et, surtout, le fait que la surface des logements représente 70 % de la surface totale de la résidence, du fait de l’existence de parties communes inhérentes aux services proposés dans la résidence.

Les consorts [X] ne sont donc pas fondés à opposer des évaluations immobilières classiques pour démontrer une moins-value en cas de revente, puisque ces estimations ne tiennent pas compte des services proposés dans la résidence.

La société BFG Capital Gestion Privée rappelle à cet égard qu’au moment de l’acquisition des biens par l’investisseur dans la résidence de [Localité 6], le prix moyen au m² s’élevait à la somme de 3 200 euros. Elle verse aux débats une expertise retenant que la valeur vénale des biens dans cette résidence est désormais de 4 631 euros le m², ce qui démontre, au contraire, l’existence d’une plus-value, cette expertise tenant compte des services proposés par la résidence. En ce qui concerne la résidence de [Localité 5], le prix moyen au m2 au moment de l’acquisition s’élevait à la somme de 3 719 euros tandis qu’il avait atteint au jour de l’expertise 4 170 euros.

En conséquence, le préjudice de perte de chance allégué n’est pas démontré.

Quant au préjudice moral dont se prévalent les consorts [X], ceux-ci ne le démontrent ni dans le principe, ni dans le quantum, étant précisé que les manquements évoqués plus avant comme les faits du litige n’induisent pas en eux-mêmes l’existence d’un tel préjudice.

3. Sur les frais du procès

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens. Il est de principe que les dépens sont à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Partie perdante au procès, les consorts [X] seront condamnés au paiement des entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Stéphane Pérel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer à la société BFG Capital Gestion Privée la somme de 2 000 euros afin de compenser les frais de justice non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer afin d’assurer la défense judiciaire de ses intérêts, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

4. Sur l’exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du code de rocédure civile.

S’agissant d’une décision de rejet, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes des consorts [X] ;

CONDAMNE les consorts [X] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Stéphane Pérel ;

CONDAMNE les consorts [X] à payer à la société BFG Capital Gestion Privée la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 26 novembre 2025.

La Greffière La Présidente