N° RG 24/00650 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GHD6

Minute : TJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SCI LOL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 10 Septembre 2024

DEMANDEUR(S) :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME LE GRAND FAUBOURG

sis 29/55 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SA FONCIA BRETTE

dont le siège social est situé 26-28 boulevard de la Courtille – 28000 CHARTRES

agissant elle-même poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège

représentée par M^e Justine GARNER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

SCI LOL, (RCS CHARTRES n°478 054 497)

dont le siège social est sis 55 Rue du grand faubourg – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Liliane HOFFMANN, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 02 Septembre 2024

En présence de : [J] [L] et [W] [G], auditeurs de justice

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 28 Mai 2024et mise en délibéré au 10 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

Page

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI LOL est propriétaire de bureaux, caves et parkings correspondant aux lots n°245, 246, 247, 250, 205, 307, 367,368 et 464 au sein d’un immeuble situé 29/55 rue du Grand Faubourg à CHARTRES, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suite à des impayés au titre des charges locatives, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE GRAND FAUBOURG (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, la société FONCIA BRETTE, mis en demeure par courrier recommandé des 13 novembre 2023 et 1er décembre 2023 la SCI LOL de régler l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI LOL devant le tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

6.353,71 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 décembre 2023 et de l’appel provisionnel de charges courantes jusqu’au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, 250 euros au titre des frais contractuels de constitution de dossier,1.500 euros à titre de dommages et intérêts,1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens de l’instance.

À l’audience du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient les demandes de son acte introductif d’instance et dépose son dossier.

Il expose que la SCI LOL, propriétaire de lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, a occasionné des frais pour procéder au recouvrement des charges et s’estime bien fondé à en obtenir le remboursement.

La SCI LOL, régulièrement citée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux de :

— de l’assemblée générale ordinaire du 15 octobre 2021 votant l’ajustement du budget de l’exercice en cours et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022,

— de l’assemblée générale ordinaire du 28 juin 2022 votant l’ajustement du budget de l’exercice en cours et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023,

— de l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2023 votant l’ajustement du budget de l’exercice en cours et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs:

— des appels de provisions sur charges courantes et fond travaux au titre des quatre trimestres 2022 et trois trimestres 2023,

— de l’appel de fonds (charges courantes et fond travaux) du 4ème semestre 2023, du 1er trimestre 2024

— des appels de provisions de janvier 2022 et février 2022,

— des décomptes de charges annuelles au titre des périodes du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022,

— des appels de fond travaux pour la période du 1er octobre 2023,

— d’une situation de compte à la date du 5 janvier 2024.

Les charges de copropriété étant engagées par les décisions de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. La décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Force est de constater que la SCI LOL n’a pas contesté les décisions des assemblées générales et n’a formulé aucune demande sur rectification sur ses décomptes individuels.

Le décompte du 5 janvier 2024 reprend les différents appels et les régularisations intervenues.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété au titre des :

provisions sur charge pour la période des troisième, quatrième trimestre 2023 et premier trimestre 2024, cotisations Fonds travaux des 1er juillet 2023, 1er octobre 2023 et 1er janvier 2024,des appels de provisions sur des travaux de sécurisation, des appels sur avance de trésoreriequi sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés, déduction faite des avances et règlements effectués par la SCI LOL.

Il y a lieu de retenir le décompte de la créance produite à l’audience, à savoir la somme de 6.353,71 euros.

En conséquence, il convient de condamner la SCI LOL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.353,71 euros, au titre des charges de copropriété dues au 5 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire justifie de frais au titre de recouvrement de sa créance pour un montant de 250 euros au titre des frais de constitution de dossier chez l’avocat.

Ces frais sont conformes au tarif des prestations prévues par le contrat de syndic.

Il convient de condamner la SCI LOL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 250 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du préjudice qu’il dit avoir subi.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI LOL aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI LOL à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI LOL à payer au Syndicat des copropriétaires LE GRAND FAUBOURG, 29/55 rue du Grand Faubourg à 28000 CHARTRES la somme de 6.353,71 euros (six mille trois cent cinquante trois euros et soixante-et-onze cents) au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 5 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

CONDAMNE la SCI LOL à payer au Syndicat des copropriétaires LE GRAND FAUBOURG, 29/55 rue du Grand Faubourg à 28000 CHARTRES la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LE GRAND FAUBOURG, 29/55 rue du Grand Faubourg à 28000 CHARTRES de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI LOL à payer au Syndicat des copropriétaires LE GRAND FAUBOURG, 29/55 rue du Grand Faubourg à 28000 CHARTRES la somme de 300 (trois cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LOL aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé le prononcé le 10 septembre 2024,

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN