TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Tanguy LETU

M^e Samir MEGHERBI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10761 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MK2

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 août 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU-ITTAH- ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0120

DÉFENDEURS

— Monsieur [T] [S]

— Madame [I] [J]

demeurant tous deux chez Monsieur [U] [H] – [Adresse 3]

représentés par M^e Samir MEGHERBI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Aline CAZEAUX, Greffière lors des débats, et de Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 août 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 28 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10761 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MK2

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2015, renouvelé tous les ans et en dernière date le 31 juillet 2022, [T] [S] et [I] [J] ont donné à bail meublé à [R] [G] un appartement situé [Adresse 2], pour une durée d’une année, reconductible par tacite reconduction, moyennant la somme de 650 euros, hors charges.

Par exploit en date du 21 mars 2023, les bailleurs ont fait délivrer à [R] [G] un congé pour reprise, à terme le 31 juillet 2023.

Par exploit en date du 8 novembre 2024, [R] [G] a fait assigner [T] [S] et [I] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4].

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 et mise en délibéré au 4 mars 2025. La réouverture des débats a été ordonnée pour permettre la comparution des défendeurs.

A l’audience du 10 juin 2025, [R] [G] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :

requalifie le bail meublé conclu pour la première fois le 1er août 2015 en bail non meublé et dise qu’il a été tacitement reconduit pour 3 ans à compter du 1er août 2024,condamne les bailleurs à lui payer les sommes suivantes : 650 euros au titre du préjudice de jouissance, 16,90 euros au titre du remplacement du robinet de l’évier de la cuisine, 1.500 euros à titre de dommages intérêts,condamne les bailleurs à faire réaliser les travaux de réparation et de remplacement des équipements suivants dans l’appartement : remplacement des plaques de cuisson de la cuisine, réparation de la porte d’entrée du logement, réparation du groupe de sécurité du ballon d’eau chaude, sous astreinte provisoire de 50 euros de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, le juge des contentieux de la protection se réservant le droit de liquider l’astreinte, limite sa condamnation au titre des charges récupérables à la somme de 1.625,88 euros pour les années 2023 et 2024, condamne les défendeurs à lui remettre les quittances de loyer depuis le 1er août 2015, rejette les demandes reconventionnelles des bailleurs, condamne les défendeurs aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 4 novembre 2024 et 20 mai 2025 et à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [R] [G] indique que le bail, conclu à partir du 1er août 2015, est un bail de locaux vides, reconduit tacitement pour 3 ans, à compter du 1er août 2024. Elle précise que les lieux ne sont pas en bon état, rendant certains travaux nécessaires, à charge pour les bailleurs de les réaliser, ajoutant qu’ils doivent l’indemniser de son préjudice de jouissance. Elle expose que les bailleurs ne lui ont pas remis les quittances de loyer régulièrement et souligne qu’ils ont adopté un comportement fautif auprès de tiers lui causant un préjudice.

[T] [S] et [I] [J] ont sollicité du juge qu’il :

rejette l’ensemble des prétentions de [R] [G],condamne [R] [G] à leur payer la somme de 2.957,03 euros au titre des charges récupérables non prescrites,ordonne la libération des lieux ou l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et après établissement d’un état des lieux de sortie, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à complète libération des lieux, et ordonne l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais de la demanderesse, condamne [R] [G] à leur payer une indemnité d’occupation de 650 euros mensuels hors charges, en application du contrat de location, de l’échéance du bail le 31 juillet 2023 à la suite du congé pour reprise, jusqu’à la libération des locaux et restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résiliécondamne [R] [G] à leur payer les charges dues, à compter du terme du contrat de bail, jusqu’à la libération des lieux,condamne [R] [G] aux dépens et à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code e procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, [T] [S] et [I] [J] exposent que le bail a été renouvelé depuis le 1er août 2015, sans difficulté. Ils soulignent que la demande de requalification du bail fait suite à la signification du congé pour reprise. Ils indiquent que les désordres invoqués ne sont pas établis. Ils sollicitent le paiement des charges récupérables pour les années 2022 et 2023.

La présente décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du bail

Aux termes des articles 25-4 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, étant précisé qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

En l’espèce, les parties conviennent que la location consentie par [T] [S] et [I] [J] à [R] [G] sur l’appartement situé [Adresse 2] a commencé à compter du 1er août 2015. Or aucune des parties ne produit l’inventaire des meubles et l’état des lieux d’entrée.

En l’absence de justification amiable et contradictoire des meubles garnissant les lieux, il convient de requalifier le bail conclu entre [T] [S] et [I] [J] et [R] [G] en location vide.

Sur la validité du congé

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, [T] [S] et [I] [J] ont fait délivrer à [R] [G] par exploit d’huissier en date du 21 mars 2023, un congé pour reprise des lieux afin d’y habiter.

En considération de la requalification du bail en bail de locaux vides, le préavis applicable était de six mois et non de trois mois. Il convient de considérer que le congé n’a pas été valablement délivré.

En conséquence, les demandes de [T] [S] et [I] [J] de validation du congé, d’expulsion sous astreinte de [R] [G] et de condamnation de celle-ci au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation seront rejetées.

Il y a lieu de dire que le bail a été reconduit pour une durée de trois années à compter du 1er août 2024, jusqu’au 31 juillet 2027.

Sur la demande de travaux et de remboursement d’un élément relatif à l’évier de la cuisine

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. »

L’article 1er du décret du 26 août 1986 prévoit que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. » Ainsi, les petites pièces de serrurerie, le remplacement de certains équipements des corps de chauffe, des joints, clapets et presse-étoupes des robinets et chasse d’eau sont des réparations à la charge du locataire.

En l’espèce, [R] [G] sollicite la condamnation des bailleurs à lui rembourser un élément remplacé sur l’évier de la cuisine et à faire réaliser les travaux suivants : remplacement des plaques de cuisson de la cuisine, réparation de la porte d’entrée du logement et réparation du groupe de sécurité du ballon d’eau chaude, sous astreinte de 50 euros par jour.

A cet égard, elle produit deux procès-verbaux en dates des 4 novembre 2024 et 20 mai 2025, mentionnant ces désordres.

Il convient de considérer que la reprise du goutte-à goutte dans l’évier de la cuisine relève d’une réparation locative, de sorte que la demanderesse doit en supporter le coût in fine et que sa demande de condamnation des bailleurs à lui rembourser le prix de la réparation du robinet de l’évier sera rejetée.

La preuve de la défectuosité de la plaque de cuisson n’étant pas apportée objectivement, la demande de remplacement des plaques de cuisson de la cuisine par les bailleurs sera rejetée.

Le procès-verbal du 4 novembre 2024 indique que la porte d’entrée frotte sur le sol, causant des traces au sol, et mentionne constater la vétusté des charnières. Le procès-verbal du 20 mai 2025 indique que le groupe de sécurité du ballon d’eau chaude sur la canalisation de reprise des eaux usées présente un défaut d’alignement, le tuyau de reprise des eaux étant relié en force au groupe de sécurité, un ruban d’étanchéité étant grossièrement enroulé au droit de l’écrou de raccord. Il convient de considérer que cette installation ne présente pas les garanties de sécurité nécessaires.

En conséquence, il y a lieu de condamner les bailleurs à faire réaliser les travaux suivants : réparation de la porte d’entrée du logement et réparation du groupe de sécurité du ballon d’eau chaude, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard. Il n’y a pas lieu de réserver au juge des contentieux de la protection la liquidation de l’astreinte provisoire ordonnée.

Sur la demande de remise de quittances

L’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

En l’espèce, les parties conviennent que le bail a débuté le 1er août 2015 et [R] [G] ne produit aux débats que les quittances de juillet 2023 à mai 2024, sans toutefois démontrer le paiement des sommes correspondant aux échéances antérieures.

En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande de condamnation des défendeurs à lui remettre les quittances de loyer depuis le 1er août 2015.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 définit strictement les charges récupérables.

En l’espèce, [T] [S] et [I] [J] justifient du montant des charges récupérables pour la somme de 1.591,65 euros pour l’année 2022 et pour la somme de 1.365,38 euros pour l’année 2023, soit la somme totale de 2.957,03 euros.

Toutefois, seules les charges relatives au chauffage et à l’ascenseur sont justifiées à l’égard de la locataire et seront donc mises à sa charge pour l’année 2022, pour la somme de 801,67 euros.

En outre, les sommes demandées au titre des traitements et salaires du gardien pour l’année 2023 ne sont pas justifiées alors que leur imputabilité au locataire est strictement encadrée. En conséquence, seule la somme de 824,21 euros sera mise à la charge de [R] [G] au titre des charges récupérables de l’année 2023.

En conséquence, [R] [G] sera condamnée à payer à [T] [S] et [I] [J] la somme de 1.625,88 euros au titre des charges récupérables des années 2022 et 2023, après régularisations.

Il y a lieu de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462, le locataire est tenu des charges récupérables.

Sur les dommages intérêts

[R] [G] ne démontre pas le préjudice de jouissance subi à raison du dysfonctionnement du chauffage d’octobre 2021 à février 2023 et sera donc déboutée de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 650 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice de jouissance.

Bien que produisant l’attestation remplie par les bailleurs à l’attention de la caisse d’allocations familiales, qui comporte des mentions erronées, [R] [G] ne démontre pas non plus le préjudice qui en serait résulté. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner les bailleurs à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[T] [S] et [I] [J], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance, comprenant le coût des procès-verbaux des 4 novembre 2024 et 20 mai 2025, utiles à la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [R] [G] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

En conséquence, [T] [S] et [I] [J] seront condamnés à payer la somme de 800 euros à [R] [G] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Requalifie le contrat de location meublée du 1er août 2015 conclu entre [T] [S] et [I] [J] et [R] [G] en contrat de bail de locaux vides à titre de résidence principale ;

Constate que le congé signifié à [R] [G] par [T] [S] et [I] [J] le 21 mars 2023 n’est pas valable ;

Dit que le bail a été reconduit pour une durée de trois années à compter du 1er août 2024, jusqu’au 31 juillet 2027 ,

Condamne [T] [S] et [I] [J] à faire réaliser les travaux suivants : réparation de la porte d’entrée du logement et réparation du groupe de sécurité du ballon d’eau chaude, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, sans conservation au juge des contentieux de la protection du pouvoir de liquidation de l’astreinte,

Condamne [R] [G] à payer à [T] [S] et [I] [J] la somme de 1.625,88 euros au titre des charges récupérables des années 2022 et 2023, après régularisations ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462, le locataire est tenu des charges récupérables ;

Déboute [R] [G] du surplus de ses demandes, notamment de condamnation des défendeurs à lui payer les sommes de 650 euros au titre du préjudice de jouissance, 16,90 euros au titre du remplacement du robinet de l’évier de la cuisine, 1.500 euros à titre de dommages intérêts, de sa demande de remplacement des plaques de cuisson de la cuisine et de sa demande de condamnation des défendeurs à lui remettre les quittances de loyer depuis le 1er août 2015 ;

Déboute [T] [S] et [I] [J] de leurs demandes, notamment de validation du congé, d’expulsion sous astreinte de [R] [G] et de condamnation de celle-ci au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

Condamne [T] [S] et [I] [J] aux dépens de l’instance, comprenant le coût des procès-verbaux des 4 novembre 2024 et 20 mai 2025 ;

Condamne [T] [S] et [I] [J] à payer à [R] [G] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

La greffière La Juge des contentieux de la protection