TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Yves CORRE

M^e Yasmina BEN ECHEYKH

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08030 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. UKIO FRANCE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CORRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. REAL ESTATE COMPANY,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yasmina BEN ECHEYKH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1121

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 janvier 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08030 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, la société UKIO FRANCE a fait délivrer à la société REAL ESTATE COMPANY un commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant une clause résolutoire prévue dans un contrat de bail à usage d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 portant sur un appartement meublé situé [Adresse 2]) conclu sur une plateforme internet à compter du 14 mars 2024 jusqu’au 13 janvier 2025 pour un loyer de 5300 € et une provision sur charges de 1122,79 €.

Par assignation du 9 août 2024, la société UKIO FRANCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de la société REAL ESTATE COMPANY et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyer et charges, majorés de 50% à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec intérêts contractuels,

—  17818,06 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juillet 2024, avec intérêts au taux contractuel,

—  10000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

—  4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 14 novembre 2024, la société UKIO FRANCE maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

En défense, la société REAL ESTATE COMPANY soulève la nullité de l’assignation, l’incompétence matérielle du juge des contentieux de la protection, le défaut de qualité à agir de la demanderesse et l’absence de pouvoir du juge des référés et demande le rejet des demandes et la condamnation de la société UKIO FRANCE à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge renvoie à l’assignation et aux conclusions de la défenderesse pour l’exposé des moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

I. Sur la nullité de l’assignation

L’article 56 du code de procédure civile dispose que l’assignation contient à peine de nullité un exposé des moyens en fait et en droit.

En application de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, la défenderesse soutient que l’assignation n’est pas fondée en droit. Toutefois, les demandes se fondent sur le contenu d’un contrat de bail meublé conclu entre les parties dont l’assignation précise qu’il relève des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 auxquelles les parties peuvent volontairement se soumettre. Le fondement juridique de l’action est ainsi précisé. Du reste, la société REAL ESTATE COMPANY n’invoque aucun grief et en particulier ne soutient pas pouvoir se méprendre sur l’objet du litige.

En conséquence, la demande de nullité de l’assignation est rejetée.

II. Sur l’exception d’incompétence matérielle

Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, « le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ».

La société REAL ESTATE COMPANY soutient que le bail conclu entre les parties objet de l’instance est un bail commercial relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, une personne morale ne pouvant conclure de bail d’habitation.

Elle ne verse au débat aucun élément d’appréciation permettant de qualifier ce bail, alors qu’une personne morale peut conclure un bail à usage d’habitation, ce qui ne permet pas d’écarter la compétence du juge des contentieux de la protection.

En conséquence, l’exception d’incompétence matérielle est rejetée.

III. Sur la fin de non recevoir

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Suivant l’article 125 du Code de procédure civile, « Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. »

Aux termes enfin de l’article 32 du Code de procédure civile, « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

En l’espèce, la société REAL ESTATE COMPANY soutient que la demanderesse ne justifie pas de la propriété du bien faisant l’objet du bail. La propriété ne conditionne toutefois pas la qualité de bailleur, notamment dans l’hypothèse de la sous location. En outre, la société REAL ESTATE COMPANY qui indique par ailleurs avoir conclu un bail commercial n’évoque pas l’existence d’un autre cocontractant et n’apporte pas d’éléments remettant en cause les droits de la société UKIO France à consentir des baux.

La fin de non recevoir n’est donc pas établie et est rejetée.

IV. Sur les pouvoirs du juge des référés

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, l’occupation des lieux sans droit ni titre dont se prévaut la société UKIO FRANCE caractérise un trouble manifestement illicite fondant les pouvoirs du juge des référés.

En outre, si la société REAL ESTATE COMPANY oppose à la demanderesse l’absence de bail conclu entre les parties, le bail versé au débat n’étant pas signé, elle indique dans ses conclusions tout à la fois avoir conclu un bail commercial, être à jour du paiement de ses loyers et avoir assuré le bien objet de l’instance.

Elle produit une attestation d’assurance pour le logement mentionnant sa qualité de locataire et des justificatifs de virements bancaires réalisés au profit de la société UKIO France en mars et avril 2024.

En conséquence, la conclusion d’un bail est établie entre les parties pour le logement litigieux ce pour un loyer mensuel de 5300 € et une provision sur charges de 1122,79 € en considération du contrat non signé versé au débat et du montant des paiements justifiés par la défenderesse pour mars et avril 2024 qui correspondent aux loyers et charges figurant aux conditions contractuelles produites au débat.

Ainsi, le moyen tiré de l’absence de bail entre les parties ne constitue pas une contestation sérieuse excluant les pouvoirs du juge des référés.

V. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

S’il a été retenu que la conclusion d’un bail entre les parties était établie, l’absence de bail signé exclut d’établir l’existence d’une clause résolutoire au contrat de bail au motif du défaut d’assurance et la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc rejetée.

Les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation sont donc sans objet.

VI. Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

La société REAL ESTATE COMPANY est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Selon le décompte contenu dans l’assignation, la société REAL ESTATE COMPANY devait à la société UKIO FRANCE le 24 juillet 2024 la somme de 17818,06 € correspondant aux loyers et charges de mai, juin et juillet 2024. L’obligation aux intérêts prévus au contrat n’est pas établie faute de contrat signé.

En conséquence, la société REAL ESTATE COMPANY sera condamnée à payer à la société UKIO FRANCE la somme de 17818,06 € qui portera intérêts au taux légal à compter du jugement, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

VII. Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts

L’appréciation d’une faute de la locataire distincte du retard de paiement excède les pouvoirs du juge des référés. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts.

VIII. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société REAL ESTATE COMPANY, qui succombe à titre principal à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile comprenant le coût de l’assignation mais pas le coût du commandement de justifier d’une assurance compte tenu du rejet de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire. Sa demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

L’équité justifie de rejeter la demande de la société UKIO FRANCE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité de l’assignation, l’exception d’incompétence matérielle et la fin de non-recevoir,

DEBOUTE la société UKIO FRANCE de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNE la société REAL ESTATE COMPANY à payer à la société UKIO FRANCE la somme de 17818,06 € à titre de provision sur l’arriéré locatif dû au 24 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de dommages et intérêts,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société REAL ESTATE COMPANY aux dépens comprenant le coût de l’assignation du 25 janvier 2024, mais pas le coût du commandement de justifier d’une assurance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge