TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 30 Septembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me .M^e Valérie PICARD…………………

Le ……………………………………………

à Me … M^e Nicole GASIOR………………………

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05154 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZPY

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [B]

né le 11 Juin 1979 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représenté par M^e Valérie PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [B]

né le 14 Janvier 1947 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représenté par M^e Valérie PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [B]

née le 14 Janvier 1950 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Valérie PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [P]

née le 11 Août 1995 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 février 2020, monsieur [D] [B], monsieur [N] [B] et madame [T] [B] ont consenti à madame [W] [P] la location d’un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer de 820 euros.

Après son installation, madame [W] [P] s’est plainte de l’humidité et de la présence de rongeurs dans le logement.

Par ordonnance de référé du 19 mai 2022, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille a notamment :

Ordonné une expertise aux fins de se prononcer sur l’existence de ces désordres, en décrire la nature, l’origine, leur étendu et évaluer les préjudices subis,Condamné les consorts [B] à payer à madame [W] [P] la somme de 1.500 euros à valoir sur son préjudice de jouissance.Les conclusions de l’expertise judiciaire ont été rendues le 15 mai 2023.

Par courrier du 29 juillet 2022, les consorts [B] ont signifié à madame [W] [P] un congé pour reprise des lieux loués.

C’est dans ces conditions que par acte du 21 juillet 2023, monsieur [D] [B], monsieur [N] [B] et madame [T] [B] ont fait assigner madame [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir l’expulsion de la locataire pour occupation des lieux sans droit ni titre, avec fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 30 septembre 2024.

Les parties s’accordent sur le fait que madame [W] [P] a quitté les lieux le 30 mai 2024, de sorte que leurs demandes ont évolué.

Ainsi, les consorts [B], représentés par leur conseil, abandonnent leurs demandes relatives à l’expulsion de la locataire et demandent au tribunal de :

Dire et juger le congé pour reprise fondé,Fixer une indemnité d’occupation due à hauteur du loyer stipulé dans le contrat,Condamner madame [W] [P] à payer à Monsieur [D] [B] la somme de 4.651 euros, représentant 6 mois de loyer impayé,Fixer à 5.500 euros le préjudice de jouissance à verser à madame [W] [P] du fait d’un partage de faute sur la dégradation du bien,Réduire l’indemnisation du préjudice moral de madame [W] [P] à de plus justes proportions,Débouter madame [W] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel et de la résistance abusive,Condamner monsieur [D] [B] à payer à madame [W] [P] la somme de 1640 euros au titre du trop perçu par la société KL INVESTISSEMENT du dépôt de garantie,Dire n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile et que chaque partie conservera ses dépens.Madame [W] [P], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions, tout en prenant en compte l’abandon de la demande d’expulsion, pour demander au tribunal de :

A titre principal, déclarer le congé pour reprise,A titre subsidiaire, dire et juger que le montant de l’indemnité d’occupation dû à compter du 8 février 2023 ne saurait être supérieur à la somme de 164 euros par mois et condamner solidairement les consorts [B] à lui verser la somme de 9.184 euros au titre de la restitution de l’indu sur la période du 8 février 2023 au mois de mars 2024.En tout état de cause : débouter les consorts [B] de leurs demandes en paiement des loyers impayés, reconnaissant seulement des impayés de loyers sur deux mois et les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :9.184 euros au titre de la restitution de l’indu sur la période du 8 février 2023 au mois de mars 2024, en considérant que l’indemnité d’occupation ne peut être supérieur à la somme de 164 euros par mois,26.076 euros au titre du préjudice de jouissance, décompte arrêté au mois de février 2023,14.412,81 euros au titre de son préjudice matériel,10.000 euros au titre de son préjudice moral,3.000 euros au titre de la résistance abusive,2.460 euros au titre du remboursement de dépôt de garantie,2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIVATIONS :

A titre liminaire, il convient de souligner que si l’assignation a été délivrée par monsieur [D] [B], monsieur [N] [B] et madame [T] [B], seule monsieur [D] [B] est cité en qualité de demandeur dans les dernières conclusions de son conseil.

En tout état de cause, monsieur [N] [B] et madame [T] [B] ne justifient pas de leur qualité de propriétaire et de co indivisaires du bien litigieux, de sorte qu’ils ne seront pas désignés en qualité de créancier de madame [W] [P], pas plus qu’ils ne seront condamnés à payer des sommes à madame [W] [P].

Monsieur [N] [B] et madame [T] [B] seront uniquement concernés par le paiement des éventuels dépens et des frais irrépétibles puisqu’ils ont été à l’initiative de l’assignation.

Sur la validité du congé pour reprise et l’indemnité d’occupationEn application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Quant à la forme du congé, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Quant au motif du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALUR lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En l’espèce, un congé pour reprise a été délivré par huissier le 29 juillet 2022, au nom de Monsieur [D] [B], Madame [T] [B] et Monsieur [N] [B], en leur qualité de coindivisaire du bien loué.

L’acte a été directement remis en la personne de madame [W] [P].

Le motif, « souhait de changer de résidence principale pour une superficie plus grande avec un extérieur », ainsi que l’identité du bénéficiaire de la reprise, Monsieur [B] [D], en sa qualité d’indivisaire bailleur ont été clairement indiqués dans le congé, assortis des textes légaux applicables.

De même, la date d’effet dudit congé, fixé au 7 février 2023, a été portée à la connaissance de la locataire.

Les délais légaux ainsi que les formalités obligatoires ont ainsi été respectées, madame [W] [P] n’apportant aucun élément probant permettant de remettre en cause le sérieux de la reprise des lieux par Monsieur [D] [B].

S’agissant de la nullité du congé pour absence de qualité à agir des consorts [B] et défaut de qualité du bénéficiaire de la reprise, en application de l’article 114 susvisé, aucun texte ne prévoit l’obligation pour les indivisaires de justifier de leur qualité de propriétaire dans le congé pour reprise. Cette formalité ne revêt d’ailleurs pas le caractère d’ordre public. Madame [W] [P], qui ne rapporte pas la preuve d’un grief, sera débouté de sa demande en nullité du congé pour reprise.

En revanche, il ressort de l’acte notarié du 20 décembre 2028 (pièce n°1) que seul monsieur [D] [B] justifie de sa qualité de propriétaire du bien situé [Adresse 1] à [Localité 4], de sorte que le congé pour reprise ne sera déclaré valable qu’à son égard.

Par conséquent, le congé pour reprise des lieux sera déclaré valable à l’égard de Monsieur [D] [B], ce dernier ayant respecté les formalités légales et ayant justifié de sa qualité de bailleur et de propriétaire pour agir.

Considérée comme étant occupante sans droit ni titre depuis le 7 février 2023, madame [W] [P] n’est pas fondée à solliciter un abaissement de l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, sur la période de mars 2023 jusqu’à la libération effective des lieux en mai 2024, l’indemnité d’occupation est fixée à la somme de 820 euros, correspondant au coût du loyer initial.

Sur la demande en paiement des loyers et indemnité d’occupation Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

En l’espèce, Monsieur [D] [B] demande à être payé par la locataire des six mois de loyer suivants : loyers d’avril à juillet 2021, loyer de septembre 2023 et de mai 2024.

Madame [W] [P] reconnait ne pas avoir payé les deux mois de loyer de septembre 2023 et mai 2024, expliquant avoir payé en espèce les quatre autres mois.

Néanmoins, elle ne rapporte pas la preuve du paiement de ces quatre mois de loyer, puisque la validité des quatre quittances de loyer d’avril à juillet 2021 est remise en question par les bailleurs. En effet, Monsieur [D] [B], qui produit par ailleurs différentes quittances de loyer, éditée par lui-même, ainsi que des relevés bancaires attestant des virements faits par la locataire, ne reconnaît pas être à l’origine des quatre quittances de loyer d’avril à juillet 2021.

Le tribunal constate que ces quatre documents sont établis sur ordinateur et comportent la même copie d’une signature digitale, non manuscrite. Cette signature diffère d’ailleurs des signatures manuscrites établies par Monsieur [D] [B] sur d’autres documents. Par conséquent, la validité de la signature apposée sur ces quatre quittances d’avril à juillet 2021 étant remise en question, il convient d’écarter ces pièces.

En outre, madame [W] [P] ne rapporte pas la preuve de quatre retraits en espèce en paiement des loyers d’avril à juillet 2021. Certes, sur les relevés bancaires fournis par la locataire (pièces n°10 et 14), le tribunal constate effectivement plusieurs virements effectués au « PROPRIETAIRE [B] [D] » de 820 euros :

Deux virements de 820 euros effectués le 13 septembre et le 11 octobre 2021, intitulé « loyer mois d’août 2021 » et « loyer mois de septembre 2021 »,Trois virements de 820 euros effectués le 14 avril 2021 intitulés « loyers du mois d’octobre 2020 », « loyer du mois de novembre 2020 » et « loyer du mois de mars 2021 ».Plusieurs virements de 820 euros d’avril 2022 au 3 février 2023 couvrent le paiement des loyers de mars 2022 à décembre 2022.Néanmoins, au regard de l’intitulé de tous ces virements, il n’y a aucune trace du paiement des loyers d’avril à juillet 2021, ni du loyer de septembre 2023 et mai 2024.

Par conséquent, madame [W] [P], qui ne pouvait se dégager du paiement de l’intégralité des loyers malgré les désordres observés dans la location, sera condamnée à payer à monsieur [D] [B] la somme de 820 X 6 = 4.920 euros au titre de six loyers restés impayés.

Sur les demandes d’indemnisation de la locataire

Sur la responsabilité des bailleursEn application des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 a), b) et c) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis, ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes :

Il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte notamment les éléments d’équipement et de confort suivants :

« (…) Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Enfin les articles 32 et 33 du RSD des Bouches-du-Rhône prévoient que les propriétaires et les occupants d’un immeuble sont tenus d’assurer dans le cadre de leurs obligations respectives, un entretien satisfaisant des bâtiments et de leurs abords. Les travaux d’entretien doivent être exécutés périodiquement et toute détérioration imprévue de nature à porter un préjudice à la santé des personnes doit faire sans délai l’objet d’une réparation au moins provisoire.

Les couvertures et les terrasses, les murs et leurs enduits, les cloisons, plafonds, sols, planchers, fenêtres, vasistas, portes, emplacements des compteurs, ainsi que les gaines de passage des canalisations ou lignes téléphoniques sont entretenus régulièrement pour ne pas donner passage à des infiltrations d’eau ou de gaz, tout en respectant les ventilations indispensables.

Les causes d’humidité doivent être recherchées et il doit y être remédié dans les moindre délais.

Les grillages et lanterneaux doivent être nettoyés et vérifiés pour remplir en permanence l’usage auquel ils sont destinés. Les sols sont constamment maintenus en parfait état d’étanchéité.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

***

En l’espèce, madame [W] [P] est locataire depuis le 8 février 2020 d’un logement T5, situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer de 820 euros, composé de trois chambres, une salle à manger, une cuisine avec buanderie, une salle d’eau et des WC.

Les parties s’accordent sur le fait qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi.

Un premier rapport de fuite est rendu le 8 juillet 2020 par la compagnie d’assurance du bailleur. Des traces de moisissures sont constatées dans une chambre contre une cloison du mur attenant à la façade extérieure, avec un taux d’humidité à 76%. Ces moisissures sont liées à une fissure constatée sur la façade extérieure du bien.

Malgré les premiers travaux entrepris, l’huissier constate dans son procès-verbal du 23 novembre 2020, corroboré par des photographies :

Des traces d’humidité, de moisissures et de champignons dans les angles des chambres 1 et 2,Des excréments de rongeurs dans la salle de bain, Plusieurs traces de rebouchage des trous de souris avec un enduit ou une mousse extensive dans la cuisine, la buanderie, la salle à manger et les WC.Là encore, malgré les travaux entrepris au regard des photographies produites par les parties et des échanges de SMS, un second procès-verbal d’huissier du 11 février 2021 relève les désordres suivants :

Dans la salle à manger, les deux chambres et les WC : plusieurs murs ont fait l’objet d’un doublage à l’aide de plaques BA13, non jointées entre elle, non enduites et non peintes, Des fils électriques sont apparents dans la salle à manger et dans une chambre,Des traces de moisissures et d’humidité sont encore constatées dans la salle de bain avec une défectuosité des joints de la cabine de douche sans joint,Craquelures d’enduit et de peinture avec à nouveau des surfaces d’humidité et de moisissures dans la cuisine.En prenant en compte l’ensemble de ces éléments et suite à deux visites, le rapport d’expertise judicaire du 15 mai 2023, établi de manière contradictoire, conclue à l’indécence du logement, au sens des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002.

L’expert judiciaire confirme ainsi l’existence des trois désordres suivants :

Désordres liés à l’humidité : Traces de moisissures et de champignons dans la salle d’eau, la chambre 1, la partie haute du placard de la cuisine, Décollements de peinture dans la cuisine et la salle d’eau,Présence conséquente de buée sur les vitrages de la fenêtre PVC dans la chambre 1, la cuisine et la salle d’eau,L’expert précise que seule la chambre 1 au niveau de la cloison jouxtant la salle d’eau et la salle d’eau dans la zone du bac à douche présentent un taux d’humidité positif.Désordres liés à un défaut de chauffage dans les trois chambres et la cuisine,Désordres liés aux travaux inachevés : travaux de peinture et de plâtrerie inachevés dans la chambre 2 et 3.L’expert indique que les problèmes d’humidité et d’infiltrations sont causés et aggravés par :

La défectuosité du chauffage électrique,Un défaut d’aération et de ventilation, notamment en raison de l’absence de hotte d’aspiration dans la cuisine, d’un mauvais entretien des bouches VMC et une absence de réparation de la fenêtre d’ouverture dans le cellier,Un défaut d’étanchéité provenant du bac à douche,Un manque d’entretien des peintures.Monsieur [D] [B] ne conteste ni le caractère indécent du logement, ni sa part de responsabilité dans ces désordres, reprochant toutefois aux locataires d’avoir entravé la réalisation des travaux de remise en état et d’avoir contribué à aggraver le taux d’humidité dans les locaux par un défaut d’entretien et de ventilation.

Ainsi, au regard des textes susvisés et de l’importances des désordres constatés, la responsabilité en qualité de bailleur est engagée de plein droit du fait de manquement à leur obligation de garantir une jouissance paisible des lieux.

En revanche, en l’absence de force majeure, l’argument tiré des difficultés pour le bailleur à faire les travaux chez la locataire n’est pas un moyen retenu par le tribunal, tant pour l’appréciation de la responsabilité du bailleur, que pour l’évaluation du préjudice. En effet, les captures d’écran d’échange de SMS produits par les parties, non signées, avec des surnoms d’intervenants inconnus du tribunal ne permettent en rien de dire que les travaux ont été ralentis par la faute du locataire ou des bailleurs. Cet argument non fondé sera ainsi écarté.

Toutefois, il convient de prendre en considération le fait que l’expert judiciaire souligne que « la carence de ventilation naturelle par une ouverture régulière et quotidienne des fenêtres reste l’une des causes essentielles à la présence de moisissures et champignons dans la chambre 1, la salle d’eau, la cuisine ».

Par conséquent, pour fixer l’indemnisation des préjudices, il convient de prendre en considération le fait que la locataire a partiellement contribué aux désordres liés à l’humidité.

Sur l’évaluation des préjudices invoqués par la locataireL’article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur le préjudice de jouissance

Madame [W] [P] sollicite la somme de 26.076 euros au titre de son préjudice de jouissance, tandis que les bailleurs proposent une indemnisation à hauteur de 5.500 euros, en s’appuyant sur les conclusions de l’expert judiciaire.

Pour le calcul du préjudice de jouissance, il convient de distinguer la période des travaux de celle sans travaux.

Il ressort des éléments du dossier précédemment analysés que :

En l’absence d’état des lieux d’entrée, il convient de se fonder sur le premier rapport de fuite du 8 juillet 2020 pour dater de manière objective l’apparition des premiers désordres liés à l’humidité des locaux.Des travaux ont débuté en juillet 2020 pour la réparation d’une fissure extérieure, puis ces travaux ont continué de novembre 2020 à mars 2021 pour dératiser les lieux (bouchage de trous de nuisibles), réparer les fissures dans la toiture, changer une fenêtre et remédier à l’humidité des cloisons dans l’appartement.Ces travaux sont restés par la suite inachevés en mars 2021.Certes, l’expert judiciaire propose de fixer le préjudice de jouissance sur la base de 20% du montant du loyer par mois, considérant qu’il faut prendre en compte la part de responsabilité du locataire et le fait que le logement est resté habitable.

Néanmoins, pendant la durée des travaux, il ne peut être reprochée à la locataire d’avoir contribué à l’aggravation des désordres sur une aussi courte période, puisque le contrat de bail a été signé le 8 février 2020 avec l’apparition des premiers désordres en juillet 2020.

Par ailleurs, si les photographies produites par les parties le temps des travaux ne sont ni datées, ni géolocalisées, elles sont corroborées par les deux constats d’huissier et le rapport de fuite.

Pour fixer l’indemnisation du préjudice de jouissance pendant toute la durée des travaux de juillet 2020 à mars 2021, le tribunal prendra ainsi en considération :

Les traces importantes de moisissures et d’humidité dans plusieurs pièces de la maison, ainsi que la présence de nuisibles, tels que cela ressort du rapport de fuite du 8 juillet 2020, des deux constats d’huissier des 23 novembre 2020 et 11 février 2021, L’étendue des travaux dans toutes les pièces pendant une durée de 9 mois ayant nécessairement occasionnés du dérangement pour la locataire et des désordres (saleté, poussière, stockage de matériels),L’absence de chauffage malgré la réparation de certaines ouvertures, en particulier en période hivernale, alors que la locataire, sans solution de relogement, s’est maintenue dans les lieux.Ainsi, sur le temps des travaux de juillet 2020 à mars 2021, le bien étant toujours habitable, il convient de fixer le préjudice de jouissance à 60% du prix du loyer, soit : 820 euros x 60% x 9 mois = 4.428 euros.

***

A compter de mars 2021, l’expertise judiciaire relève dans son rapport du 15 mai 2023 que le logement était certes insalubre mais habitable, malgré la persistance des désordres suivants :

Des traces de moisissures et de champignons persistantes dans plusieurs pièces,Des décollements de peinture dans la cuisine,Absence de chauffage dans les trois chambres et la cuisineTravaux de peinture et de platerie inachevées dans la chambre 2 et 3.L’expert ne constate plus la présence de nuisibles et précise que seule la chambre 1 au niveau de la cloison jouxtant la salle d’eau et la salle d’eau dans la zone du bac à douche présentent un taux d’humidité positif, ce qui témoigne d’une amélioration de la situation.

Les photographies de l’appartement prises par l’expert judiciaire permettent au tribunal de constater que les principaux désordres liés aux travaux ont disparu, l’appartement étant propre, rangé et habitable.

Enfin, toujours en se fondant sur les conclusions de l’expertise judiciaire du 15 mai 2023, il convient de prendre en considération le fait que madame [W] [P] a sur cette longue période contribué à l’aggravation des désordres liés à l’humidité, par un manque de ventilation et d’aération des lieux, un défaut d’entretien des peintures et des bouches d’aération VMC, et par l’absence de réparation du système d’ouverture de la fenêtre dans le cellier, petites réparations et missions d’entretien qui incombent pourtant au locataire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, notamment en prenant en considération les conséquences de l’absence de chauffage dans 4 pièces en période hivernale dans la région du sud-est, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance mensuels à 25% du cout du loyer sur la période sans travaux allant d’avril 2021 à février 2023 inclus, date d’arrêt du décompte produit par la locataire pour le calcul de son préjudice de jouissance. Le tribunal statuerait en effet ultra petita s’il prolongeait le calcul du préjudice de jouissance jusqu’ à la date de libération effective des lieux.

Ainsi, le calcul du préjudice de jouissance sur cette période de 23 mois se calcule de la sorte : 820 euros x 25 % x 23 mois = 4.715 euros.

Le préjudice total de jouissance de [W] [P] est ainsi fixée à la somme de 4.428 + 4.715 = 9.143 euros.

Sur le préjudice matériel

Madame [W] [P] sollicite la somme de 14.412,81 euros au titre de son préjudice matériel, produisant à l’appui de sa demande une liste de biens affectés par la moisissure, des photographies, des factures d’achat et le procès-verbal d’huissier du 11 février 2021 qui constate des traces d’humidité et de champignons sur une veste masculine et sur plusieurs paires de chaussures.

Les conclusions d’expertise judiciaire du 15 mai 2023 rejettent l’existence d’un préjudice matériel, aux motifs que les déclarations et factures produites par la locataire ne sont pas en adéquation avec les faits. L’expert rajoute que les vêtements auraient pu être déplacés dans le garage de madame [W] [P], dans la mesure où le sinistre n’a pas été soudain et a perduré dans le temps.

Pour le tribunal, il revenait en effet à madame [W] [P] de mettre à l’abris des travaux et de l’humidité, les objets électroniques de valeur (téléphones portables, ordinateurs, tablettes, téléviseurs), ces biens pouvant facilement être transportables. En tout état de cause, aucune preuve sur la dégradation de ces objets électroniques, en lien avec les désordres constatés dans le logement n’est rapportée, de sorte qu’aucune indemnisation ne sera versée pour ces biens.

De la même manière, madame [W] [P] ne rapporte pas la preuve de dégâts causés par l’humidité sur les chaises, tables, commodes, canapé, vitrine Brocéliande et buffet, la simple production de factures ne suffisant pas à rapporter la preuve d’un préjudice matériel, s’agissant de ces meubles.

En revanche, madame [W] [P] rapporte la preuve de traces de moisissures constatées sur les lits, sommiers et matelas des trois chambres de l’appartement, ainsi que la colonne de douche dans la salle de bain. Au regard de l’importance des travaux s’étalant sur plusieurs pièces pendant 9 mois et de la persistance des désordres liés à l’humidité, il ne peut être légitimement reproché à la locataire de ne pas avoir protégé tous ces meubles volumineux dans le garage le temps de la remise en état du bien, d’autant plus que la locataire et sa famille, n’ayant pas de solution de relogement, ont vécu sur place le temps des travaux.

Il convient de se fonder sur les prix du marché en matière de literie et de prendre en compte leur usure naturelle pour fixer le préjudice matériel de ces meubles à 1.000 euros.

De même, puisque la locataire a vécu dans les locaux loués, on ne peut lui reprocher de ne pas avoir mis à l’abri l’ensemble de ses vêtements. Au regard de l’importance des travaux, des photographies d’une dizaine de vêtements et accessoires féminins touchés par la moisissure (chaussures, sacoches, vestes), du constat d’huissier du 11 février 2021 et du prix du marché de l’habillement après usage et usure, il convient, en l’absence de factures, de fixer à 200 euros l’indemnisation de la locataire pour l’ensemble de ces biens. Madame [W] [P] ne peut en revanche être indemnisée pour les biens, appartenant aux autres membres de la famille.

Ainsi, le préjudice matériel subi par madame [W] [P] sera fixé à la somme de 1.200 euros.

Sur le préjudice moral

Madame [W] [P] sollicite la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral.

Les bailleurs acceptent le principe d’une indemnisation du préjudice moral, ramenée à de plus juste proportion.

L’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur l’existence d’un préjudice moral.

Le tribunal rappelle que seul le préjudice moral subi personnellement par Madame [W] [P] est susceptible d’indemnisation, dans la mesure où elle ne peut percevoir de dommages et intérêts pour des problèmes de santé subis par les autres membres de la famille. Seuls les certificats médicaux concernant madame [W] [X] seront ainsi pris en considération, à savoir :

Le certificat médical du docteur [X] du 30 décembre 2020 qui indique que madame [W] [P] présente des difficultés respiratoires en relation avec un habitat insalubre,Le bilan allergologique de madame [W] [P] du 17 novembre 2022 qui met en évidence une allergie de la patiente uniquement à la moisissure à un niveau moyen (3/6),Le rapport médical du 17 novembre 2022 établi par le docteur [I], pneumologue, concluant à l’absence d’asthme mais à l’existence de « symptômes rhino-conjonctivite allergique persistante modérée à sévère chez une patiente monosensibilisée à la moisissure », ces symptômes apparaissant en moyenne deux fois par semaine sur toute l’année, pouvant être en lien avec les problèmes d’humidité et de moisissures du logement.Ainsi, au regard de la fréquence et la persistance des symptômes d’allergie depuis deux ans et demi d’une part, et du lien de causalité établi entre l’allergie et la présence de moisissures dans l’appartement d’autre part, tout en prenant en considération la part de responsabilité de la locataire dans l’aggravation des désordres liés à l’humidité, il convient de fixer à 2.000 euros le préjudice moral.

Sur la demande en remboursement du dépôt de garantieL’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 limite le montant du dépôt de garantie à un mois de loyer hors charge.

Dans ses dernières écritures, monsieur [D] [B] s’engage à restituer l’équivalent de deux mois de loyer, à titre de restitution du dépôt de garantie. Faute de preuve du versement en espèce de trois mois de loyer, Monsieur [D] [B] sera condamné à restituer à madame [W] [P] la somme de 1.640 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande d’indemnisation de la locataire pour résistance abusiveEn matière contractuelle, l’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

La preuve de la résistance abusive nécessite pour celui qui la soulève, de démontrer le caractère abusif de cette résistance, notamment la mauvaise foi de celui contre qui elle est opposée.

En l’espèce, madame [W] [P] ne démontre pas en quoi l’attitude des consorts [B] auraient constitué une résistance abusive à l’exécution d’une obligation, ceux-ci n’ayant pas adopté un comportement de nature à nuire à son action. Les bailleurs étaient en droit de se défendre dans le cadre de la présente procédure, quant à l’évaluation des préjudices.

En tout état de cause, madame [W] [P] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice, distinct de ceux déjà indemnisés.

En conséquence, la demande de réparation au titre de la résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoiresConformément à l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [B] qui succombent majoritairement à l’instance du fait de l’importance des préjudices à indemniser, seront solidairement condamnés aux dépens.

L’équité, le partage de responsabilité dans ce litige et le déséquilibre économique entre les parties commandent de condamner les consorts [B] à payer à madame [W] [P] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que madame [W] [P] à quitter définitivement le logement litigieux le 30 mai 2024,

CONSTATE que monsieur [D] [B], à monsieur [N] [B] et à madame [T] [B] renoncent à leur demande visant à obtenir l’expulsion de la locataire,

DEBOUTE madame [W] [P] de sa demande en nullité du congé pour reprise du 29 juillet 2022,

CONSTATE que le congé pour reprise délivré le 29 juillet 2022 est valable à l’égard de Monsieur [D] [B], prenant effet le 7 février 2023,

CONSTATE en revanche que ce même congé pour reprise et ses conséquences n’est pas valable à l’égard de Monsieur [N] [B] et de madame [T] [B], qui ne justifient pas de leur qualité de propriétaires et coindivisaires,

DIT que madame [W] [P] est occupante sans droit, ni titre depuis le 7 février 2023,

DEBOUTE madame [W] [P] de sa demande en réduction des indemnités d’occupation et en remboursement d’indu,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 février 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, intervenue le 30 mai 2024 à la somme de 820 euros,

CONDAMNE madame [W] [P] à payer à monsieur [D] [B] la somme de 4.920 euros au titre de six mois de loyer restés impayés (loyers d’avril à juillet 2021, loyer de septembre 2023 et mai 2024),

CONDAMNE monsieur [D] [B] à payer à madame [W] [P] les sommes suivantes :

9.143 euros au titre de son préjudice de jouissance, décompte arrêté au mois de février 2023 par la locataire,1.200 euros au titre de son préjudice matériel,2.000 euros au titre de son préjudice moral,1.640 euros au titre de la restitution du trop-perçu par les bailleurs du dépôt de garantie,DEBOUTE madame [W] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE solidairement monsieur [D] [B], monsieur [N] [B] et madame [T] [B] à payer à madame [W] [P] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement monsieur [D] [B], monsieur [N] [B] et madame [T] [B] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection