TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître César Dusseaux

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Cyril Falhun et Maître Hubert Delerive

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03512 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RHN

N° MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 novembre 2025

DEMANDERESSE

AXFORD

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Cyril Falhun et Maître Hubert Delerive, avocats au barreau de PARIS,vestiaire J030

DÉFENDERESSE

Madame [N] [M]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître César Dusseaux, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P07

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 novembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03512 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RHN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé des 26 novembre 2021 et 2 décembre 2021, à effet au 1er décembre 2021, la société par actions simplifiée AXFORD, représentée par le gestionnaire d’actifs CUSHMAN & WAKEFIELD, a consenti un bail d’habitation à [N] [M] sur des locaux, un appartement situé au 6ème étage, [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3.422,40 euros, un complément de loyer de 114,60 euros fondé sur la vue au-desss des toits et sur la Tour Eiffel, et une provision pour charges de 250 euros.

Le contrat de bail stipule que le loyer est payable à échoir, au plus tard le 1er de chaque mois et qu’il est révisable le 1er décembre de chaque année, et contient une clause résolutoire en cas de retard de paiement. Il comporte des dispositions relatives au congé en cas de nuisances ou manquements.

Des mises en demeure rappelant à la locataire ses obligations lui ont été adressées les 29 mars, 6 septembre et 16 octobre 2024.

Une saisie conservatoire a été opérée sur les comptes de [N] [M] le 25 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, la société AXFORD a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 12.233,07 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la société AXFORD a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6.338,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [N] [M], le 30 octobre 2024.

Une saisie conservatoire a été opérée sur les comptes de [N] [M] le 20 février 2025.

Par assignation du 20 mars 2025, la société par actions simplifiée AXFORD a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Après demande de note en délibéré par le juge des contentieux de la protection, il a été justifiée de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2025 et renvoyée pour être mise en état.

A l’audience du 30 septembre 2025, la société par actions simplifiée AXFORD a sollicité du juge qu’il:

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux au 30 décembre 2024,ordonne en consequence l’expulsion de [N] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail, et l’autorise à faire séquestrer les meubles aux frais, risques et périls de la locataire,sur les demandes reconventionnelles, à titre principal, les déclare irrecevables et à titre subsidiaire, les rejette, en tout état de cause, la condamne aux dépens et à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ordonne l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la société AXFORD expose que les loyers, charges et loyers révisés, ne sont pas régulièrement payés, de sorte qu’un arriéré locatif s’est constitué, justifiant les saisies conservatoires et la signification de commandements de payer. Elle indique également que des manquements aux obligations de jouissance paisible des lieux sont imputés à [N] [M] et aux occupants de son chef, consistant en des occupations non autorisées de parties communes et des comportements violents à l’égard d’autres occupants de l’immeuble.

Elle mentionne que la demande reconventionnelle de [N] [M] est irrecevable en l’absence de lien suffisant avec la demande initiale et souligne qu’elle est mal fondée au fond.

[N] [M] sollicite du juge des contentieux de la protection à titre principal qu’il déclare ses demandes recevables, rejette les demandes de la société AXFORD, la condamne à lui payer la somme de 8.379,84 euros à valoir sur le préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, suspende les effets de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, qu’il lui accorde les plus larges délais de paiement pour régler la dette locative et en tout état de cause, condamne la société AXFORD aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que la dette locative est née de l’absence de notification des régularisations de charges des années 2022, 2023 et 2024, des révisions annuelles de loyer et de l’augmentation de la provision mensuelle pour charges. Elle souligne que le loyer est appelé dans les derniers jours du mois précédent le mois auquel il se rapporte, ce qui ne permet pas d’avoir le montant précis des sommes dues. Elle fait valoir que la saisie conservatoire opérée le 20 février 2025 était caduque en raison de la tardiveté de l’assignation, mais avoir néanmoins acquiescé à la saisie, de sorte que plus aucune somme n’est due. Elle expose que les régularisations de charges produites ne permettent pas de s’assurer du respect de ces régularisations.

[N] [M] fonde ses demandes reconventionnelles sur des troubles de jouissance qu’elle indique subir en raison de travaux effectués dans l’immeuble. Elle souligne particulièrement la gêne issue de l’immobilisation de l’ascenseur du 16 juin au 7 juillet 2025 alors qu’elle venait d’accoucher et plus globalement, la gêne issue des travaux effectués dans l’immeuble depuis plusieurs mois. Elle conteste se garer régulièrement dans l’entrée et justifie le dépôt d’éléments dans les parties communes par son état de santé.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la société par action simplifiée AXFORD, bailleresse, agit contre [N] [M] ès qualité de locataire pour inobservation des obligations contractuelles de paiement du loyer et des charges et de jouissance paisible des lieux. [N] [M] formule des demandes reconventionnelles sur le fondement du manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement dont elle puisse jouir paisiblement.

Tant les demandes principales que les demandes reconventionnelles sont fondées sur le contrat de bail des 26 novembre 2021 et 2 décembre 2021. En conséquence, il convient de considérer que toutes ces demandes présentent un lien suffisant entre elles et de déclarer recevable la demande reconventionnelle de [N] [M].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société par actions simplifiée AXFORD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bail consenti par la société par actions simplifiée AXFORD à [N] [M] en date des 26 novembre et 2 décembre 2021 stipule que le loyer est payable à échoir au plus tard le 1er de chaque mois, qu’il est révisable le 1er décembre de chaque année et qu’une provision mensuelle pour charges de 250 euros s’ajoute au loyer mensuel, étant précisé que cette provision pourra être réajustée à l’occasion de la régularisation annuelle, en fonction des dépenses réelles. Il comporte également une clause résolutoire à défaut de paiement intégral du loyer à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires.

En application de ces dispositions, c’est à bon droit que le loyer et ses accessoires sont appelés quelques jours avant le dernier jour du mois précédent le 1er jour du mois correspondant à l’échéance appelée. Cela doit permettre à la locataire de régler les échéances au terme contractuellement convenu. [N] [M] est donc mal fondée à prétendre que le bailleur est de mauvaise foi.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou exécutées volontairement par le bailleur.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6.338,02 euros correspondant au solde dû au 30 septembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, a été réglée par la défenderesse dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement par deux versements de 4.096 euros, en dates des 23 octobre et 25 novembre 2024, de sorte qu’il convient de considérer que l’arriéré a été réglé dans les délais impartis.

La bailleresse est donc mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire. Ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront donc rejetées.

Les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, sans objet, seront rejetées.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages intérêts pour troubles de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, [N] [M] indique que les travaux effectués par le bailleur dans d’autres appartements de l’immeuble perturbent considérablement sa jouissance paisible des lieux et génèrent une privation d’intimité, des amas de poussières et de débris, des nuisances olfactives et sonores, y compris en fin de semaine.

[N] [M] produit aux débats un procès-verbal de constat daté du 25 avril 2025 mentionnant des travaux dans l’immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués. Elle produit également des photographies prises par elle-même, non datées, ainsi que des messages téléphoniques écrits échangés avec le bailleur ou son représentant.

Ces éléments n’établissent pas objectivement la gêne occasionnée par les travaux, non contestés, effectués par le bailleur dans les lieux.

En conséquence, [N] [M] sera déboutée de sa demande de provision à valoir sur les dommages intérêts pour troubles de jouissance.

Sur les frais du procès

La société par actions simplifiée AXFORD, représentée par le gestionnaire d’actifs CUSHMAN & WAKEFIELD, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leur demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DECLARONS recevables les demandes reconventionnelles de [N] [M];

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 octobre 2024 a été réglée dans le délai de deux mois,

DEBOUTONS la société par actions simplifiée AXFORD, représentée par le gestionnaire d’actifs CUSHMAN & WAKEFIELD, de ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

DEBOUTONS [N] [M] de ses demandes, notamment de délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et de condamnation de la société par actions simplifiée AXFORD à lui payer une provision à valoir sur les dommages intérêts pour troubles de jouissance,

CONDAMNONS la société par actions simplifiée AXFORD, représentée par le gestionnaire d’actifs CUSHMAN & WAKEFIELD, aux dépens de la présente instance,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la société par actions simplifiée AXFORD, représentée par le gestionnaire d’actifs CUSHMAN & WAKEFIELD et [N] [M] de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge