TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LECLERCQ DEZAMIS

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e LECLERCQ DEZAMIS

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10968 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5HKL

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la Société SJLB, SASU, elle-même prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0551

DÉFENDERESSE

Madame [B] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10968 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HKL

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 01 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 4 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Mme [B] [K] née [G] (ci-après « Mme [K] ») est propriétaire des lots n°10 et 29 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 5 septembre 2024, demandant au tribunal de :

« DECLARER recevable et bien fonde le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 8]

Vu l’article 10 de la Loi du 10juillet 1965,

CONDAMNER Madame [B] [K] au paiement de la somme de 10.465 61 € due au titre des charges de copropriété échues au 3ème trimestre 2024 inclus, non compris les frais

Vu l’article 10-1de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les résolutions définitives adoptées en Assemblées Générales,

CONDAMNER Madame [B] [K] au paiement de la somme de 99,20 € au titre des frais

Vu l’article 1231-6 nouveau du Code Civil,

CONDAMNER Madame [B] [K] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice matériel subi par le Syndicat

CONDAMNER Madame [B] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

La CONDAMNER de même aux entiers dépens

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée par procès-verbal de recherches dans les formes prévues à l’article 659 du Code de procédure civile, Mme [K] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 12 février 2025, plaidée le 1er octobre 2025 et mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées pour un montant total de 10.465,61 euros, arrêtées au 3ème trimestre 2024.

À l’appui de sa demande, il produit :

— un extrait de matrice cadastrale selon laquelle Mme [K] est propriétaire des lots n°10 et 29 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

— les appels de fonds et de travaux adressés aux défendeurs faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à leurs lots pour la période du 4ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2024 et un décompte actualisé au 3ème trimestre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mai 2022 et du 18 mai 2023 votant approbation des comptes des exercices 2021 et 2022, votant les budgets prévisionnels 2023 à 2024 et notamment les travaux de rénovation de l’ascenseur, lesquelles n’ont pas fait l’objet de contestation judiciaire.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 10.465,61 euros qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.465,61 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayées et échues au 3ème trimestre 2024 inclus.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance comprenant le coût de deux mises en demeure du 25 avril 2023 et du 12 juin 2024.

Ces dernières sont produites avec leur bordereau de réception et sont conformes au tarif prévu au contrat du syndic. Ils constituent par conséquent des frais de recouvrement nécessaires.

Par conséquent, Mme [K] sera condamnée à payer la somme de 99,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [K] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [K], partie succombant à la présente instance, doit être condamné aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [B] [K] née [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme 10.465,61 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayées et échues au 3ème trimestre 2024 inclus.

CONDAMNE Mme [B] [K] née [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice de la somme de 99,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Mme [B] [K] née [G] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [B] [K] née [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice de la somme 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 04 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente