TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 27]

■

N° RG 25/54379

N° : 2MF/LB

Assignations des :

23 & 24 juin 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

+1 copie Adm.Jud.

JUGEMENT SELON LA

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 3 septembre 2025

par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Laurence Bouvier, Greffier

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. [22] représentée par Maître [C] [K] en qualité de mandataire successoral de la succession de [T] [N] [Z] veuve [H] et d’administrateur provisoire de l’indivision existant entre la succession de [T] [Z] veuve [H], et Mesdames [L] et [A] [H] sur tous les biens immobiliers situés en France

[Adresse 4]

[Localité 15]

représentée par Maître Stéphane Dumaine-Martin, avocat au barreau de Paris – #D0062

DÉFENDERESSES

S.A.S. [23]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Marie-Laure Requeda, avocat au barreau de Paris – #D1955, substituée à l’audience par Maître Isabelle Montagne, avocat au barreau de Paris – #D1808

Madame [L] [H]

[Adresse 7]

[Localité 17]

Madame [A] [H]

[Adresse 1]

[Localité 9]

non représentées

DÉBATS

A l’audience du 10 juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe, assistée de Laurence Bouvier, Greffier,

Par jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 11 mars 2021, la Selarl [24] devenue la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K], administrateur judiciaire, a été nommée en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [T] [N] [Z] veuve de [E] [V] [H], décédée le [Date décès 18] 2019.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond du 12 mai 2022, la mission de la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités a été prorogée pour une durée de douze mois à compter du 11 mars 2022 et étendue à l’administration provisoire de l’indivision constituée entre la succession de [T] [Z] veuve [H] et Mesdames [L] et [A] [H] sur tous les biens immobiliers situés en France. La Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités a été également autorisée à vendre de gré à gré les biens et droits immobiliers sis [Adresse 16] (lot n°6) au prix minimal net vendeur de 430.000 euros.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond du 16 mars 2023, la mission de la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités a été prorogée pour une durée de douze mois à compter du 11 mars 2023. La Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités a été également autorisée à notamment :

— prélever sur le produit de la vente des biens et droits immobiliers sis [Adresse 16], la somme de 300.000 euros à répartir par moitié entre d’une part la succession de [T] [Z] veuve [H], d’autre part, Mesdames [L] et [A] [H] ;

— vendre de gré à gré les biens et droits immobiliers sis [Adresse 2] à [Localité 28] (lots n°12 et 13) au prix minimal net vendeur de 790.000 euros ainsi que les droits immobiliers sis [Adresse 19] à [Localité 28] (lots n°1 et 41) au prix minimal net vendeur de 400.000 euros.

Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 21 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— prorogé les missions de la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] en qualité de mandataire successoral chargée d’administrer provisoirement la succession de [T] [N] [Z], veuve de [E] [V] [H] et d’administrateur provisoire de l’indivision existant entre la succession de [T] [N] [Z] veuve [H] et Mesdames [L] et [A] [H] filles des époux [H], sur tous les biens immobiliers situés en France, pour une période de dix-huit mois à compter du 11 mars 2024, avec la mission telle que définie dans le jugement du 11 mars 2021 et les décisions subséquentes,

— autorisé la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités à vendre de gré à gré les biens et droits immobiliers sis [Adresse 2] à [Localité 28] (lots n°12 et 13) au prix minimal net vendeur de 690.000 euros,

— autorisé la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités à vendre de gré à gré les biens et droits immobiliers sis [Adresse 19] à [Localité 28] (lots n°1 et 41) au prix minimal net vendeur de 350.000 euros,

— débouté la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités du surplus de ses demandes.

Par actes de commissaire de justice des 23 et 24 juin 2025, la Selarl [22], représentée par Maître [C] [K] ès qualités a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SAS [25], Madame [L] [H] et Madame [A] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Paris et sollicite :

— la prorgogation de sa mission pour une période de dix-huit mois à compter du 11 septembre 2025,

— l’autorisation de vendre de gré à gré, les biens et droits immobiliers sis à [Localité 12] (lots n°1 et 41) au prix minimal de deux cent quarante mille euros (240.000 euros),

— l’autorisation de vendre de gré à gré, les biens et droits immobiliers sis à [Adresse 14] (lot n°3) au prix minimal de deux cent vingt mille euros (220.000 euros),

— l’autorisation de vendre de gré à gré, les biens et droits immobiliers sis à [Localité 10] (lot n°19) au prix minimum de cent quatre-vingt mille euros (180.000 euros),

— l’autorisation de vendre le contenu du coffre-fort constitué de lingots d’or, timbres de collection et bijoux au prix minimal de la prisée réalisée par Maître [Y], commissaire de justice, soit la somme de 730.500 euros,

— la condamnation de Madame [A] [H] à lui verser la somme de 127.600 euros au titre des indemnités d’occupation sur la période juillet 2020 à juin 2025

— l’expulsion de Madame [A] [H] et celle de tout occupant de son chef, en la forme accoutumée, avec, le cas échéant, le concours de la force publique,

— la suppression du délai de prévenance de deux mois commençant à courir à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, par application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— voir statuer ce que de droit quant aux dépens.

A l’audience, la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités réitère les termes de son acte introductif d’instance et maintient oralement ses demandes. Elle fait valoir que la mésentente entre les héritières persiste. Elle indique que l’actif successoral est important. Elle précise que Madame [A] [H] est d’accord sur le paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que sur la vente. Elle ajoute qu’elle n’a pas d’opposition à ce que la prorogation de sa mission soit ordonnée pour une durée de 24 mois.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société [23] sollicite :

— la prorogation de la mission de la Selarl [22], représentée par Maître [C] [K] en qualité de mandataire successoral de la succession de [T] [N] [Z] veuve [H] et d’administrateur provisoire de l’indivision constituée entre ladite succession et les filles de la défunte sur les biens situés en France, pour une durée de 24 mois à compter du 11 septembre 2025,

— voir autoriser la Selarl [22], représentée par Maître [C] [K] ès qualités à vendre :

les lots n°1 et 41 dépendant de l’immeuble du [Adresse 20] au prix minimal net vendeur de 240.000 euros,le lot n°3 dépendant de l’immeuble sis à [Localité 13] au prix minimal net vendeur de 220.000 euros,le lot n°19 dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 11] au prix minimal net vendeur de 180.000 euros,le contenu du coffre-fort constitué de lingots d’or, timbres de collection et bijoux au prix minimal de la prisée estimée à 730.500 euros.

A l’appui de ses prétentions, la société [23] fait valoir qu’elle est d’accord pour la prorogation de la mission mais qu’elle soit accordée pour une durée de 24 mois. S’agissant des autres demandes formées par la Selarl [22], représentée par Maître [C] [K] ès qualités, la société [23] indique s’en rapporter.

Madame [A] [H] et Madame [L] [H] n’ont pas constitué avocat. Il sera statué par décision réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2025.

MOTIFS

1/ Sur la prorogation de mission

Aux termes de l’article 813-1 du code civil, le juge peut désigner toute personne qualifiée, physique ou morale, en qualité de mandataire successoral, à l’effet d’administrer provisoirement la succession en raison de l’inertie, de la carence ou de la faute d’un ou de plusieurs héritiers dans cette administration, de leur mésentente, d’une opposition d’intérêts entre eux ou de la complexité de la situation successorale.

La demande est formée par un héritier, un créancier, toute personne qui assurait, pour le compte de la personne décédée, l’administration de tout ou partie de son patrimoine de son vivant, toute autre personne intéressée ou par le ministère public.

Aux termes de l’article 813-9 du même code, le jugement désignant le mandataire successoral fixe la durée de sa mission ainsi que sa rémunération. A la demande de l’une des personnes mentionnées au deuxième alinéa de l’article 813-1 ou à l’article 814-1, il peut la proroger pour une durée qu’il détermine.

La mission cesse de plein droit par l’effet d’une convention d’indivision entre les héritiers ou par la signature de l’acte de partage. Elle cesse également lorsque le juge constate l’exécution complète de la mission confiée au mandataire successoral.

En l’espèce, il ressort du quatrième rapport de diligences de la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités en date du 29 avril 2025 que l’administration fiscale est dans l’attente du règlement des droits de succession qui n’ont pu être que partiellement honorés à hauteur de 150.000 euros. Il ressort également que l’un des biens immobiliers est occupé par l’une des héritières, qu’un autre serait occupé par la fille de l’une des héritières et qu’un troisième bien est occupé par Monsieur [U], dont le juge des contentieux de la protection a ordonné l’expulsion par jugement rendu le 28 novembre 2024. Enfin, il ressort que la vente du bien sis [Adresse 19] n’a pu aboutir, les agences se heurtant à de nombreuses difficultés en l’état actuel du marché immobilier et d’un prix de vente qu’elles préconisent de diminuer. Ainsi, l’inertie et la carence des héritières relevées dans la décision de désignation du mandataire successoral persistent actuellement et rendent impossible l’administration de la succession, hormis par un mandataire successoral.

Il convient également de relever qu’il est de l’intérêt commun des membres de l’indivision et urgent, au vu du délai déjà écoulé depuis le décès de [T] [N] [Z] veuve de [E] [V] [H], de régler le sort des actifs indivis.

Il s’ensuit que les conditions du maintien des missions du mandataire successoral et de l’administrateur provisoire de l’indivision constituée entre la succession de [T] [Z] veuve [H] et Mesdames [L] et [A] [H] sont remplies et qu’il est nécessaire de proroger ses missions dans les conditions précisées au dispositif ci-après.

2/ Sur l’autorisation de vente des biens

Aux termes de l’article 814 du code civil, lorsque la succession a été acceptée par au moins un héritier, soit purement et simplement, soit à concurrence de l’actif net, le juge qui désigne le mandataire successoral en application des articles 813-1 et 814-1 peut l’autoriser à effectuer l’ensemble des actes d’administration de la succession.

Il peut également l’autoriser, à tout moment, à réaliser des actes de disposition nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer les prix et stipulations.

Aux termes du 1er alinéa de l’article 815-6 du même code, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

En l’espèce, il résulte du rapport de diligences produit que le montant des droits de succession est évalué à la somme de 385.067 euros et que la succession ne dispose manifestement pas de fonds suffisant pour y faire face. Les biens dont il est sollicité la vente sont en outre générateur de charges et ne produisent pas de revenus. Il convient par conséquent d’autoriser la vente :

— des lots n°1 et 41 dépendant de l’immeuble du [Adresse 20] au prix actualisé à la baisse selon estimation établie le 16 juin 2025 par [26] de 240.000 euros, les opérations de vente n’ayant pu aboutir au prix initialement fixé

— du lot n°3 dépendant de l’immeuble sis à [Localité 13] au prix de 220.000 euros selon estimation établie le 16 juin 2025 par [26]

— du lot n°19 dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 11] au prix de 180.000 euros selon estimation établie le 16 juin 2025 par [26].

En outre, est produit aux débats un inventaire de coffre-fort établi le 8 avril 2025 par Maître [M] [S], notaire à [Localité 27], suite à la prisée réalisée par Maître [Y], commissaire de justice, évaluant le montant du contenu du coffre à 730.500 euros. Il est dès lors nécessaire à la bonne administration de la succession d’autoriser la Selarl [22], représentée par Maître [C] [K] ès qualités à vendre le contenu du coffre-fort constitué de lingots d’or, timbres de collection et bijoux au prix minimal de la prisée réalisée par Maître [Y], commissaire de justice, soit la somme de 730.500 euros,

3/ Sur les demandes d’indemnité d’occupation et d’expulsion

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Selon jurisprudence constante, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires. Il en résulte que lorsqu’il est incompatible avec les droits concurrents d’un coïndivisaire, le maintien dans les lieux d’un indivisaire constitue un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés peut mettre fin en ordonnant l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 5 juin 2024 aux termes duquel Madame [A] [H] reconnait occuper l’appartement sis [Adresse 2]. Elle est donc redevable d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative moyenne du bien soit la somme de 1.869 euros selon avis du 30 janvier. L’indemnité commencera à courir à la date de preuve de l’occupation du bien par Madame [A] [H] à savoir la date du constat et jusqu’à son départ définitif matérialisé par la remise des clefs. L’occupation des lieux par celle-ci constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’ordonner son expulsion comme suit au présent dispositif. Aucune circonstance ne justifie toutefois la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités sera déboutée de ce chef de demande.

4/ Sur les autres demandes

Les dépens seront supportés par la succession et l’indivision administrées dans les proportions de moitié chacune.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Proroge les missions de la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] en qualité de mandataire successoral chargée d’administrer provisoirement la succession de [T] [N] [Z], veuve de [E] [V] [H] et d’administrateur provisoire de l’indivision existant entre la succession de [T] [N] [Z] veuve [H] et Madame [L] [H] et Madame [A] [H], sur tous les biens immobiliers situés en France, pour une période de vingt-quatre mois à compter du 11 septembre 2025, avec la mission telle que définie dans le jugement du 11 mars 2021 et les décisions subséquentes ;

Autorise la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités à vendre de gré à gré les biens et droits immobiliers sis [Adresse 19] à [Localité 28] (lots n°1 et 41) au prix minimal net vendeur de 240.000 euros (deux cent quarante mille euros) ;

Autorise la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités à vendre de gré à gré les biens et droits immobiliers sis [Adresse 21] à [Localité 28] (lot n°3) au prix minimal net vendeur de 220.000 euros (deux cent vingt mille euros) ;

Autorise la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités à vendre de gré à gré les biens et droits immobiliers sis [Adresse 5] à [Localité 28] (lot n°19) au prix minimal net vendeur de 180.000 euros (cent quatre-vingt mille euros) ;

Autorise la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités à signer, à cet effet, tous actes et encaisser le produit de la vente, le produit de la vente devant être affecté, par priorité, au règlement du passif dépendant de la succession et de l’indivision existant entre ladite succession et Mesdames [L] et [A] [H] ;

Autorise la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités à vendre le contenu du coffre-fort au prix minimal de la prisée réalisée par Maître [Y], commissaire de justice, soit la somme de 730.500 euros (sept cent trente mille cinq cents euros) ;

Condamne Madame [A] [H] au paiement à la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités de la somme provisionnelle de 1.869 euros (mille huit cent soixante neuf euros) par mois au titre de l’indemnité d’occupation sur le bien sis [Adresse 2] à [Localité 28] à compter du 5 juin 2024 et jusqu’à son départ définitif matérialisé par la remise des clefs ;

Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux, et deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Madame [A] [H] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

Déboute la Selarl [22] représentée par Maître [C] [K] ès qualités de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que les dépens seront mis à la charge de la succession et de l’indivision administrées dans les proportions de moitié chacune ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 27] le 3 septembre 2025

Le Greffier Le Président

Laurence Bouvier Maïté Faury