TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 24/58899 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RHJ

N° : 1

Assignation du :

17 Décembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [X] [F] [R] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDERESSE

La SAS ENE ODE MILEVADO (enseigne HANOI CANTEEN)

[Adresse 2]

[Localité 7]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 25 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 3 mars 2005, Mme [X] [F] [R] a consenti un contrat de bail commercial sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5] (une boutique en rez-de-chaussée et une cave), dont elle est propriétaire, à Monsieur et Mme [Y] et Mme [P], substitués ensuite par la société Kinlor Sushi, pour une durée de 9 ans à compter du 4 mars 2005 à destination de « préparation de sushis, dégustation sur place et à emporter, livraison ».

Par acte sous seing privé en date à [Localité 8] du 20 mai 2014, le contrat de bail commercial a été renouvelé, aux conditions du bail initial, pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2014, moyennant un loyer de 36.088€ par an en principal, payable trimestriellement et d’avance, et indexé chaque année automatiquement par application des indices du coût de la construction publiés par l’INSEE.

La provision pour charges a été fixée à la somme de 240€ par trimestre.

Par avenant n°1 du 14 septembre 2016, la destination des locaux a été modifiée pour celle de « restaurant, livraison, restauration sur place et à emporter, traiteur », sous réserve de la création d’un conduit d’extraction et de ventilation, qui a effectivement été installé en 2016.

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2016, la société Kinlor Sushi a cédé son fonds de commerce à la société FCLK, puis par acte sous seing privé du 6 septembre 2018, la société FCLK l’a cédé à son tour à la société Ene Ode Milevado.

La bailleresse a fait délivrer, par exploit en date du 25 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 27.649,96 € correspondant aux loyers et charges allant du 2ème trimestre 2024 pour un solde au 4ème trimestre 2024 inclus.

Par acte du 17 décembre 2024, Mme [X] [R] a assigné la société Ene Ode Milevado devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, faute de règlement de la totalité des causes du commandement de payer du 25 octobre 2024 dans le mois de sa délivrance.

— ordonner l’expulsion de la société Ene Ode Milevado et de tous occupants de son chef des locaux loués [Adresse 4], rez-de-chaussée et sous-sol, dès signification de l’ordonnance à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Ene Ode Milevado à titre provisionnel au paiement de la somme de 21.649,96€ au titre des loyers et charges allant du 3ème trimestre 2024 pour un solde au 4ème trimestre 2024 inclus (arrêtée au 3 décembre 2024), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2024,

— condamner la société Ene Ode Milevado à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.164,99 € au titre de la clause pénale,

— dire le dépôt de garantie acquis à la bailleresse,

— condamner la société Ene Ode Milevado à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, charges et taxes en sus, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, le 25 novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner la société Ene Ode Milevado au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 25 octobre 2024.

A l’audience du 25 février 2025, Mme [X] [F] [R] actualise ses demandes à la baisse à la somme de 14.208,32 euros, 1er trimestre 2025 inclus, arrêtée au 17 février 2025.

Bien que régulièrement assignée par remise en l’étude, la société Ene Ode Milevado n’a pas comparu, de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial du 3 mars 2005 contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été valablement délivré au preneur le 25 octobre 2024 à hauteur de la somme en principal de 27.649 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats arrêté le 17 février 2025 que le preneur ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 25 novembre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion du preneur sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après, sans qu’il y ait besoin d’ordonner d’astreinte compte tenu de la possibilité de recours à la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 26 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer, cette disposition contractuelle pouvant s’analyser en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil, susceptible de modération par le juge du fond.

Sur les demandes relatives à l’application de la clause pénale et à la conservation du dépôt de garantie

Il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes, les clauses contractuelles sur lesquelles elles se fondent pouvant s’analyser en des clauses pénales, au sens de l’article 1231-5 du code civil, susceptibles de modération par le juge du fond.

Sur la demande de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par la demanderesse fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 14.208,32 euros, 1er trimestre 2025 inclus, arrêté au 17 février 2025.

Il y a lieu d’actualiser à la baisse la demande de provision compte tenu des derniers règlements du preneur, cette actualisation ne préjudiciant pas aux intérêts du défendeur.

En conséquence, la société Ene Ode Milevado sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 14.208,32 euros, 1er trimestre 2025 inclus, arrêtée au 17 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2024.

Sur les frais et dépens

La société Ene Ode Milevado, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 25 octobre 2024.

Elle sera également condamnée à payer à Mme [X] [F] [R] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Mme [X] [F] [R] sera déboutée du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 25 novembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date du 3 mars 2005 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux sis [Adresse 3] [Localité 5] (une boutique en rez-de-chaussée et une cave), la société Ene Ode Milevado pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Ene Ode Milevado à payer à Mme [X] [F] [R] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 26 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Ene Ode Milevado à payer à Mme [X] [F] [R] la somme provisionnelle la somme de 14.208,32 euros, 1er trimestre 2025 inclus, arrêtée au 17 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [X] [F] [R] tendant à ce que l’indemnité mensuelle d’occupation soit fixée au double du montant du loyer ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [X] [F] [R] au titre de la clause pénale et au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [X] [F] [R] tendant à ce que l’indemnité mensuelle d’occupation soit fixée au double du montant du loyer ;

Condamnons la société Ene Ode Milevado aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 octobre 2024 ;

Condamnons la société Ene Ode Milevado à payer à Mme [X] [F] [R] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons Mme [X] [F] [R] du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 25 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Anita ANTON