TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/50860 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65JX

N° : 12

Assignation du :

03 Février 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 juin 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet Oralia [Localité 9] & Bourdeleau

C/O le Cabinet ORALIA [Localité 9] & BOURDELEAU

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS – #C1364

DEFENDERESSE

Madame [K] [Y] [L] [H] [C]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 28 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCÉDURE

L’ensemble immobilier du [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic est le Cabinet Oralia [Localité 9] et Bourdeleau.

Cet ensemble immobilier est composé d’un bâtiment sur rue, d’un bâtiment sur cour et d’un bâtiment central.

Mme [K] [C], qui vient aux droits de sa mère, Mme [G] [C] née [T], dispose de l’appartement du haut dans le pavillon central.

M. [P] [A] est propriétaire du sous-sol dans le bâtiment central.

Des problématiques affectant la structure du bâtiment central, l’ancien syndic de l’immeuble, le Cabinet GSTE, avait mandaté M. [E] [D], architecte, pour se rendre sur site.

Cet architecte s’est rendu sur site le 24 octobre 2018 et a rédigé un rapport faisant état de nombreuses problématiques et préconisant de :

— procéder à la reprise des structures du plancher haut du sous-sol,

— consolider la terrasse d’accès et assurer l’étanchéité de son revêtement,

— reprendre la couverture (les solins des souches, les rives, la gouttière havraise, les tuiles mécaniques, rendre étanche le lanterneau),

— reprendre les fissures en façades,

— ravaler les façades pour assurer leur étanchéité,

— reprendre le réseau (eaux usées dans le logement du 1 er étage).

Une Assemblée générale des copropriétaires a été organisée le 17 décembre 2019 pour permettre aux copropriétaires du bâtiment central (le pavillon) pour voter les travaux suivants :

— reprise du plancher haut des caves (résolution n° 18),

— réfection de la terrasse d’accès du pavillon (résolution n° 19),

— réfection de la toiture du bâtiment (résolution n° 20),

— ravalement du bâtiment (résolution n° 21).

Il s’agissait de travaux devant être votés uniquement par les copropriétaires du bâtiment central.

Mme [C], copropriétaire majoritaire au sein de ce bâtiment, s’est opposée à la réalisation desdits travaux.

Cette situation a conduit à un blocage.

Après avoir récupéré les archives de l’immeuble et après en avoir pris connaissance, le nouveau syndic a été alerté par la situation constatée au niveau du bâtiment central et a fait intervenir son huissier.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 9 novembre 2023, aux termes duquel l’huissier observe que la porte située sur le côté droit du pavillon a été bloquée.

L’huissier a constaté que la façade la maison (pavillon B) est très dégradée et qu’elle présente de nombreuses fissures (horizontales et verticales), des éclats, des écaillements et des trous.

Par une ordonnance rendue le 24 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné M. [Z] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a constaté que l’accès aux parties communes du bâtiment central dit « Pavillon » est bloqué.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet Oralia [Localité 9] & Bourdeleau, a assigné Mme [K] [Y] [L] [H] [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée à :

— retirer tous les cadenas, portails et effets personnels divers qui ont été installés par elle pour bloquer l’accès aux parties communes du bâtiment central (dit “pavillon”) du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le tout sous une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

A l’audience du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Mme [K] [Y] [L] [H] [C] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience. La présente ordonnance sera donc réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le trouble manifestement illicite

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] sollicite la condamnation de Mme [C] à retirer tous les cadenas, portails et effets personnels divers qui ont été installés par elle pour bloquer l’accès aux parties communes du bâtiment central (dit “pavillon”), le tout sous une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que :

— il y a un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile,

— selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes,

— des désordres affectent les parties communes du bâtiment central de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] et ont été constatés à la fois par un commissaire de justice et par un architecte,

— il existe un problème de sécurité pour les habitants en cas d’incendie,

— Mme [C] fait obstruction au syndic et au syndicat des copropriétaires en bloquant l’accès aux parties communes du « pavillon », ce qui ressort clairement du constat de commissaire de justice du 9 novembre 2023 et de la note aux parties de l’expert judiciaire.

***

L’article 835 alinéa 1du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Le juge apprécie la réalité du trouble avec les éléments dont il dispose le jour où il statue.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 9 novembre 2023, aux termes duquel le commissaire de justice observe que la porte située sur le côté droit du pavillon B est fermée à clef (pièce n°6 du demandeur).

Dans sa note aux parties du 23 janvier 2025, M. [Z], expert judiciaire, indique « nous n’avons pu visiter l’appartement de Mme [C] situé au 1er étage et dans les combles ainsi que les parties communes qui en a refusé l’accès » (pièce n°13 du demandeur).

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats le règlement de copropriété de l’immeuble.

Toutefois, il ne ressort pas des éléments versés aux débats par le syndicat des copropriétaires, avec l’évidence requise en référé, que la porte située sur le côté droit du pavillon B qui est fermée à clef, constitue une partie commune.

Le règlement de copropriété de 83 pages (pièce n°1 du demandeur) auquel n’est joint aucun plan et aucun dernier état descriptif de division fait état d’un ensemble immobilier composé de trois bâtiments numérotés 1 à 3.

Il ne permet pas de déterminer à quel bâtiment correspond le pavillon B, ni si la porte située sur le côté droit du pavillon B qui est fermée à clef, constitue une partie commune comme l’allègue le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires ne vise d’ailleurs, à l’appui de sa demande, aucun article du règlement de copropriété.

De même, si le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [C] a affirmé que le blocage de la porte située sur le côté droit du pavillon est de son fait, il n’apporte aucun élément permettant au juge des référés de s’en convaincre.

En effet, le seul fait que Mme [C], copropriétaire majoritaire au sein de ce bâtiment, se soit opposée à la réalisation des travaux ne permet pas de considérer qu’elle aurait procédé au blocage litigieux.

Dans le même sens, la seule assertion de l’expert judiciaire à cet égard dans sa note aux parties n’est pas précise. De plus, elle n’apparait pas corroborée par des éléments que l’expert judiciaire aurait lui-même personnellement constaté pour être suffisamment probante.

Enfin, il sera également relevé que la demande visant à obtenir la condamnation de la défenderesse à retirer tous les cadenas, portails et effets personnels divers qui ont été installés par elle pour bloquer l’accès aux parties communes est générale alors que les éléments versés aux débats révèlent que la difficulté d’accès ne concernerait que la porte située sur le côté droit du pavillon B, laquelle serait fermée à clef.

Dans ces conditions, il ne résulte pas, avec l’évidence requise en référé, que Mme [C] a bloqué l’accès aux parties communes du bâtiment central (dit “pavillon”), et qu’il existe donc trouble manifestement illicite.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de Mme [C] à retirer tous les cadenas, portails et effets personnels divers qui ont été installés par elle pour bloquer l’accès aux parties communes du bâtiment central (dit “pavillon”), sous une astreinte de 500 euros par jour de retard.

Sur les demandes accessoires

Succombant en ses prétentions, les dépens seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera également débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5].

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] de condamnation de Mme [C] à retirer tous les cadenas, portails et effets personnels divers qui ont été installés par elle pour bloquer l’accès aux parties communes du bâtiment central (dit “pavillon”), sous une astreinte de 500 euros par jour de retard ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] de sa demande au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens à charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] ;

REJETONS toute autre demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5].

Fait à [Localité 10] le 02 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Anita ANTON