TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00060 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3RN

MINUTE N°:

/2025

(référé)

ORDONNANCE DE REFERE

30 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

M^e MAST

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [P] [G]

et Madame [F] [Z] [B] épouse [G]

Dossier

ORDONNANCE DE REFERE

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDUE LE 30 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [J]

né le 18 janvier 1966 à NEUILLY-SUR-SEINE (YONNE)

demeurant House J 48 – Marina Cove – SAI TAUNG (HONG KONG)

non comparant re présenté par Maître Laurence DENOT, avocat inscrit au barreau de PARIS, substituée par Maître Bénédicte MAST, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [G]

né le 23 juin 1977 à COUTANCES (MANCHE)

demeurant Hôtel Hue – 50490 SAINT SAUVEUR VILLAGES

non comparant, ni représenté,

Madame [F] [Z] [B] épouse [G]

demeurant Hôtel Hue – 50490 SAINT SAUVEUR VILLAGES

non comparante, ni représentée

Débats à l’audience publique du 28 avril 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé : Madame [W] [H], en présence de Madame[S] [L], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l’audience publique du 28 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, date à laquelle l’ordonnance de référé suivante a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement par les parties les 13 et 15 décembre 2019, M. [N] [J], par l’intermédiaire de l’agence Faudais Coutances, a donné à bail à M. [P] [G] et Mme [F] [Z] [B], un local à usage d’habitation situé Hôtel HUE 50490 SAINT SAUVEUR VILLAGES, moyennant un loyer mensuel révisable de 700 euros par mois, outre les charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 juillet 2024 à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 314,29 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à juillet 2024, a été signifié à M. [P] [G] et Mme [F] [Z] [B].

Cette démarche étant restée infructueuse, M. [N] [J] a, par acte de commissaire de justice, signifié le 13 février 2025 à étude, ses locataires, en référé devant le juge des contentieux de la protection de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au bailleur pour défaut de paiement,

— à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du contrat de bail liant les parties pour manquement grave à ses clauses et obligations notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans sa contrepartie,

— rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution,

— prononcer l’expulsion des lieux loués des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles éventuellement laissés sur place étant par ailleurs tranché par les dispositions des articles L et R 433-1 et 2 du CPCE,

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du CPCE, compte tenu des silence et manifeste mauvaise foi adverses, la dette étant en augmentation dangereusement constante, sans réelle reprise du paiement des loyers courants, ainsi que le prévoit désormais la loi d’ordre public n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (articles 8 et 10) ayant modifié ledit article ainsi que l’article L412-2 alinéa 3 du CPCE,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur :

— la somme provisionnelle de 2 403, 30 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 20 janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 sur la somme de 1 791, 24 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence des défendeurs,

— à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges /TOM/cotisations d’assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels,

— et ce, sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d’occupation n’omette un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir,

— sous réserve le cas échéant du traitement de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement lequel primera en tout état de cause les dispositions du jugement à intervenir,

— la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 28 avril 2025, M. [N] [J], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en indiquant que la clause résolutoire est acquise, même si la dette a été réglée.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice signifié à étude, M. [P] [G] et Mme [F] [Z] [B], n’ont pas comparu ni ne se sont faits représenter. Ils n’ont pas fait connaître les raisons de leur absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département, fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà des commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’une personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 (CCAPEX). Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 17 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

De même, aux termes du VII dudit article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, M. [N] [J] a fait délivrer à M. [P] [G] et Mme [F] [Z] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 314, 29 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges dus depuis jusqu’à juillet 2024, lequel est demeuré infructueux.

M. [P] [G] et Mme [F] [Z] [B] n’ont pas comparu.

Il ressort du décompte actualisé que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé par celui-ci, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire apparaissent réunies à la date du 30 septembre 2024 et que cette obligation n’apparaît pas sérieusement contestable.

Toutefois, il ressort du même décompte que postérieurement, la dette a été intégralement soldée et ce avant l’audience du 28 avril 2025, de sorte que la condition d’urgence visée par l’article 834 du code de procédure civile, relative à la procédure de référé, n’était plus remplie à la date de l’audience.

En conséquence, l’ensemble des demandes sollicitées en référé seront rejetées.

Sur les autres demandes

M. [N] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

REJETTE les demandes en l’absence d’urgence ;

CONDAMNE M. [N] [J] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION