Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 23 janvier 2025, n° 23/11356

TJ Paris 23 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Mme [X] [B] était bien propriétaire des lots concernés et que le syndicat avait produit les preuves nécessaires pour justifier le montant des charges dues.
Rejeté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que les frais demandés ne justifiaient pas d'être considérés comme nécessaires au recouvrement, car ils incluaient des frais de relance antérieurs à la mise en demeure.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé que le défaut de paiement avait causé un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé équitable d'allouer une somme au syndicat pour couvrir les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 23 janv. 2025, n° 23/11356
Numéro(s) :	23/11356
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie BILSKI CERVIER
Cabinet(s) :	BILSKI AVOCAT
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE PHARAON sise [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Sophie [H] CERVIER

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/11356

N° Portalis 352J-W-B7H-C2TI5

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE PHARAON sise [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet LE DOME IMMOBILIER, S.A.S

[Adresse 3]

[Localité 13]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDERESSE

Madame [X] [W] [K] [B]

[Adresse 15]

[Localité 14]

et encore

[Adresse 10]

[Localité 13]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/11356 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2TI5

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [X] [B] est propriétaire du lot de copropriété n°431 d’un immeuble situé au [Adresse 12] et du lot de copropriété n°583 d’un immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 1].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [X] [B] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 6.741,20 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 30 août pour tentative et le 6 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 16] située au [Adresse 6] et [Adresse 11] à [Adresse 17] a fait assigner Mme [X] [W] [K] [B] en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant de 7.014,64 euros devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 14 mars 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2024 et signifiées à Mme [X] [B] le 11 mars 2024, au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de l’article 81 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1, ainsi que les articles 1231-6 et 1240 du code civil et les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner Mme [X] [B] au paiement de la somme de 8.699,28 euros au titre des charges dues au 1er février 2024, avec intérêts de droit à compter du 4 mai 2023 ;

— condamner Mme [X] [B] au paiement de la somme de 366 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner Mme [X] [B] au paiement de la somme de 3.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [X] [B] au paiement des entiers dépens ;

— condamner Mme [X] [B] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude), Mme [X] [B] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 mars 2024, et l’affaire fixée au 07 novembre 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2024 et signifiées à Mme [X] [B] le 11 octobre 2024, au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de l’article 81 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1, ainsi que les articles 1231-6 et 1240 du code civil et les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner Mme [X] [B] au paiement de la somme de 11.273,26 euros au titre des charges dues au 1er octobre 2024, avec intérêts de droit à compter du 4 mai 2023 ;

— condamner Mme [X] [B] au paiement de la somme de 1.188,86 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner Mme [X] [B] au paiement de la somme de 4.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [X] [B] au paiement des entiers dépens ;

— condamner Mme [X] [B] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 novembre 2024. L’irrecevabilité des conclusions intervenues après la clôture de l’instruction a été mise dans le débat. La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des conclusions du 25 octobre 2024

En application de l’article 802 du code de procédure, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite après l’ordonnance de clôture. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’ordonnance de clôture peut éventuellement être révoquée s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue comme en dispose l’article 800 du code de procédure civile.

En l’espèce, les conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2024 actualisent la créance du syndicat des copropriétaires.

Le décompte des charges de copropriété ne pouvant être analysées comme des loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus ne pouvant faire l’objet d’aucune contestation sérieuse et cette actualisation ne justifiant pas une cause grave permettant d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture, il en découle que doivent être déclarée d’office irrecevables les conclusions au fond signifiées après l’ordonnance de clôture, en l’espèce les conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2024.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [X] [B] est propriétaire des lots n°431 et n°583 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] et [Adresse 11] à [Localité 18].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 janvier 2021, 30 juin 2021, 23 juin 2022 et 20 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance du 23 février 2024 actualisé au 1er février 2024.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

5 euros au titre de frais de relance en date du 1er janvier 2021,5 euros au titre de frais de relance en date du 1er janvier 2021,25 euros au titre de frais de relance en date du 1er janvier 2021,25 euros au titre de frais de relance en date du 1er janvier 2021,5 euros au titre de frais de première relance en date du 11 mars 2022,132 euros au titre de frais d'«envoi doc [H] » en date du 14 septembre 202325 euros au titre de frais de mise en demeure en date du 10 novembre 2022,144 euros de frais de « [H] mise en demeure en date » du 11 mai 2023,

Soit un total de 366 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [X] [B], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9.065,28– 366 euros soit 8.699,28 euros au titre des charges courantes impayées au 1er février 2024 inclus comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Mme [X] [B] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 4 mai 2023 et le défaut de réception effective par le débiteur de la mise en demeure n’affectant pas sa validité, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme de 6.741,20 euros, à compter de l’assignation pour la somme de 273,44 euros (7.014,64 – 6.741,20) et à compter de la signification des dernières conclusions pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 366 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance » en date du 1er janvier 2021 et du 11 mars 2022 et de mise en demeure le 10 novembre 2022.

Outre que les relance ont été adressées avant la mise en demeure, il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni des « frais de relance », ni des frais de mise en demeure, ni des frais libellés «envoi doc [H] » en date du 14 septembre 2023 d’un montant de 132 euros.

Il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires.

Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Il sera ajouté que la mise en demeure du 4 mai 2023, facturée 144 euros au titre de frais de « [H] mise en demeure» en date du 11 mai 2023, effectuée par l’avocat du syndicat, relève des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [X] [B] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que Mme [X] [B] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er Janvier 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [X] [B] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [B], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.700 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de la nature du litige, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2024, et signifiées à Mme [X] [B] le 11 octobre 2024, par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 20];

CONDAMNE Mme [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 19] la somme de 8.699,28 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal :

— à compter du 4 mai 2023 pour la somme de 6.741,20 euros,

— à compter du 6 septembre 2023 pour la somme de 273,44 euros

— à compter du 11 mars 2024 pour la somme de 1.684,64 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 2] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 21] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 2] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [X] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Adresse 17] [Localité 2] une somme de 1.700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 18] le 23 Janvier 2025

La Greffière La Présidente