TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/55110 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOL7

N° : 1

Assignation du :

12 Août 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 décembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet HOMELAND

C/O Cabinet HOMELAND

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Marie SIMOES, avocate au barreau de PARIS – #G0527

DEFENDERESSE

Madame [U] [L]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 31 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] se plaint d’infiltrations qui affectent les parties communes et notamment le plafond du sous-sol, qui proviendraient de l’appartement de Mme [U] [L].

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a, par exploit délivré le 12 août 2025, fait citer Mme [U] [L] devant le président de ce tribunal, statuant en référés, sollicitant principalement, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Condamner Mme [L] à réaliser les travaux de reprise complète de l’étanchéité de la douche de son appartement situé au RDC de l’immeuble, dans un délai de 3 semaines, et sous astreinte,À défaut de réalisation complète des travaux, autoriser le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à pénétrer dans l’appartement de Mme [U] [L], accompagné de l’entreprise de son choix et d’un commissaire de justice, afin de procéder aux travaux de reprise complète de l’étanchéité de la douche,Condamner Mme [L] à payer tous les frais engagés au titre des travaux sur ses parties privatives, les frais de commissaire de justice, de serrurier et tous les autres frais nécessaires à la cessation du trouble et des désordres,Condamner Mme [U] [L] à payer au demandeur la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

A l’audience du 31 octobre 2025, le requérant, représenté, maintient ses prétentions.

Mme [U] [L], régulièrement citée à étude, n’a pas constitué avocat.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable

Cette disposition suppose qu’en cas de travaux urgents, les copropriétaires ne peuvent s’opposer à leur exécution au sein de leurs lots.

Le syndic a une mission de conservation et d’entretien de l’immeuble. Ainsi l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, en respectant toutefois la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire doit laisser au syndic un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l’hypothèse d’un dysfonctionnement ou d’un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes.

Enfin, le règlement de copropriété de l’immeuble stipule notamment, page 27, que les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes, quelle qu’en soit la durée, en permettant l’accès à leurs parties privatives aux architecte, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire des travaux.

En l’espèce il ressort des pièces produites, en particulier d’un constat par commissaire de justice du 3 juin 2025, qu’un dégât des eaux affecte le plafond du 1er sous-sol, qui sert de parking.

Le demandeur soutient, en produisant un « rapport d’intervention » d’une entreprise OMEGAFUITE du 9 mars 2025, que les désordres proviennent du logement de Mme [L], situé juste au-dessus de la zone sinistrée, et plus particulièrement de la douche « ayant déjà fait l’objet de réparations antérieures mais présentant toujours des problèmes d’étanchéité » (extraits du rapport d’intervention). Ce rapport préconise « de cesser les réparations partielles et de procéder à une reprise complète de l’étanchéité de la zone douche ».

Cependant, si l’existence de ce dégât des eaux est bien établie, il convient de relever que :

La propriété de l’appartement du 1er étage où la douche serait fuyarde n’est même pas démontrée. Aucun relevé de propriété n’est produit, et la seule présence d’une étiquette sur une boîte aux lettres est un élément de preuve pour le moins léger pour démontrer que Mme [U] [L] est propriétaire de l’appartement litigieux,Le lien de causalité entre le dégât des eaux du sous-sol et les installations privatives attribuées à Mme [L] ne ressort que de ce « rapport d’intervention », adressé dans le corps d’un mail, et auquel sont jointes des photographies d’une douche. Néanmoins ces photographies ont une valeur probatoire très relative puisqu’elles ne sont faites ni par un commissaire de justice ni par un expert judiciaire (ni date ni lieu certains),Les courriers de mise en demeure produits, pour attester de la carence de la défenderesse, ne sont pas même accompagnés de la preuve de leur envoi recommandé.

Ainsi le demandeur, qui n’a pas sollicité à titre subsidiaire une mesure de constat ou d’expertise judiciaires, échoue à démontrer que Mme [U] [L] est à l’origine d’un trouble manifestement illicite que le juge des référés pourrait faire cesser, et a fortiori qu’une obligation de faire non sérieusement contestable peut être mise à sa charge.

Toutes les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, partie perdante, doit supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

En raison du rejet des demandes principales, la demande au titre des frais irrépétibles sera également rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

Rejetons la demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 04 décembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Fanny LAINÉ