TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Chloé SAVOLDELLI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08664 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53ZQ

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 15 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Chloé SAVOLDELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0141

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 avril 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 15 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08664 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53ZQ

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location signé le 18 juillet 2023, M. [G] [F] a loué à M. [K] [B] pour un an renouvelable, un local de 9m² composé d’une pièce avec cuisine équipée qualifié de « box » et exclu des dispositions de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989, situé [Adresse 2], moyennant un dépôt de garantie de 1 200 euros et le paiement par mois d’un loyer de 650 euros et 50 euros au titre des charges.

L’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement, le 18 juillet 2023, décrit une pièce dotée d’une cuisine équipée ainsi que d’une baignoire et d’un WC.

Faute de paiement des loyers depuis le mois de février 2024, M. [G] [F] a fait délivrer à M. [K] [B] une assignation devant le juge des contentieux de la protection par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024 aux fins d’obtenir, au visa des dispositions du code civil :

— le constat de la clause résolutoire et à défaut le prononcé de la résiliation judiciaire,

— l’expulsion de M. [K] [B] ainsi que tous occupants de son chef,

— condamner M. [K] [B] au paiement de la somme de 1 820 euros au titre de l’arriéré de loyer du 24 janvier au 15 avril 2024 augmentée le cas échéant de la somme de 700 euros par mois à compter du 16 avril 2024 jusqu’à la date de la décision à intervenir,

— condamner M. [K] [B] à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 700 euros par période de 30 jours à compter de la date de résiliation judiciaire du bail jusqu’à la libération effective des lieux par lui et par éventuellement touts occupants de son chef,

— condamner M. [K] [B] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des dépens.

A l’audience du 4 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur.

A l’audience du 6 février 2025, les parties comparaissent.

M. [G] [F] représenté par avocat sollicite la résiliation du bail aux torts du locataire pour défaut de paiement des loyers et non-respect de la destination, les lieux n’ayant pas vocation à servir d’habitation, et actualise le montant de la dette locative à la somme de 8 450 euros.

M. [K] [B] comparait en personne et explique qu’il a trouvé le logement sur annonce ; que c’est un box réaménagé en logement ; que le propriétaire savait qu’il lui louait un local aux fins d’habitation et que suite à un arrêté pris par la Mairie de [Localité 4] il a cessé de payer le loyer.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’abandon du constat de l’acquisition de la clause de résolutoire

A l’audience de plaidoiries du 6 février 2025, M. [G] [F] ne sollicite plus l’acquisition de la clause résolutoire évoquée dans l’assignation et demande la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et non-respect de la destination des lieux.

Il sera rappelé à ce titre que l’abandon de chefs de demande ne nécessite pas d’être constaté à la différence du désistement de l’entière instance.

Sur la requalification du contrat de location

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu à usage d’habitation servant de résidence principale relèvent des dispositions d’ordre public de cette loi.

Le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendue lui donner initialement, par l’expression de leur volonté commune de contracter.

En l’espèce le bail produit vise expressément la location d’un box et l’exclusion d’un usage des locaux à titre d’habitation.

Néanmoins, il est décrit au contrat signé des deux parties un local de 9m² composé d’une pièce avec cuisine équipée et l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement, le 18 juillet 2023, confirme que la pièce, dotée d’une cuisine équipée, dispose également d’une baignoire et d’un WC, de sorte qu’il s’agit d’un local à usage d’habitation et non d’un box de stockage comme indiqué au contrat et dans les écritures du demandeur.

Si l’intention réelle des parties et notamment de M. [G] [F] était de louer un espace de stockage, il n’était pas nécessaire de faire figurer au contrat de location et à l’état des lieux la présence d’équipement permettant d’utiliser les lieux à des fins d’habitation.

C’est donc par dissimulation de l’objet réel de la location que les dispositions d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, sont écartées par les parties et il convient de requalifier le contrat de location soumis au tribunal en bail d’habitation.

Dès lors M. [G] [F] ne saurait évoquer un détournement d’usage de la part du locataire pour solliciter la résiliation du bail.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail pour dette locative

S’il n’est pas contesté du locataire qu’il a cessé de payer le loyer depuis janvier 2024, le tribunal constate que les conditions préalables à la demande en résiliation du bail prévues à l’article 24-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies en ce que le propriétaire ne justifie pas avoir adressé un commandement de payer au locataire communiqué au préfet et à la CCAPEX.

La demande en résiliation du contrat de bail est donc irrecevable et M. [G] [F] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [F] partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

REQUALIFIE en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail liant M. [G] [F] et M. [K] [B] pour un local 9m² composé d’une pièce avec cuisine équipée, situé [Adresse 2] ;

DECLARE M. [G] [F] irrecevable en ses demandes de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

DEBOUTE M. [G] [F] de l’ensemble de ses demandes et notamment de sa demande en résiliation du bail pour non-respect de destination ;

CONDAMNE M. [G] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection