TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 25/52973 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OVE

N° : 1

Assignation du :

31 Mars 2025

[1]

[1] 3 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 décembre 2025

par Nadja GRENARD, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société IDEC, société par actions simplifiée

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maîtres Alain FRECHE et Julien LAMPE, avocats au barreau de PARIS – #R211

DEFENDERESSE

Société ATRADIUS CREDITO Y CAUCION SA DE SEGUROS Y REASEGUROS (ci-après dénommée ATRADIUS), Société de droit étranger

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Caroline LERIDON de la SCP SCP LERIDON & BEYRAND, avocats au barreau de PARIS – #P0095

INTERVENANTE VOLONTAIRE

La société ITM IMMO LOG, Société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS – #P0283

DÉBATS

A l’audience du 15 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Nadja GRENARD, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La société ITM IMMO LOG, appartenant au groupement LES MOUSQUETAIRES, a entrepris de procéder à la réalisation d’une base logistique sur un terrain sis [Adresse 7] à [Localité 12], en vue de son exploitation par la société ITM LAI.

A cette fin, la société ITM IMMO LOG a conclu un contrat de promotion immobilière en date du 10 juin 2020 avec la société INGENIERIE DEVELOPPEMENT ENVIRONNEMENT CONSTRUCTION (ci-après IDEC).

L’opération de construction a été effectuée en deux phases et réalisée en corps d’état séparés.

Dans le cadre du contrat de promotion immobilière, il a été convenu que le promoteur remettrait à la société ITM IMMO LOG, au jour de la livraison de chaque phase, une garantie bancaire à première demande pour chacune de ces deux phases.

Le 14 décembre 2023, les parties ont signé un procès-verbal de livraison de la tranche 2 avec réserves.

La société ATRADIUS, en qualité de garant, a consenti à la société IDEC, en sa qualité de donneur d’ordre et promoteur, une garantie à première demande au bénéfice de la société ITM IMMO LOG pour la phase 2 le 10 avril 2024.

Par courriers des 25 juillet 2024, 17 septembre 2024 et 25 mars 2025, la société ITM IMMO LOG a adressé à la société ATRADIUS une demande de mobilisation de la garantie à première demande à hauteur de la somme de 639 800 €.

*

Par exploit de commissaire de justice du 31 mars 2025, la société IDEC a assigné la société ATRADIUS dénommée ATRADIUS CREDITO Y CAUCION SA DE SEGUROS Y REASEGUROS aux fins de voir :

• enjoindre à la société ATRADIUS de suspendre la libération des fonds de la sûreté dénommée « garantie à première demande » souscrite par la société IDEC et dont la mise en oeuvre a été sollicitée par la société ITM IMMO LOG;

• condamner la société ATRADIUS à lui payer la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Selon conclusions notifiées le 21 juin 2025, la SAS ITM IMMO LOG est intervenue volontairement à l’instance.

Le dossier a été appelé à l’audience du 23 juin 2025. Après deux renvois, le dossier a été retenu à l’audience du 16 octobre 2025.

A l’audience, la société IDEC, représentée par son conseil, par conclusions préalablement notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, visées et soutenues oralement, sollicite de voir:

A titre principal :

• enjoindre à la société ATRADIUS de suspendre la libération des fonds de la garantie souscrite par la société IDEC dont la mise en œuvre a été sollicitée par la société ITM IMMO LOG ;

• rejeter les demandes formées par les sociétés ITM IMMO LOG et ATRADIUS ;

A titre subsidiaire :

• renvoyer l’affaire à une audience de fond du Tribunal judiciaire de PARIS sur le fondement de l’article 837 du Code de procédure civile ;

• condamner tous succombant à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société demanderesse, représentée par son conseil, expose en substance au visa des articles 835 du Code de procédure civile et 2321 du Code civil que :

— le fait de solliciter la mise en oeuvre d’une garantie à première demande de manière abusive ou frauduleuse caractérise le trouble manifestement illicite visé à l’article 835 du Code de procédure civile octroyant le droit au juge des référés de prendre toutes mesures provisoires pour le faire cesser incluant celle de suspendre la mise en jeu de la garantie en question;

— la demande de mise en jeu de la garantie faite par la société ITM IMMO LOG est manifestement abusive et frauduleuse dès lors que :

• elle a sollicité une somme supérieure au quantum prévu à l’acte de garantie à première demande (soit 639 800 € au lieu de 31 990 €);

• elle a actionné la garantie alors qu’elle avait connaissance que les conditions contractuellement prévues n’étaient pas remplies et que la garantie était caduque;

• elle a actionné la garantie pour des défaillances non comprises dans l’objet de la garantie notamment les réserves identifiées après la réception pendant l’année de parfait achèvement.

— la demande de condamnation provisionnelle formée par la société ITM IMMO LOG se heurte à de nombreuses contestations sérieuses dès lors qu’il existe un doute sur la nature de la garantie et dès lors que l’appréciation des conditions de mise en oeuvre de la garantie relève d’une appréciation au fond.

*

La société ITM IMMO LOG représentée par son conseil, par conclusions préalablement notifiées par voie électronique le 2 octobre 2025, visées et soutenues oralement, sollicite de voir:

À titre principal,

• la déclarer recevable en son intervention volontaire ;

• rejeter l’ensemble des demandes de la société IDEC;

À titre reconventionnel,

• condamner la société ATRADIUS CREDITO Y CAUCION SA DE SEGUROS Y REASEGUROS à lui payer à titre de provision la somme de 639.800 euros portant intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024.

En tout état de cause,

• condamner la société IDEC aux dépens et à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de sa défense, la société ITM IMMO LOG oppose que :

— la demande de suspension suppose que la garantie soit mobilisable et ait été mobilisée ce qui signifie que la société IDEC ne s’oppose pas à sa mobilisation;

— la demande de suspension n’est pas fondée en droit dès lors qu’elle ne justifie pas en quoi la mise en oeuvre même abusive d’une garantie à première demande constitue un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent;

— la société IDEC ne justifie pas de l’existence d’une fraude ou d’un abus dès lors que sa mise en jeu a été contractuellement prévue par les parties et que la société IDEC n’a pas exécuté ses obligations objets de la garantie,

— le montant de la garantie est clairement indiqué dans l’acte à hauteur de la somme de 639 800 €;

— elle a adressé l’ensemble des documents prévus par la garantie nonobstant l’absence de mention « mise en demeure » sur le courrier demandant à la société IDEC de lui transmettre les documents objets de la garantie et durant la période de validité de la garantie;

— la référence au contrat principal ne modifie pas la nature de la garantie qui est clairement indiquée dans l’acte et ne justifie aucune requalification du contrat en cautionnement.

*

La société ATRADIUS, représentée par son conseil, par conclusions préalablement notifiées par voie électronique le 18 septembre 2025, visées et soutenues oralement, sollicite de voir :

• dire qu’elle s’en remet à la décision qui sera rendue par le juge des référés;

• condamner la société IDEC à la garantir à hauteur de toutes les condamnations qui pourraient étre prononcées à son encontre;

• condamner la société IDEC à lui payer 3.000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société défenderesse indique que :

— s’agissant d’une garantie autonome et dès lors que les conditions de son engagement sont réunies, elle considère être tenue de procéder au paiement de la somme garantie;

— en cas de condamnation elle est bien-fondée à solliciter la garantie de la société IDEC en application de l’article 1346 du Code civil et qu’il est constant que la garantie autonome n’empêche pas le recours subrogatoire du garant.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de suspension de la garantie à première demande

En vertu de l’article 2321 du Code civil, la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige, en considération d’une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues.

Le garant n’est pas tenu en cas d’abus ou de fraude manifeste du bénéficiaire ou de collusion de celui-ci avec le donneur d’ordre. Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie. Sauf convention contraire, cette sûreté ne suit pas l’obligation garantie.

Aux termes de l’acte de « garantie autonome à première demande » consentie par la société Atradius au bénéfice de la société ITM IMMO LOG et dont le donneur d’ordre est la SAS IDEC, il est stipulé que :

— "Le promoteur s’est engagé à fournir au propriétaire, le jour de la signature du procès-verbal de constatation de l’achèvement de la Phase 2, une garantie autonome à première demande d’un montant de 5% (cinq pour cent) du Prix Convenu de la Phase 2, soit la somme de 639 800 € (six-cent-trente-neuf-mille-huit-cents euros) (ci-après le montant garanti) qui doit être émise par un établissement bancaire ou un organisme financier ou une compagnie d’assurances française de premier ordre et dont l’objet sera de couvrir la non réalisation des évènements suivants (les « Evenements »)

— "Levée des réserves de la Phase 2 au sens de l’article 16 du Contrat

— « Remise des documents » de la Phase 2 au sens des articles 18.2 à 18.5 du Contrat

obtention de la conformité urbanistique du Programme conformément à l’article 17 du contrat

Etant précisé que ces évènements sont considérés comme indépendants les uns des autres dans l’esprit des parties au Contrat, de sorte que la présente garantie pourra être appelée indépendamment pour chacun desdits évènements, le montant cumulé appelé au titre de la garantie ne pouvant en tout état de cause excéder le Montant Garanti.

Cette garantie doit fonctionner sous la forme d’une garantie autonome à première demande par laquelle le Garant qui l’a consentie s’engage à payer au Propriétaire, la ou les sommes dues au titre de la présente garantie en cas de non réalisation de l’un quelconque des évènements, et dans la limite du montant garanti".

Aux termes de l’article 1. « Définition de l’engagement du garant » il est précisé que :

«  Cet engagement de payer à première demande au sens de l’article 2321 du Code civil, à concurrence du Montant Garanti est un engagement autonome indépendant de tout autre et notamment de la validité, l’interprétation ou l’exécution du Contrat, et contracté directement par le Garanti envers le Propriétaire.

A ce titre, le Garant ne saurait invoquer aucune exception ou contestation que ce soit, ni soumettre son paiement à quelque délai, autre que celui mentionné ci-dessous, ou autre condition que ce soit, sauf fraude ou abus manifeste du Propriétaire. Le Garant s’interdit ainsi d’opposer au Bénéficiaire aucune exception ou contestation de quelque nature que ce soit, notamment dans l’hypothèse où le Promoteur contesterait en tout ou partie la non-réalisation de l’un quelconque des évènements, par quelque moyen que ce soit ou de différer l’exécution de son engagement pour quelaque motif que ce soit.

Aucun fait, acte, circonstance, de quelque nature que ce soit, ne peut justifier un retard dans l’exécution des obligations du Garant, ou constituer une exonération, décharge ou mainlevée.”

Aux termes de l’article 2 « Mise en jeu de la garantie » :

« La présente garantie pourra être mise en oeuvre par le Propriétaire en cas de :

— Non « levée des Réserves de la Phase 2 » au sens de l’article 16 du Contrat,

— Non « Remise des documents » de la Phase 2 au sens des articles 18.2 à 18.5 du Contrat,

— Non obtention de la conformité urbanistique du Programme conformément à l’article 17 du contrat.

En cas de non réalisation de l’un quelconque de ces Evènements, le Garant s’engage à procéder à tous règlements demandés à première demande dans les dix (10) jours ouvrés de la réception de la notification qui lui sera faite par le Propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception (la « Demande de Paiement »)

Selon le cas dans lequel elle sera mise en oeuvre, la Demande de paiement sera accompagnée des documents suivants :

o dans l’hypothèse d’une absence de « Levée des réserves » au sens de l’article 16 du Contrat: (i) par la production du procès-verbal prévu à l’article 16.1 du Contrat mentionnant les réserves restant à lever à l’issue de la période de levée des réserves définie au contrat en cas de non contestation par les parties de l’absence de levée des réserves ou (ii) par la production du rapport du tiers expert tel que prévu aux articles 8.3 et 16.3 du Contrat confirmant l’existence de réserves restant à lever en cas de contestation entre les parties sur la réalité de la levée des réserves; o dans l’hypothèse d’un défaut de « Remise des documents » au sens des articles 18.2 à 18.5 du Contrat par la production d’une mise en demeure adressée par le Propriétaire au Promoteur et restée infructueuse pendant un délai de 10 jours ouvrés à compter de sa réception et portant demande de transmission du Promoteur au Propriétaire de l’un quelconque des documents visés aux articles 18.2 à 18.5 du Contrat, dans le délai prescrit par cet article pour ledit document."

Enfin concernant la durée de la garantie il est prévu que :

«  La Garantie prendra fin à la plus tardive des trois dates suivantes :

— constatation de la « Levée des réserves » de la Phase 2 au sens de l’article 1- du Contrat, ou

— complète Remise des documents de la Phase 2 au sens des articles 18.2 18.5 du Contrat,

— obtention par le Promoteur de la mairie ou de la préfecture de l’attestation certifiant que la conformité urbanistique du Programme n’a pas été contestée au sens de l’article 17 du Contrat

et en tout état de cause au plus tard le 31/12/2024, date à compter de laquelle il ne pourra plus y être fait appel.

Passée cette date, sans qu’aucune demande n’ait été présentée au Garant, la Garantie deviendra automatiquement caduque que l’original ait été restitué ou non".

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Compte tenu de la nature de la garantie à première demande, il s’ensuit que sa suspension peut être sollicitée de manière provisoire devant le juge des référés par le promoteur à condition uniquement de démontrer que l’appel à garantie est manifestement abusif.

Au cas présent, il ressort des éléments du dossier que par courrier du 25 juillet 2024, la société ITM IMMO LOG, en qualité de bénéficiaire de la garantie (dénommée le Propriétaire dans l’acte), a notifié à la société ATRADIUS (le Garant) sa demande en paiement de la garantie à hauteur de la somme de 639 800 € au motif de l’absence de remise des documents de la Phase 2, visés à l’acte de garantie à première demande, par la société IDEC (le Promoteur).

Ultérieurement, il ressort que par courrier du 17 septembre 2024 la société ITM IMMO LOG a, de nouveau, sollicité la mobilisation de la garantie faisant état notamment de l’envoi de courriers (courriers du 29 août et 17 septembre 2024) se plaignant de l’absence de remise documentaire prévue à l’article 18 du CPI et sa non-conformité et sollicitant la prise en charge financière de cette carence.

Enfin, par courrier du 25 mars 2025, la société ITM IMMO LOG a adressé à la société ATRADIUS un courrier rappelant sa demande de suspension de l’exécution de la demande en paiement de la garantie, formée par courrier du 5 novembre 2024, dans l’attente de l’issue des pourparlers engagés avec la société IDEC et l’informant de l’échec des pourparlers et de sa demande en conséquence de l’exécution de la garantie à première demande antérieurement sollicitée.

Pour caractériser l’abus manifeste commis par la société ITM IMMO LOG dans son appel en garantie, la société IDEC soutient que :

• la société ITM IMMO LOG, en sollicitant la somme de 639 800 €, demande en connaissance de cause un montant supérieur au montant garanti;

• la société ITM IMMO LOG a formé sciemment une demande en paiement hors délai ;

• la société ITM IMMO LOG sollicite la mobilisation de la garantie pour des évènements distincts que ceux objets de la garantie.

S’agissant de l’abus manifeste tiré du montant sollicité de la garantie :

La société IDEC expose qu’il résulte d’une lecture stricte de l’acte que le montant garanti a été fixé à la somme de 31 990 € correspondant à 5% de 639 800 €, que par ailleurs cette garantie a été jugée parfaitement conforme au CPI aux termes du courrier adressé en ce sens par la société ITM IMMO LOG et que cette dernière ne peut se référer au CPI pour soutenir que le montant de la garantie est supérieur contrevenant à son caractère autonome.

La société ITM IMMO LOG soutient en réponse que le montant de la garantie est expressément indiqué dans l’acte à hauteur de la somme de 639 800 € et que celui-ci correspondant à 5% du prix de la Phase 2 tel que prévu au CPI (le prix de la phase 2 étant de 12 796 000 €), qu’en outre la référence faite au CPI ne remet nullement en cause le caractère autonome de la garantie à première demande.

*

L’autonomie de la garantie signifie que le garant prend un engagement distinct de celui du débiteur qu’il garantit et que par ailleurs le garant ne peut se prévaloir des exceptions tirées du contrat principal et dès lors de l’obligation garantie pour ne pas exécuter sa propre obligation ce qui est rappelé dans l’article 1 de l’acte précité.

Il s’ensuit que le garant s’oblige à payer non pas ce que doit le débiteur mais une somme déterminée censée constituer la couverture du risque d’inexécution. La référence au contrat principal lequel est nécessairement un élément déterminant pour la fixation du montant de la garantie, ne remet pas en cause son caractère autonome dès lors que l’objet de l’engagement du garant n’est pas l’objet même de la dette principale. Il s’ensuit dès lors que la simple référence au contrat principal ne suffit à enlever à la garantie son caractère autonome.

Or au cas présent, il ressort des dispositions de l’acte précité que le prix du montant garanti a été fixé en référence au prix de la Phase 2 tel que prévu par l’article 7.1 du CPI. Aux termes de l’article 7.1 du CPI, il est expressément convenu entre les parties que le prix de la phase 2 correspond à 20% du Prix (lequel est égal à 63 980 000 € HT).

Si l’acte de garantie autonome à première demande vise la somme de 639 800 € comme prix convenu de la Phase 2, force est de constater que ce montant correspond manifestement à une erreur matérielle au vu de l’article 7.1 auquel il se réfère expressément.

Par ailleurs et surtout il ressort que l’acte énonce clairement et avec l’évidence requise en référé, dès lors qu’aucune interprétation n’est nécessaire, que le montant garanti a été fixé à la somme de 639 800 €.

« Le promoteur s’est engagé à fournir au propriétaire, le jour de la signature du procès-verbal de constatation de l’achèvement de la Phase 2, une garantie autonome à première demande d’un montant de 5% (cinq pour cent) du Prix Convenu de la Phase 2, soit la somme de 639 800 € (six-cent-trente-neuf-mille-huit-cents euros) (ci-après le montant garanti)".

Dans la mesure où ce montant correspond au montant dont le paiement est sollicité par la société ITM IMMO LOG auprès du garant, la société IDEC ne justifie pas à ce titre de l’existence d’un abus manifeste dans l’appel en garantie ainsi formé.

S’agissant de l’appel en garantie formé hors délai

La société IDEC soutient que la société ITM IMMO LOG n’a jamais mis en oeuvre la garantie dans les conditions prévues par la garantie avant son expiration le 31 décembre 2024, que la garantie octroyée par la société Atradius constitue une garantie documentaire dès lors que les parties ont choisi de subordonner la mise en jeu de la garantie à la fourniture impérative de certains documents et qu’ à ce titre elle impose au bénéficiaire de fournir l’ensemble des pièces pour pouvoir mettre à exécution la garantie avant la date d’expiration de la garantie.

Elle fait ainsi valoir qu’il incombait à la société ITM IMMO LOG de fournir au garant les pièces suivantes, soit le rapport du tiers expert confirmant l’existence de réserves restant à lever, la mise en demeure adressée au Promoteur et restée infructueuse pendant 10 jours ouvrés à compter de sa réception et portant demande de transmission de pièces du promoteur au propriétaire, le rapport d’un tiers expert confirmant l’existence de non-conformités urbanistiques relevant de la responsabilité du promoteur.

Elle oppose ainsi que non seulement la société ITM IMMO LOG n’a pas produit les pièces ainsi visées mais elle a en outre adressé des courriers à la société GROUPE IDEC étrangère au CPI ainsi qu’à la société GROUPE IDEC INGENIERIE et distincte de la société IDEC, qu’elle ne démontre pas le caractère infructeux de sa mise en demeure et qu’enfin elle ne vise pas l’évènement objet de sa demande en paiement.

La société ITM IMMO LOG en réponse expose avoir transmis dans son courrier du 25 juillet 2024 l’ensemble des documents permettant la mise en oeuvre de la garantie, que l’acte n’exige pas que l’envoi au promoteur se fasse à son siège social et non à son établissement principal, et que la garantie a été mobilisée au titre d’évènements prévus au contrat notamment la remise documentaire.

*

Au vu du rappel précédemment exposé, la société ITM IMMO LOG a notifié sa demande en paiement pour la première fois au garant par courrier du 25 juillet 2024. Il ressort de ce courrier que l’appel à garantie a été formé uniquement au titre de l’évènement relatif à la remise des documents de la Phase 2 ("Or il ressort des pièces n°7, 8,9 notamment du courrier adressé à la société IDEC le 22 mai 2024 que la remise documentaire demeure incomplète à ce jour. Compte tenu du défaut d’exécution par le Débiteur de ses obligaions, je sollicite par la présente le paiement de la somme de 639 800 € conformément à la garantie n°57078".)

Aux termes de ce courrier, la société ITM IMMO LOG indique joindre notamment :

• le courrier recommandé adressé à la société GROUPE IDEC le 26 avril 2024 aux fins de demande de transmission des documents manquants,

• le courrier reçu en réponse du GROUPE IDEC le 7 mai 2024 (non produit aux débats)

• et son propre courrier adressé à nouveau au groupe IDEC le 22 mai 2024 aux termes duquel elle fait état de la remise de documents par le groupe IDEC mais où elle en dénonce le caractère incomplet et non conforme.

Au vu des courriers produits, il ressort que :

— le courrier indiqué comme adressé le 26 avril 2024 renvoie au courrier daté du 25 avril 2024 à l’attention de la société GROUPE IDEC, [Adresse 3] à [Localité 11] ayant pour objet « remise documentaire à trois (3) mois article 18.3 du CPI concernant les Dossiers des Ouvrages Exécutés » lequel fait le rappel des documents restant à communiquer avant le 15 mai 2024 ;

— le courrier daté du 22 mai 2024 est destiné au "Groupe IDEC à l’attention de M. [B] et [T] [Adresse 3] à [Localité 11]« et a pour objet »dernière relance pour la remise documentaire à trois (3) mois article 18.3 du CPI hors DOE" et fait état d’un précédent envoi du 10 avril 2024 concernant les éléments manquants à la remise documentaire et d’une mise à jour de ladite liste aux termes de laquelle il reste selon elle plusieurs documents non transmis.

Ultérieurement il ressort que par courrier du 17 septembre 2024, la société ITM IMMO LOG a de nouveau sollicité la mobilisation de la garantie faisant état notamment de l’envoi de courriers adressés au promoteur (courriers du 29 août et 17 septembre 2024) se plaignant de l’absence de remise documentaire prévue à l’article 18 du CPI et sa non-conformité et sollicitant la prise en charge financière de cette carence.

Au vu des courriers produits, il ressort que :

— le courrier daté du 29 août 2024 est adressé au "GROUPE IDEC [Adresse 3] à [Localité 11]" et à IDEC INGENIERIE [Adresse 6] avec la référence : Phase 2: sommes dues au titre de la non levée des réserves de la Phase 2/ de la non-complétude de la remise documentaire contractuelle et ayant pour objet : mise en demeure des sommes dues au titre de la phase 2. Aux termes de ce courrier, la société ITM IMMO LOG rappelle les précédents courriers recommandés avec accusés de réception adressés notamment celui du 25 avril 2024 qui est indiqué comme joint au présent courrier;

— le courrier du 17 septembre 2024 qui est adressé aux mêmes destinataires et est identique.

Enfin par courrier du 25 mars 2025, la société ITM IMMO LOG a adressé à la société ATRADIUS un courrier l’informant de l’échec des pourparlers et de sa demande en conséquence de l’exécution de la garantie à première demande antérieurement sollicitée.

Il y a lieu de constater au vu de ces éléments que dès lors que l’acte de garantie autonome indique expressément que les « Evènements » sont indépendants les uns des autres et que la garantie est considérée comme parfaitement divisible, il ressort de l’évidence que la société ITM IMMO LOG n’a pas à produire l’ensemble des documents sollicités pour chaque « Evènement » visé dans l’acte.

Or s’agissant de l'« Evènement » relatif à la « non remise des documents de la Phase 2 au sens des articles 18.2 à 18.5 du Contrat », il y a lieu de constater que la garantie exige uniquement dans cette hypothèse que le bénéficiaire produise au garant « une mise en demeure adressée par le Propriétaire au Promoteur et restée infructueuse pendant un délai de 10 jours ouvrés à compter de sa réception et portant demande de transmission du Promoteur au Propriétaire de l’un quelconque des documents visés aux articles 18.2 à 18.5 du Contrat, dans le délai prescrit par cet article pour ledit document ».

Dans ces conditions, la société ITM IMMO LOG a, d’une part, justifié que la livraison avec réserves de la tranche 2 des travaux avait eu lieu le 14 décembre 2023, d’autre part, a produit au garant plusieurs courriers adressés à la société GROUPE IDEC en date du 25 avril 2024 et mis à jour le 22 mai 2024 sollicitant la transmission de différents documents visés à l’article 18.3 n’ayant pas été adressés par le promoteur dans les 3 mois de la livraison notamment :

— l’attestation promoteur validant la conformité du programme aux autorisations IPCE fourni via un bureau de contrôle constituant un document visé par l’article 18.2 g) du CPI;

— les PV de classement au feu des Matériaux et Matériels pour les lots ascenseurs, couverture, bardage et gros oeuvre constituant des documents qui sont en effet visés par l’article 18.3 h) du CPI

— les procès-verbaux de réception avec les entreprises constituant des documents visés par l’article 18.3 i)

— les procès -verbaux de levée des réserves avec les entreprises constituant un document visé par l’article 18.3 o).

Il s’ensuit que l’appel à garantie vise bien un « Evènement » prévu par la garantie et fait état d’envois de courriers indiqués comme adressés en recommandés interpellant suffisamment son destinataire sur l’absence d’envoi des documents, le courrier du 25 avril 2024 contenant en ce sens une demande de transmission avant le 15 mai 2024.

S’agissant d’une difficulté concernant le destinataire des mises en demeure, si les courriers de mise en demeure ont été adressés au GROUPE IDEC [Adresse 3] à [Localité 11] et non à la société IDEC dont le siège social est situé au [Adresse 6], il y a lieu de constater que :

— a été apposé sur le contrat de promotion immobilière un tampon par la SAS IDEC faisant figurer les mentions suivantes " SAS IDEC [Adresse 4]" bien que cette adresse ne corresponde pas au siège social de la société IDEC signataire du CPI ;

— manifestement la société IDEC a bien réceptionné le premier courrier du 25 avril 2024 dès lors que la société ITM IMMO LOG reconnaît qu’elle lui a apporté une réponse le 7 mai 2024 ce qui n’est pas contesté par la société IDEC;

— par courrier du 29 août2024, il ressort que "M. [Z]" figurant comme représentant la société IDEC dans le CPI a été expressément mentionné dans le courrier, de même que la société IDEC INGENIERIE (et non GROUPE IDEC INGENIERIE ) accompagné de l’adresse du siège social à [Localité 13] et qu’il ressort que la société ITM IMMO LOG a envoyé en copie le courrier du 25 avril 2024 précédemment adressé au GROUPE IDEC.

Sur le caractère infructueux, il convient de constater que la société ITM IMMO LOG a, postérieurement au courrier du 22 mai 2024 listant les documents manquants, produit différents courriers faisant état de l’absence de respect de ses engagements contractuels par le promoteur au titre de la remise documentaire et sollicitant une réparation financière, que la société IDEC ne produit aucun élément permettant de démontrer que la remise documentaire a été complète et conforme au CPI.

Enfin, il convient de constater que l’appel à garantie formé les 25 juillet 2024 et 17 septembre 2024 n’a pas été fait hors délai dès lors que la garantie était valable jusqu’au 31 décembre 2024.

Au vu de l’ensemble de ces éléments force est de constater que la société IDEC ne justifie pas du caractère manifestement abusif de l’appel à garantie formé par la société ITM IMMO LOG auprès du garant, la société ATRADIUS.

Sur la mise en jeu de la garantie pour des évènements distincts que ceux objets de la garantie.

La société IDEC expose que la société ITM IMMO LOG a soulevé au soutien de sa demande de mobilisation de la garantie des manquements et défaillances qui ne sont pas couverts par l’objet de la garantie autonome dès lors qu’elle a fait état de la levée de réserves de parfait achèvement, de la défaillance dans la remise de documents ne relevant pas de la phase 2 et de non conformités à la règlementation des installations classées.

*

S’il ressort du courrier du 25 juillet 2024 que la société ITM IMMO LOG a indiqué comme objet de sa demande en paiement " demande de mobilisation de la garantie à première demande portant sur une garantie de parfait achèvement marchés privés de travaux n°57078 valant demande de paiement de la somme de six cent trente-neuf mille huit cent euros (639 800€)", force est de constater qu’aux termes de son courrier elle s’est prévalue uniquement de l’absence de la remise documentaire visée à l’acte ce qu’a en outre expressément relevé la société IDEC dans son courrier daté du 31 juillet 2024 de contestation formée auprès de la société ATRADIUS.

Par ailleurs, il a été précédemment vu que la garantie a été actionnée par la société ITM IMMO LOG dans le cadre d’un « Evènement » visé à l’acte de sorte que la mention d’autres inexécutions contractuelles n’a pas pour effet de remettre en cause cet état de fait. En conséquence cet élément n’est pas non plus de nature à caractériser l’abus manifeste dans la mobilisation de la garantie par le bénéficiaire.

Il découle de ces développements que la société IDEC ne caractérise pas l’abus manifeste commis par la société ITM IMMO LOG dans l’appel à garantie formé auprès de la société ATRADIUS qui justifierait d’ordonner la suspension de l’exécution de la garantie autonome ainsi délivré par la société IDEC.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la société IDEC.

II- Sur la demande reconventionnelle de provision

La société ITM IMMO LOG sollicite à titre reconventionnel de voir condamner la société ATRADIUS CREDITO Y CAUCION SA DE SEGUROS Y REASEGUROS à lui payer à titre de provision la somme de 639.800 euros portant intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024.

Afin de s’opposer à cette demande, la société IDEC soutient que la demande de provision se heurte à différentes contestations sérieuses tenant :

— au caractère manifestement abusif du montant de la somme provisionnelle sollicitée excédant le montant couvert par la garantie;

— à la discussion existant sur la nature de la garantie souscrite qui constitue non pas une garantie à première demande mais une garantie documentaire ;

— à l’absence de respect par le bénéficiaire des documents à transmettre au garant,

— à la caducité de la garantie survenue avant l’envoi d’une demande de mise en oeuvre respectant les conditions contractuelles;

— à l’existence d’une expertise judiciaire portant sur les réserves non levées de la phase 2.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, dans la mesure où, d’une part, il a été vu précédemment que :

— l’appel à garantie a été fait pour un montant correspondant au montant garanti mentionné expressément dans l’acte,

— l’appel à garantie a été fait dans le cadre de l'« Evènement » relatif à l’absence de remise des documents visé à l’article 18.3 du CPI

— l’appel à garantie respectait manifestement les conditions de sa mise en jeu prévues par l’acte avec la justification de l’envoi de mises en demeure restées infructueuses à la société IDEC qui a par ailleurs répondu à celles-ci et ne peut dès lors valablement affirmer qu’elles n’ont pas été adressées à la bonne société;

— l’appel à garantie a été fait dans les délais soit le 25 juillet 2024 et le 17 septembre 2024 avant l’expiration de la garantie le 31 décembre 2024,

où d’autre part, les parties s’accordent pour dire que la question de la qualification de garantie à première demande ou de garantie « documentaire » ne lui enlève pas son caractère autonome et conviennent en outre que la garantie a été souscrite selon des modalités convenues telles que prévues à l’article 2321 du Code civil, il y a lieu de constater que la société ITM IMMO LOG justifie d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur la société ATRADIUS de lui payer une somme provisionnelle de 639 800 euros en exécution de l’acte du 10 avril 2024.

Il convient dès lors de condamner la société ATRADIUS à payer à la société ITM IMMO LOG la somme provisionnelle de 639 800 euros. Dans la mesure où la société ITM IMMO LOG a elle-même décidé de suspendre son paiement par courrier du 17 septembre 2024, elle ne peut solliciter l’octroi des intérêts au taux légal depuis la première demande de mobilisation formée le 25 juillet 2024. Si la demande d’arrêt de la suspension a été notifiée à la société Atradius par la société ITM IMMO LOG par courrier du 25 mars 2025, il convient de constater que le garant n’a pas été en mesure de s’exécuter eu égard à l’assignation en référé diligentée par la société IDEC, dès lors il convient dès lors d’assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Enfin compte tenu de ce qui a été précédemment développé, il n’y a pas lieu d’ordonner le renvoi de la demande de suspension devant les juges du fond.

III. Sur la demande formée par la société ATRADIUS

La société ATRADIUS sollicite de voir condamner la société IDEC à la garantir à hauteur de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Au soutien de sa demande, elle expose :

— d’une part, que la société IDEC doit être tenue au titre de l’article 1346 du Code civil relatif à la subrogation légale et que l’octroi d’une garantie autonome n’empêche pas le garant d’exercer un recours subrogatoire,

— d’autre part, qu’en application de la convention-cadre conclue entre elle et la société GROUPE IDEC, l’article 2.4 prévoit contractuellement les modalités de remboursement dans l’hypothèse où elle serait amenée à exécuter une garantie autonome pour le compte de la société IDEC.

En réponse la société IDEC fait valoir que seule la société Atradius s’est engagée à verser le montant objet de la garantie dans les conditions stipulées au titre de ct acte et qu’elle n’est tenue d’aucune obligation ni légale ni contractuelle à l’égard de la société Atradius dès lors que :

— aucune subrogation de paiement n’est prévue dans l’acte de garantie lequel ne prévoit qu’une subrogation du garant dans les droits et actions du propriétaire à l’encontre du promoteur qui nécessite pour le garant d’agir que sur le fondement des actions ouvertes à la société ITM IMMO LOG;

— le garant d’une garantie à première demande ne bénéficie pas de recours subrogatoire direct entre le garant et le donneur d’ordre hors cadre assurantiel dès lors que le garant a souscrit une dette qui lui est propre et qui se différencie de celle du donneur d’ordre envers le bénéficiaire qui n’est pas éteinte par le paiement de la garantie;

— le garant ne justifie pas que la convention cadre soit applicable en l’espèce et qu’en tout état de cause le recours du garant à son encontre est subordonné au respect des conditions de la garantie ce qui n’est pas le cas dès lors que la demande de libération de la garantie est abusive et ne respecte pas les conditions de forme imposées par l’acte de garantie.

*

Sur la subrogation légale

Aux termes de l’article 1346 du Code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

Au cas présent dans la mesure où la société Atradius ne justifie pas avoir payé le montant sollicité, elle ne peut être considérée comme subrogée dans les droits de la société ITM IMMO LOG de sorte que sa demande de provision est sérieusement contestable à ce titre.

Sur le recours personnel en garantie

Aux termes de l’article 2.4 de la convention de cadre signée le 2 mai 2023 par la société Atradius et la société GROUPE IDEC, il est stipulé que « pour chacun des Engagements par signature (quel qu’en soit le type) que le Garant aura émis d’ordre de la Société ou de l’une des Filiales Concernées en exécution de la présente Convention, la Société et les Filiales Concernées s’obligent d’ores et déjà solidairement à tenir le garant indemne de toutes sommes qu’il serait condamné à payer dans le cadre d’une procédure judiciaire ou arbitrale relative à tout appel en paiement au titre d’un Engagement quand bien même il ferait l’objet d’une interdiction de payer (sur présentation de la décision judiciaire ou arbitrale) ».

Au vu de l’annexe 1 de la convention cadre il ressort que la société IDEC figure au nombre des donneurs d’ordre concernés par la convention cadre et qu’au vu de l’article 3 la convention est conclue pour une durée indéterminée.

Au vu de ces éléments et faute de démontrer le caractère manifestement abusif de l’appel à garantie, il convient de constater que la société Atradius justifie d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur la société IDEC de la garantir au titre de la somme à laquelle elle a été condamnée à payer en exécution de l’acte de garantie consenti le 10 avril 2024.

Il s’ensuit dès lors qu’il convient de condamner la société IDEC en application de cette convention cadre à garantir la société Atradius au titre de la condamnation prononcée à son encontre.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens, l’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant dans ses demandes la société IDEC doit être condamnée aux dépens et à payer à la société ITM IMMO LOG la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés et la somme de 1 500 euros à la société ATRADIUS.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension formée par la société IDEC ;

Rejetons la demande de renvoi de la demande de suspension devant les juges du fond ;

Condamnons la société ATRADIUS dénommée ATRADIUS CREDITO Y CAUCION SA DE SEGUROS Y REASEGUROS à payer à la société ITM IMMO LOG la somme provisionnelle de 639 800 € (six-cent-trente-neuf-mille-huit-cents euros) correspondant au montant de la garantie du 10 avril 2024 assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Condamnons la SAS IDEC à garantir la société ATRADIUS dénommée ATRADIUS CREDITO Y CAUCION SA DE SEGUROS Y REASEGUROS au titre de cette condamnation ;

Condamnons la société IDEC à payer la somme de 3 500 euros (trois-mille-cinq cents euros) à la société ITM IMMO LOG au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société IDEC à payer la somme de 1 500 euros (mille-cinq-cents euros) à la société ATRADIUS au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société IDEC aux dépens de la présente instance ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 13] le 04 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Nadja GRENARD