TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [G] [E]

[H] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isaac LOUBATON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06210 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GNL

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT JEAN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Isaac LOUBATON, avocat au barreau de PARIS, Toque : C0132

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET, greffier en préaffectation lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 novembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET, greffier en préaffectation lors du délibéré

Décision du 29 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06210 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GNL

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 28 novembre 2018, la SCI SAINT JEAN a donné à bail à M. [G] [E] et M. [H] [F] un studio à usage d’habitation situé [Adresse 4], (6ème étage, couloir de droite, première porte gauche), pour un loyer de 614 € charges comprises, à présent 671, 19 €, payable au 1er de chaque mois.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 12 juin 2023 rappelant la clause résolutoire insérée au bail, notifié à la CCAPEX 16 juin 2023, a été délivré à M. [G] [E] et M. [H] [F] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 6433, 90 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, la SCI SAINT JEAN a assigné en référé M. [G] [E] et M. [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit,

— voir ordonner l’expulsion sans délai de M. [G] [E] et M. [H] [F] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte définitive de 150 € par jour de retard,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,

— voir condamner M. [G] [E] et M. [H] [F] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 7343, 25 €, dus au 12 août 2023, les versements effectués depuis le 12 juin 2023 étant à prendre en compte,

— voir condamner M. [G] [E] et M. [H] [F], à compter du 13 août 2023, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 1342,38 € soit le double du loyer courant et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire avec remise des clés,

— voir condamner M. [G] [E] et M. [H] [F] au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer et des frais d’exécution.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 11 juin 2024.

A l’audience du 15 novembre 2024, le conseil de la SCI SAINT JEAN s’est référé à ses écritures en produisant un nouveau décompte réactualisant sa demande à 7150,76 €, échéance de novembre incluse – le versement du loyer courant à la date de l’audience étant intervenu.

La SCI SAINT JEAN, opposée à tout délai, s’interroge sur la capacité de son locataire à apurer la dette.

M. [G] [E] fait valoir une demande de délais le temps de retrouver un emploi, chose aisée dans le secteur de la restauration, et indiqué que M. [H] [F] ne vivait plus dans les lieux depuis début 2020 sans avoir toutefois délivré de congé.

Il a allégué des difficultés finnacières avec son employeur en 2024 d’où une perte de revenus de 500 €, sachant qu’il touche désormais l’ARE de 1222, 50 €, son épouse gagnant 700 € sans régularité.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La SCI SAINT JEAN justifie de la saisine de la CCAPEX le 16 juin 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

2. Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 12 juin 2023 est régulier en la forme, lequel reproduisait la clause résolutoire VII insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Il convient de prime abord de juger inopérantes les déclarations de M. [G] [E] concernant le départ de son co-locatiaire M. [H] [F] en 2020, ce n’étant pas démontré par un congé délivré par ce dernier, qui reste donc tenu en vertu de la clause VI de solidarité prévue au bail et doit donc tout autant répondre des arriérés de loyers, ceux-ci ne seraient ils pas de son fait.

M. [G] [E] et M. [H] [F] n’ayant pas réglé la dette de 6433,90 euros en principal dans les deux mois du commandement, il convient de juger, en application de la clause VII précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 13 août 2023.

M. [G] [E], seul comparant, a émis une demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire sans la formuler expressément – étant précisé que d’après le décompte non contesté fourni aux débats, il avait procédé lors de l’audience au paiement de l’échéance de novembre à prendre en considération pour éventuellement accorder des délais.

Il est ainsi constaté des difficultés certaines de paiement depuis janvier 2020, et ce au fil de nombreux incidents avec des apurements opérés de façon irrégulières par versements du loyer parfois enrichis de suppléments sans jamais pouvoir solder une dette croissante, des mensualités restant inacquittées pendant trois mois d’affilée en 2023 et 2024 malgré quelques efforts de remboursements ça et là.

Le décompte arrêté au 06/11/2024 montre un solde de 7150,76 €, n’étant pas tenu compte du versement de novembre selon les propos du conseil du bailleur. Il est à noter que les échéances depuis mars 2024 ont été payées avec retard mais sans discontinuer.

M. [G] [E] apparait ainsi comme un locataire de bonne foi puisqu’il ne s’est jamais entêté dans une absence constante de paiement.

Il produit une pièce de France Travail en date du 12 novembre 2024 attestant d’une allocation de 1222, 50 € par mois, en attendant de retrouver du travail dans la restauration, ce qui conjoncturellement ne semble pas improbable, et atteste sans le démontrer d’un revenu mensuel de son épouse fluctuant mais pouvant atteindre 700 € mensuels, le tout pour un loyer + charges habituel de 671, 19 €.

Il convient également de tenir compte du fait que M. [E] à ce jour n’est point le seul locataire et qu’il serait fonder à recouvrer la moitié de ses paiements auprès de M. [H] [F].

Compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon ses revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Il ne convient toutefois pas dans un tel cas, vu la bonne foi du locataire, d’accorder l’astreinte demandée.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de « défendeur », à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

3. Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort de l’audience que M. [G] [E] et M. [H] [F] restent devoir à cette date à leur bailleur une somme de 7150,76 €, échéance de novembre à déduire, au titre de leur arriéré de loyers et charges, échéance de novembre 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner M. [G] [E] et M. [H] [F] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 6433,90 euros, sous réserve des échéances impayées depuis le 13 août 2023, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance.

Il convient de dire que la dette sera apurée par trente-six mensualités selon les modalités fixées au dispositif.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect de l’échéancier par M. [G] [E] et M. [H] [F], et afin de préserver les intérêts du bailleur sans toutefois l’enrichir, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du dernier loyer et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [G] [E] et M. [H] [F] au paiement de celle-ci.

5. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Il y a lieu de condamner M. [G] [E] et M. [H] [F] aux dépens incluant les frais de commandement, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

— Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Compte tenu de l’équité et pour ne pas compromettre par avance l’intérêt de l’échéancier, il y a lieu de condamner M. [G] [E] et M. [H] [F] à payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE LA SCI SAINT JEAN recevable à agir,

CONSTATE la résiliation du bail du 28 novembre 2018 conclu entre les parties portant sur le studio à usage d’habitation situé [Adresse 4], (6e étage, couloir de droite, première porte gauche) à compter du 13 août 2023,

SUSPEND toutefois les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement M. [G] [E] et M. [H] [F] à payer à LA SCI SAINT JEAN la somme de 7150,76 €, échéance de novembre à déduire, arrêtée à la date du 15 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 6433,90 euros, outre les loyers impayés dus postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

AUTORISE M. [G] [E] et M. [H] [F] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 130 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36 ème mensualité étant à majorer du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par le locataire des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que LA SCI SAINT JEAN pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion des lieux sis [Adresse 4], (6e étage, couloir de droite, première porte gauche) de M. [G] [E] et M. [H] [F], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, LA SCI SAINT JEAN à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE solidairement, en ce cas, M. [G] [E] et M. [H] [F] à payer à LA SCI SAINT JEAN PARIS à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DEBOUTE LA SCI SAINT JEAN [Localité 5] du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [G] [E] et M. [H] [F] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion,

CONDAMNE solidairement M. [G] [E] et M. [H] [F] à payer à LA SCI SAINT JEAN la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT