TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [V] [L] [Z] [F] [G]

Monsieur [T] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05638 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACYH

N° MINUTE :

5/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 décembre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]

ayant pour sigle RIVP

Société anonyme d’économie mixte dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par la SCP AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDEURS

Madame [V] [L] [Z] [F] [G]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [T] [U]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05638 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACYH

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 19 janvier 2024 à effet à la même date, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], a donné à bail à Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer initial mensuel de 947,53 euros, outre les provisions sur charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] le 19 mars 2025 pour avoir paiement d’un arriéré de 2293,68 euros en principal, échéance du mois de février 2025 incluse.

Par acte de commissaire de justice des 23 et 26 mai 2025, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,

— voir ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— ordonner le transport et la séquestration de tous meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au juge de désigner, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues, aux frais, risque et périls de Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] ,

— voir condamner solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] au paiement d’une somme provisionnelle de 3344,33 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse, à parfaire, avec intérêts au taux légal,

— voir condamner solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] à titre de provision au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

— voir condamner solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] au paiement d’une somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de sa notification à la Préfecture et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2025. À cette audience, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 500 euros, terme de septembre 2025 inclus et hors frais de contentieux. Constatant que le versement du loyer courant avait repris, il a déclaré qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement convoqué, Monsieur [T] [U] n’a pas comparu ni personne pour lui. Régulièrement convoquée, Madame [V] [L] [Z] [F] [G] a comparu personellement et a pu présenter ses observations. [M] a reconnu le montant de la dette et, en rappelant que le paiement du loyer courant a été repris depuis plusieurs mois, a sollicité la suspension des effets de la clause réoslutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois sur une période de deux mois.

Aucun diagnostic social n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 26 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

Le contrat ayant été conclu le 19 janvier 2024, soit postérieurement au 27 juillet 2023, le délai de 6 semaine sera par conséquent applicable au présent litige.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2025 pour la somme en principal de 2293,68 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Un seul paiement de 1115,78 euros ayant effectué pendant le délai imparti, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 avril 2025 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte actualisé produit que Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] sont redevables de la somme de 500 euros (hors frais de contentieux), échéance du mois de septembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et aux charges impayés.

Il en résulte que Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] seront condamnés solidairement, au regard de la clause de solidarité (article VIII), à payer la somme provisionnelle de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, en précisant que le bailleur a accepté des délais de paiement et ne s’est pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire, et alors que les locataires ont réalisé des efforts récents pour apurer la dette et qu’ils semblent en situation de la régler rapidement, ceux-ci-ci seront autorisés à se libérer de la dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, il ressort des éléments produits et des débats à l’audience la condition de reprise du loyer courant est remplie. Par conséquent, la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée sera accordée.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G].

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement à titre de provision Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] aux dépens incluant notamment les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité, il convient de débouter la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] d’une part, et Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 30 avril 2025 à minuit,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], la somme provisionnelle de 500 euros au titre des loyers et charges dus, terme de septembre 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 250 euros, puis une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] soient condamnés solidairement à titre provisoire à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [V] [L] [Z] [F] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision,

DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT