Min N° 26/00343

N° RG 25/03771 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECYV

S.A. [J]

C/

M. [L] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A. [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurence LEMOINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 10 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence LEMOINE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [L] [D]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 08 décembre 2022, ayant pris effet le 1er décembre 2022, la SAEM [J] a consenti à M. [L] [D] un contrat de résidence portant sur un logement no [Etablissement 1] situé [Adresse 4], à [Localité 3], pour une redevance mensuelle initiale de 393,41 euros assimilable aux loyers et charges et 33,44 euros correspondant aux prestations obligatoires.

Invoquant des impayés, la SAEM [J] a par courrier recommandé avec avis de réception distribué le 05 juin 2025, mis en demeure M. [L] [D] de payer la somme de 1 338,39 euros sous huit jours, à défaut de quoi le contrat de résidence serait résilié de plein droit un mois après l’expiration dudit délai.

Par acte de commissaire de justice du 05 août 2025, la SAEM [J] a fait assigner M. [L] [D] à l’audience du 10 septembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence à compter du 06 juillet 2025 et subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;

– ordonner l’expulsion sans délai de M. [L] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

– l’autoriser à faire transporter si besoin, après le départ volontaire ou l’expulsion de l’occupant, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux risques et péril de l’occupant et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction ;

– condamner M. [L] [D] à lui payer la somme de 2 449 euros, avec taux légal à compter de la date de la mise en demeure et ce jusqu’à son complet apurement ;

– condamner M. [L] [D] à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation judiciaire, égale au montant de la redevance mensuelle due avec application de l’actualisation prévue au contrat, et ce jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ;

– condamner M. [L] [D] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux dépens, en ce compris notamment les frais de signification de la mise en demeure, de l’assignation, de la signification du jugement et de ses suites.

À l’audience du 10 septembre 2025, la SAEM [J], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 1 599,78 euros selon décompte arrêté au 02 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

M. [L] [D] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026, prorogé au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M. [L] [D] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionné.

2. Sur résiliation du contrat de résidence

À titre liminaire, il convient de rappeler que le contrat liant les parties est un contrat de résidence soumis aux articles [Etablissement 2] 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation. Les logements-foyers sont exclus du champ d’application de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989 conformément à son article 40.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir qu’en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

En vertu de l’article R. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat pour impayé des redevances à condition de respecter un délai d’un mois de préavis et si le montant total des impayés correspond à trois termes mensuels consécutifs ou que la somme des impayés correspond à une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat de résidence comporte une clause résolutoire, en son article 11, selon laquelle la SAEM [J] pourra résilier le contrat notamment en cas d’inexécution par le résident de l’une de ses obligations au regard dudit contrat, un mois après une notification par courrier recommandé avec avis de réception.

La SAEM [J] produit le courrier recommandé réceptionné par M. [L] [D] le 05 juin 2025, le mettant en demeure de payer la somme de 1 338,39 euros au titre des redevances impayées dans un délai de 8 jours, à défaut de quoi le contrat de résidence serait résilié de plein droit un mois après l’expiration dudit délai.

Il est en outre établi qu’à la date de cette mise en demeure, le montant des redevances impayées s’élevait à plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges, et que la situation d’impayés avait lieu depuis plus de deux termes consécutifs, la dernière échéance réglée en intégralité remontant au mois de mars 2025.

Enfin, il ressort du décompte versé aux débats que la somme visée dans la mise en demeure n’a pas été réglée par le résident dans le délai d’un mois et huit jours suivant la délivrance de la mise en demeure.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence sont réunies à la date du 13 juillet 2025, soit un mois après l’expiration du délai de huit jours mentionné dans le courrier de mise en demeure, et que le contrat de résidence se trouve donc résilié de plein droit à cette date.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [L] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à la SAEM [J] à compter de cette date, égale au montant de la redevance mensuelle assimilable aux loyers, charges et redevances, qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi (soit 473 euros au 30 novembre 2025), avec indexation telle que prévue par le contrat, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

3. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite un délai réduit pour pouvoir procéder à l’expulsion de M. [L] [D].

La demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux n’est cependant justifiée par aucun élément versé aux débats, M. [L] [D] étant de surcroît entré dans les lieux en vertu d’un contrat, sans aucune manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte. Il n’y sera donc pas fait droit.

Le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur la demande en paiement de l’arriéré

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il résulte des articles 5 et 8 du contrat de résidence que le résident est tenu de payer la redevance mensuellement à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant.

Ainsi, le contrat de résidence du 08 décembre 2022, la mise en demeure délivrée le 05 juin 2025 et le décompte de la créance actualisé au 02 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, démontrent l’existence d’un arriéré de redevances et charges dû par le locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 1 599,78 euros. Ce décompte tient compte de l’ensemble des redevances dues et sommes versées par le résident.

Cependant, sont inclus à sept reprises des frais de rejet de prélèvement à hauteur de 0,09 euros chacun alors qu’aucune stipulation du bail ne le prévoit et que la locataire n’a pas à supporter des frais bancaires à ce titre. Une somme de 0,63 euros sera dès lors déduite du montant sollicité.

Par conséquent, il convient de condamner M. [L] [D] à payer à la SAEM [J] la somme de 1 599,15 euros au titre de la dette, composée des redevances assimilées aux loyers, charges et prestations ainsi qu’aux indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 02 décembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 338,39 euros à compter du 05 juin 2025, date de la mise en demeure, et sur le solde restant à compter de la signification du présent jugement.

5. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [L] [D] succombant à l’instance, il convient de le condamner aux dépens, en ce compris notamment le cout de la mise en demeure délivrée le 05 juin 2025, de l’assignation du 05 août 2025 et de la signification du présent jugement.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAEM [J] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner M. [L] [D] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 08 décembre 2022 entre la SAEM [J], d’une part, et M. [L] [D], d’autre part, portant sur le logement no A223 sis [Adresse 4], à [Localité 3], sont réunies à la date du 13 juillet 2025, et qu’en conséquence, le contrat se trouve résilié de plein droit à cette date ;

AUTORISE la SAEM [J], à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, le sort des meubles laissés dans les lieux étant alors régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R. 433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [L] [D] à payer à la SAEM [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à la redevance mensuelle assimilable aux loyers, charges et redevances, qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi (soit 473 euros au 31 août 2025), avec indexation tel que prévue par le contrat, à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [L] [D] à payer à la SAEM [J] la somme de 1 599,15 euros au titre de la dette, composée des redevances assimilées aux loyers, charges et prestations ainsi qu’aux indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 02 décembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 338,39 euros à compter du 05 juin 2025, et sur le solde restant à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE M. [L] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout de la mise en demeure délivrée le 05 juin 2025, de l’assignation du 05 août 2025 et de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE M. [L] [D] à payer à la SAEM [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

La greffière Le juge des contentieux et de la protection