TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03924 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAOU

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[N] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Franck THILL- 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [N] [V]

M^e Franck THILL- 93

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – RCS PARIS 552 046 484

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de Caen, vestiaire : substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau ce Caen, vestiaire :

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [V]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 29 Avril 2025

Date des débats : 03 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [N] [V] un logement situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 503,59 euros, outre 72,36 euros de charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [N] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2232,39 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 28 juin 2024 la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion de Madame [N] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— 

condamner Madame [N] [V] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 3572,33 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 aout 2024 ;

*une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

*la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

*la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

*les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 3 octobre 2024.

À l’audience du 3 juin 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5516,67 euros arrêtée au 28 mai 2025, loyer du mois d’avril inclus. Elle est opposée à l’octroi de délai de paiement.

La SA CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [V] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 1er juillet 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [V] ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers. Elle indique qu’elle est actuellement en train de préparer un dossier de surendettement pour régler sa situation mais que ce dossier n’a pas encore été déposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 1er juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 mai 2025 que la SA CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Cette dette n’est pas contestée par Madame [N] [V].

Il convient de déduire du décompte présentant un solde de 5516,67 euros la somme de 369,75 euros (188,04+181.71) imputée pour des frais de contentieux, prohibés par l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989. Elle sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 5146,92 euros.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le bail litigieux prévoit un délai de deux mois de mise en demeure avant l’acquisition de la clause résolutoire. Ce délai est plus protecteur que le délai légal de six semaines prévus par la loi, de sorte qu’il convient de l’appliquer, par dérogation à l’ordre public de protection du locataire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 23 janvier 2024 à compter du 1er septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [N] [V], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 100 euros par mois. Elle fait état de sa situation personnelle, notamment du fait qu’elle a perdu son emploi pour des raisons de santé et qu’elle a à charge une enfant de 14 ans.

Néanmoins, il ressort des débats et du décompte produit que le loyer du mois de mai n’a pas encore été appelé ni payé. S’agissant du loyer du mois d’avril 2025, Madame [N] [V] reconnait n’avoir proccédé qu’à un paiement partiel du loyer, soit la somme de 192 euros. Depuis, a minima, le mois d’avril 2024, aucun paiement intégral du loyer n’est intervenu.

La loi prévoit comme condition nécessaire pour que soient envisagés des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire que le loyer courant soit réglé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ainsi, la demande de délai de paiement, à laquelle le bailleur s’oppose, ne pourra qu’être rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [V] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er septembre 2024, Madame [N] [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [V] à son paiement à compter du 1er septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL sur ce fondement sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 janvier 2024 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Madame [N] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 1er septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [V] à compter du 1er septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [N] [V] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5146,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 mai 2025 échéance de d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 octobre 2024 sur la somme de 3572,33 euros et du présent jugement sur le surplus ,

DEBOUTE Madame [N] [V] de sa demande de délai de paiement suspensif de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [N] [V] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de dommages et intérêts

CONDAMNE Madame [N] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera notifiée à la préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION