TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Dominique TOURNIER

Madame [W] [E] veuve [I]

Madame [K] [I]

Monsieur [G] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Madame [W] [E] veuve [I]

Madame [K] [I]

Monsieur [G] [I]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05550 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CBT

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 mai 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriètaires [Adresse 2] représenté par son Syndic la SAS ATRIUM GESTION [Localité 9] 15, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0263

DÉFENDEURS

Madame [W] [E] veuve [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M. [S] [U] muni d’un pouvoir spécial

Madame [K] [I], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne assistée de M. [S] [U] muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [G] [I], demeurant [Adresse 8]

représenté par M. [S] [U] muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 mars 2025

Décision du 15 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05550 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CBT

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [E] épouse [I] [W] est usufruitière, Mme [I] [K], M. [I] [G] sont nus-propriétaires d’un appartement et d’une cave situés dans l’immeuble du [Adresse 3], constituant les lots 5,32 de la Copropriété et cadastrés AV [Cadastre 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 19/09/2024, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION, a assigné Mme [E] épouse [I] [W], Mme [I] [K], M. [I] [G], aux fins de :

— condamnation solidaire de Mme [E] épouse [I] [W], Mme [I] [K], M. [I] [G] au paiement de:

— la somme de 2574,98 euros pour les charges dues au 9/ 09/ 2024 , 3ème trimestre 2024 inclus , outre celle de 233.40 euros à valoir sur l’appel du 4ème trimestre 2024 exigible en cours d’instance, avec intérêts au taux légal à compter du 06/09/2023 sur la somme de 469.62 euros, sur celle de 968.91 euros à compter du 15/12/2023 et de l’assignation pour le surplus

— la somme de 2500 euros de dommages et intérêts

— la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir rappeler l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 17/ 03/ 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande principale , les charges dues étant payées au 26/09/2024 . Il maintient ses prétentions au titre des dommages et intérêts, frais et dépens.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive des copropriétaires qui cause un préjudice distinct à la copropriété.

M. [U] [S] a représenté Mme [E] épouse [I] [W], M. [I] [G], et a assisté Mme [I] [K] . Ils exposent que Mme [E] épouse [I] [W] étant âgée et soufrant d’une altération de ses facultés, n’avait pas réglé ses charges , que depuis lors , une demande d’habilitation familiale a été faite . Ils précisent avoir payé 1531.93 euros de charges, 903.20 euros de frais de contentieux, 79.85 euros de frais de sommation de payer, outre 233.40 euros pour le 4ème appel 2024 , au 26/09/2024 , si bien qu’ils sont créanciers . Ils demandent de voir dire que les frais de la présente procédure soient laissés à la charge du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65, et plus précisément la somme de 1745.07 euros , s’opposent à la demande de dommages et intérêts , dépens et frais de l’article 700 du code de procédure civile. Ils demandent en outre la mainlevée de l’hypothèque légale prise sur le bien.

Ils sollicitent la somme de 1500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, compte-tenu de ces circonstances et de l’absence de démarches envers les nus-propriétaires.

DISCUSSION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2024

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 45197 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 22/ 11/ 2022

— des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 2024, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2023

— une lettre de mise en demeure du 6/ 09/ 2023, une sommation de payer du 15/12/2023

— un décompte des sommes dues entre le 31/03/2023 et le 26/ 09/ 2024 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient de constater le désistement du syndicat des copropriétaires pour les charges dues entre le 31/03/2023 et le 26/ 09/ 2024 , appel 3ème trimestre 2024 inclus , de constater en outre le paiement par les défendeurs de l’appel du 4ème trimestre 2024 de 233.40 euros, au 26/09/2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION sera débouté de sa demande de dommages et intérêts , alors que le préjudice est résulté d’une absence de communication aux nus-propriétaires de l’état des dettes. En effet , même si une clause de solidarité figurait au règlement de copropriété, qui n’est pas en l’espèce produit aux débats, les charges sont réparties entre usufruitiers et nus-propriétaires selon les dispositions de l’article 605 et 606 du code civil . A défaut de convention particulière , le nu-propriétaire ne supporte que les grosses réparations.

De plus, le syndicat des copropriétaires n’a pas apporté la preuve de la désignation d’un mandataire commun , choisi par les défendeurs, pour les convocations à l’assemblée générale, notamment en la personne de Mme [E] épouse [I] [W], en application de l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10/07/1965. Il en résulte qu’il n’est pas non plus démontré que celle-ci devait recevoir seule les appels de charges. En effet en l’absence de mandataire commun désigné, si la convocation est adressée au seul usfruitier si le règlement de copropriété le prévoit, le procès-verbal doit lui , être notifié, à la fois à l’usufruitier et au nu-propriétaire, afin qu’il soit informé des termes de celle-ci .

En tout état de cause, le préjudice pour le syndicat des copropriétaires de retard de paiement par le débiteur mandataire commun désigné le cas échéant, n’est pas en lien direct avec la faute de ce dernier, alors que dès le 26/09/2024 la dette a été payée par les nus-propriétaires, informés de celle-ci, sans aucune preuve de tentative de démarches préalable en vue de la résolution du litige avant l’assignation , alors que la dette en principal était de moins de 5000 euros.

En effet l’article 750-1 du code de procédure civile prévoit une obligation de tentative préalable avant saisine du juge, pour une dette de moins de 5000 euros, notamment, devant un conciliateur de justice, un médiateur ou par procédure participative, et le conciliateur saisi est en mesure de convoquer le défendeur, mais également en application de l’article 1538 du code civil d’entendre toute personne dont l’audition lui parait utile, avec l’accord de la personne convoquée.

Une telle démarche avant la saisine par assignation du 19/09/2024 était donc de nature à réduite la durée des impayés.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [E] épouse [I] [W], Mme [I] [K], M. [I] [G] pour procédure abusive :

Mme [E] épouse [I] [W], Mme [I] [K], M. [I] [G] soutiennent que le syndicat des copropriétaires a entamé une démarche de manière abusive et sollicitent une somme de 1500 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 et suivants du code civil . syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION s’en remet.

La procédure abusive doit reposer sur un abus dans le droit d’agir, ou une légèreté blâmable équivalente au dol.

Compte -tenu des éléments produits, sans preuve de la qualité du mandataire commun, les défendeurs ne peuvent démontrer un abus du droit d’agir de la part du syndicat des copropriétaires.

Mme [E] épouse [I] [W], Mme [I] [K], M. [I] [G] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

Sur la demande de voir mettre les frais de la dépense commune aux frais de la copropriété :

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les frais de l’assignation, de la signification de la décision resteront à la charge du syndicat des copropriétaires. Les frais de mise en demeure du 06/09/2023 et de sommation du 15/12/2023 restent dus par Mme [E] épouse [I] [W], Mme [I] [K], M. [I] [G], tandis que les frais de dossier du 30/11/2023, de transmission à avocat du 09/09/2024 et de constitution d’hypothèque légale seront également laissés à la charge du syndicat des copropriétaires. Une somme de 898.40 euros sera ainsi à remettre au crédit de Mme [E] épouse [I] [W], Mme [I] [K], M. [I] [G] .

Sur la demande de mainlevée de l’hypothèque :

La mainlevée sollicitée obéit aux règles de l’hypothèque légale de l’article 19 de la loi du 10/07/1965.

Le syndicat des copropriétaires bénéficie de cette hypothèque légale pour une créance de toute nature et peut consentir à sa mainlevée et requérir la radiation, en cas d’extinction de la dette , sans intervention de l’assemblée générale. Le copropriétaire défaillant peut également saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, pour demander sa mainlevée totale ou partielle.

A défaut de mainlevée donnée par le syndicat des copropriétaires, il convient de constater que Mme [E] épouse [I] [W], Mme [I] [K], M. [I] [G] ne peuvent devant la présente juridiction solliciter la mainlevée, cette procédure relevant du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile:

Il convient de condamner le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE le désistement du syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION de sa demande au titre des charges dues entre le 31/03/2023 et le 26/ 09/ 2024 , appel 3ème trimestre 2024 inclus

CONSTATE que Mme [E] épouse [I] [W], Mme [I] [K], M. [I] [G] ont payé l’appel du 4ème trimestre 2024 de 233.40 euros, au 26/09/2024.

DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION de sa demande de dommages et intérêts

Décision du 15 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05550 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CBT

DEBOUTE Mme [E] épouse [I] [W], Mme [I] [K], M. [I] [G] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

DIT que Mme [E] épouse [I] [W], Mme [I] [K], M. [I] [G] seront dispensés de participation à la dépense commune pour les frais de procédure, de l’assignation, de la signification de la décision , et pour une somme de 898.40 euros de frais de procédure , qui sera remise à leur crédit à ce titre

LAISSE à la charge de Mme [E] épouse [I] [W], Mme [I] [K], M. [I] [G] les autres frais de la procédure

REJETTE la demande de Mme [E] épouse [I] [W], Mme [I] [K], M. [I] [G] de mainlevée de l’hypothèque légale

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION aux dépens

LE GREFFIER LE PRESIDENT