Tribunal Judiciaire de Toulon, 5e chambre, 15 mai 2025, n° 24/00968

TJ Toulon 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la demande en paiement des charges de copropriété était recevable et fondée, les défendeurs n'ayant pas justifié du paiement des charges exigibles.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a reconnu le droit du syndicat à être remboursé des frais de recouvrement, les défendeurs étant responsables des charges impayées.
Accepté
Faute générant un préjudice pour le syndicat
La cour a estimé que les manquements des défendeurs constituaient une résistance abusive, justifiant l'octroi de dommages et intérêts au syndicat.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les défendeurs à payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] a demandé la condamnation solidaire de Madame [D] et Monsieur [Z] au paiement de charges de copropriété impayées, ainsi qu'à des dommages et intérêts pour résistance abusive. Les questions juridiques posées concernaient la recevabilité de l'action et la justification des charges réclamées. Le Tribunal a jugé que la demande du syndicat était recevable et fondée, rejetant la demande de surseoir à statuer des défendeurs. En conséquence, Madame [D] et Monsieur [Z] ont été condamnés à payer 6 320,44 euros pour les charges, 129,10 euros pour les frais de recouvrement, 150 euros de dommages et intérêts, ainsi qu'une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, 5e ch., 15 mai 2025, n° 24/00968
Numéro(s) :	24/00968
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Grégory PILLIARDEric MARTINS-MESTRE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 24/00968 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MRM6

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], pris en son syndic l’AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO

Madame [V] [D]

Monsieur [R] [Z]

JUGEMENT contradictoire du 15 MAI 2025

Grosse exécutoire :

M^e Grégory PILLIARD

Copie :

M^e Eric MARTINS-MESTRE

délivrées le 15/05/2025

JUGEMENT RENDU

LE 15 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 5] , pris en son syndic l’AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO sis [Adresse 1]

représentée par M^e Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

Madame [V] [D]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Eric MARTINS-MESTRE, avocat au barreau de TOULON

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 15 mai 2024 n° C-83127-2024-002157

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représenté par M^e Eric MARTINS-MESTRE, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Lydie MAUCHAMP

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 02 Avril 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 MAI 2025 par Lydie MAUCHAMP, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] sont propriétaires indivis, d’un lot dans la copropriété de l’immeuble [Adresse 9]).

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, LA SOCIETE AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO aurait enregistré des impayés de Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R].

Suivant exploit en date du 23 janvier 2024, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, LA SOCIETE AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO a assigné Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] devant le tribunal de céans aux fins de :

— condamner solidairement Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES requérants, la somme de 6320,44 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée au 1er janvier 2024, avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, et à défaut de la présente assignation,

— condamner solidairement Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES requérants, la somme de 674,10 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner solidairement Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES requérants, la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts du chef de leur résistance abusive,

— condamner in solidum Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES requérants, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] au paiement des entiers dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions visées par le greffe le 02 avril 2025, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, LA SOCIETE AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO a demandé au tribunal de déclarer recevable et bien fondée la présente action initiée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], sis [Adresse 6], de débouter Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, de rejeter toutes demandes de condamnation présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], sis [Adresse 7], de rejeter toutes demandes, fins et prétentions présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 4], et a réitéré les termes de son assignation pour le surplus.

Par conclusions en réponse visées par le greffe le 02 avril 2025, Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R], représentés par leur conseil ont demandé au tribunal de :

— à titre principal (sur la recevabilité), dire et juger irrecevable la présente action intentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], selon assignation au fond du 23 janvier 2024,

— à titre subsidiaire (sur le fond), débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], de toutes ses demandes, fins et conclusions totalement infondées et injustifiées,

— à titre plus subsidiaire encore subsidiaire (sur le fond), surseoir à statuer jusqu’à la décision qui sera rendue par la commission de surendettement des particuliers du Var sur la recevabilité du dossier déposé par M^me Madame [D] [V] le 25 juillet 2024,

— prendre acte de l’admission de Madame [D] [V] au titre de l’aide juridictionnelle totale,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4]» à régler à M. [R] [Z] une somme de 1200 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, étant inéquitable en l’espèce de lui laisser supporter les frais irrépétibles à lui occasionnées par ce procès,

— condamner le même aux entiers dépens de l’instance (article 696 et suivants du CPC).

A l’audience, à laquelle l’affaire a été renvoyée, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, représenté par son conseil a procédé au dépôt de son dossier.

Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R], représentés à l’audience par leur conseil ont réitéré les termes de leur conclusion.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS

— Sur le demande in limine litis de surseoir à statuer de Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R]

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] ont déposé un dossier de surendettement le 25 juillet 2024.

Ce dossier a été déclaré recevable le 25 septembre 2024.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, LA SOCIETE AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO a formé un recours conformément aux dispositions de l’article R722-1 et suivants du code de la consommation.

Par le manquement répété à l’obligation de régler les charges de copropriété, la défenderesse ne fait pas preuve de bonne foi quand bien même il apparaît que les charges impayées perdurent depuis 2019, avec une dette élevée alors qu’il ressort des pièces produites aux débats que Madame [D] [V] serait propriétaire d’un bien d’une valeur de 90 000 euros.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de surseoir à statuer de Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R].

— Sur la recevabilité de la demande

La demande est recevable, un commandement de payer les charges de copropriété a été délivré à Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] le 09 novembre 2020 et une mise en demeure a été adressée le 16 mars 2021.

— Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges »

Aux termes de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 (…)

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.»

Aux termes de l’article 14-1 de la même Loi « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges. Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Ainsi, la demande en paiement des charges sur la base de comptes approuvés au cours d’une assemblée qui n’a pas été annulée doit être honorée. Il n’appartient pas au juge de s’assurer que la décision de l’assemblée générale n’est plus susceptible d’aucune remise en cause en exigeant du demandeur la démonstration de ce que les délais de recours ont couru à l’égard du défendeur, voire de l’ensemble des copropriétaires et qu’aucun d’eux n’en a sollicité ni obtenu l’annulation, étant précisé que les délais de notification et de recours n’ont pas d’effet suspensif.

En l’espèce, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, LA SOCIETE AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO a produit à l’appui de ses prétentions les pièces suivantes :

— relevé de propriété,

— commandement de payer,

— arrêté de compte,

— procès-verbal de l’assemblée générale des15 janvier 2020, 26 février 20221, 17 janvier 2022, 18 janvier 2023,

— appels de fonds,

— contrat de syndic,

— règlement de propriété,

— état de répartition individuelle,

— mise en demeure du 11/03/2020, 16/03/2021,

— décompte des seules charges,

— décompte des seuls frais relevant de l’article 10-1,

— décision de la commission de surendettement du 25 septembre 2024,

— exploit du 09 octobre 2024 + courrier de contestation en date du 08 octobre 2024,

— convocation devant le JCP,

— conclusions adverses.

En application des textes susvisés et des pièces communiquées, l’action en paiement des charges de copropriété est recevable, régulière et bien fondée.

En conséquence, Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] n’ayant justifié ni du paiement des charges exigibles, ni de l’extinction de leur obligation seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 6 320,44 euros au titre des charges de copropriétés dues au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date 23 janvier 2024.

S’agissant des frais de recouvrement, il sera fait droit à la demande à hauteur du montant du coût des frais d’huissier soit 129,10 euros (commandement de payer).

Par ailleurs, il est constant que les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui génère la désorganisation des comptes de la copropriété, fait peser une charge financière sur l’ensemble des copropriétaires et entraîne un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires victime de sa résistance abusive des sommes nécessaires à sa gestion et à l’entretien de l’immeuble, ce préjudice financier, direct et certain, étant distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, par une appréciation souveraine des éléments de la cause, Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] seront solidairement condamnés à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, LA SOCIETE AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO la somme de 150 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

— Sur les demandes accessoires

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] au paiement d’une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R], qui succombent, seront in solidum condamnés aux entiers dépens.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de surseoir à statuer ;

DIT Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, LA SOCIETE AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO recevable et bien fondée en sa demande ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, LA SOCIETE AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO :

—  Une somme en principal de 6 320,44 euros (SIX MILLE TROIS CENT VINGT EUROS ET QUARANTE QUATRE CENTIMES) au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 ;

— Une somme de 129,10 euros (CENT VINGT NEUF EUROS ET DIX CENTIMES) au titre des frais ;

— Une somme de 150 euros (CENT CINQUANTE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, LA SOCIETE AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO, une somme de 1000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, LA SOCIETE AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [V] et Monsieur [Z] [R] aux entiers dépens ;

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le 15 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE