TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

MINUTE N° 2025/867

AFFAIRE : N° RG 25/00363 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XMQ

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDERESSES :

Madame [J] [R]

née le 20 Septembre 1997 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Madame [U] [G]

née le 08 Novembre 1998 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparantes ni représentées

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors de débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siègeant en qualité de juge rapporteur,

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 05 septembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 07 juin 2022, la société civile immobilière Rosyo (ci-après désignée SCI Rosyo) a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [R] et Madame [U] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] à Béziers (34500), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 410, 00 euros et d’une provision pour charges de 30,00 euros.

Le 02 juin 2022, un contrat de cautionnement de type VISALE (n°A10140856283) a été signé entre la SCI Rosyo et la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir la bailleresse d’éventuels impayés locatifs.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de subrogé dans les droits de la bailleresse a fait délivrer aux locataires, par actes de commissaire de justice en dates des 19 et 20 décembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 2.739,71 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [J] [R] et Madame [U] [G] le 23 décembre 2024.

Par assignations en date du 17 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers pour faire, au titre de l’exécution provisoire, constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de Madame [U] [G] et de Madame [J] [R], être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [G] et de Madame [J] [R] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

—  3.678,07 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2024 sur la somme de 2.739,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 05 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, selon un décompte en date du 05 août 2025, s’élève désormais à 6.504,22 euros échéance de juillet 2025 incluse.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Bien que régulièrement assignées par actes de commissaire de justice remis à tiers présent à domicile selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [J] [R] et Madame [U] [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant tant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la SCI Rosyo à l’encontre de ses locataires, Madame [J] [R] et Madame [U] [G], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, leur expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Il est ainsi produit le contrat de cautionnement signé par voie électronique le 02 juin 2022 qui stipule expressément en son article 8.1 que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par les locataires, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Une quittance subrogative en date du 29 juillet 2025 atteste du paiement par la caution des loyers pour la période comprise entre octobre 2024 et juillet 2025 un montant total indiqué de 6.504,22 euros et à hauteur duquel elle se trouve subrogée dans les droits de la bailleresse.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre de Madame [J] [R] et de Madame [U] [G], de sorte que l’ensemble de ses demandes sera déclaré recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 07 juin 2022 entre d’une part, la SCI Rosyo et d’autre part, Madame [J] [R] et Madame [U] [G] contient une clause résolutoire en son article VIII (p.4/20) stipulant expressément qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat est résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires les 19 et 20 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.739,71 euros n’a pas été réglée par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 février 2025 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail ou à sa résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, privé de la jouissance de son bien par une occupation indue. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux

Madame [J] [R] et Madame [U] [G] seront solidairement condamnées à payer une indemnité d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter du 21 février 2025 à 0 heures jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 V de cette même loi prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 05 août 2025, Madame [J] [R] et Madame [U] [G] lui devaient la somme de 6.504,22 euros, échéance de juillet 2025 incluse.

Madame [J] [R] et Madame [U] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de l’arriéré, elles seront solidairement condamnées à payer la somme de 6.504,22 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la demanderesse, arrêté au 05 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024 sur la somme de 2.739,71 euros et du 17 juin 2025 pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [R] et Madame [U] [G], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500,00 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans les commandements de payer du 19 décembre 2024 et du 20 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 07 juin 2022 entre d’une part, la société civile immobilière Rosyo et d’autre part, Madame [J] [R] et Madame [U] [G] concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 20 février 2025 à minuit;

ORDONNE à Madame [J] [R] et Madame [U] [G] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [R] et Madame [U] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 440,00 euros, et se substitue au loyer dès le 21 février 2025 à 0 heures jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera due à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [R] et Madame [U] [G] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.504,22 euros (six mille cinq cent quatre euros et vingt-deux centimes) arrêtée au 05 août 2025 (mensualité du mois de juillet 2025 incluse), et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024 sur la somme de 2.739,71 euros et du 17 juin 2025 pour le surplus, au titre de l’arriéré des loyers et charges ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [R] et Madame [U] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [R] et Madame [U] [G] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,