DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

31 Mars 2025

N° RG 23/06116 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NOI4

Code NAC : 30B

S.A.S. R.M. T.H.C.T.F

C/

S.N.C. [Localité 4] EXPANSION 2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 31 mars 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 27 Janvier 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ .

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DEMANDERESSE

S.A.S. R.M. T.H.C.T.F, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 907 948 012 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laure PETIT, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Eudes MALARMEY, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDERESSE

S.N.C. [Localité 4] EXPANSION 2, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 808 113 252 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Mathieu LARGILLIERE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Louis-David ABERGEL, avocat plaidant au barreau de Paris.

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 24 décembre 2021, la SNC [Localité 4] Expansion 2 a consenti à la société R.M. T.H.C.T.F. un bail commercial sur un local portant le n° 178/178 ter d’une surface de vente de 132,75 m² environ, situé au niveau 1 du Centre Commercial des Trois [Localité 5] à [Localité 4], pour une durée de dix années à compter de la livraison du local, qui est intervenue le 5 janvier 2022, moyennant un loyer annuel de base de 177.700 € hors taxes et hors charges indexé, payable trimestriellement et d’avance, et un loyer variable additionnel fixé à 7 % HT du chiffre d’affaires HT. L’activité autorisée est : Vente de prêt à porter hommes, femmes et enfants et accessoires s’y rapportant, le tout sous l’enseigne « Tommy Hilfiger ». Un dépôt de garantie de 44.425 € a été versé.

Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2023, la SNC [Localité 4] Expansion 2 a fait délivrer à la société R.M. T.H.C.T.F. un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail, pour avoir paiement de la somme en principal de 221.024,26 € correspondant aux loyers et accessoires dus au 5 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus.

Par exploit du 15 novembre 2023, la société R.M. T.H.C.T.F. a fait assigner la SNC [Localité 4] Expansion 2 devant le tribunal judiciaire de PONTOISE en opposition à ce commandement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2024. L’affaire a été plaidée le 27 janvier 2025 et mise en délibéré au 31 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, la société R.M. T.H.C.T.F. demande au tribunal de :

A titre principal :

Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 octobre 2023,A titre subsidiaire :

Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail du 24 décembre 2021,Fixer à 24 mois les délais dans lesquels elle doit s’exécuter,En tout état de cause :

Condamner sous astreinte de 500 € par jour de retard la société SNC [Localité 4] Expansion 2 à réaliser à ses frais et sous sa responsabilité les travaux de mise en conformité,Condamner cette dernière à l’indemniser de son préjudice résultant du défaut de conformité, lequel ne saurait être inférieur au montant des sommes appelées au titre du commandement litigieux,La condamner à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,La débouter de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles.

Elle fait valoir à titre principal que le commandement de payer du 17 octobre 2023 encourt la nullité d’une part parce que le décompte joint au commandement est trop imprécis pour vérifier le bien-fondé des sommes réclamées et notamment la période exacte d’impayés de loyers, et d’autre part parce qu’elle est bien fondée à opposer au bailleur une exception d’inexécution, celui-ci ayant manqué selon elle à son obligation de délivrance conforme, puisqu’elle aurait découvert qu’il existait des infiltrations d’eau et que la connexion internet était déficiente.

A titre subsidiaire, elle sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette, faisant valoir une situation financière difficile et une activité déficitaire, ainsi qu’une suspension des effets de la clause résolutoire, étant débiteur de bonne foi. Elle sollicite de ce fait le débouté de l’intégralité des demandes reconventionnelles de la société [Localité 4] Expansion 2.

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, la société SNC [Localité 4] Expansion 2 demande au tribunal de :

Débouter la société R.M. T.H.C.T.F. de l’ensemble de ses demandes,A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 17 octobre 2023,A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société R.M. T.H.C.T.F.,En tout état de cause :

Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, du local commercial loué,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux,Juger qu’elle pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans le Centre, soit chez un garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la société R.M. T.H.C.T.F.,La condamner à lui payer la somme de 469.186,60 € au titre de l’arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 6 septembre 2024, outre les intérêts de retard contractuels,La débouter de sa demande de délais de paiement, et subsidiairement dire que les sommes versées par elle s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au commandement n’étant apuré qu’en outre,Dire dans cette hypothèse que faute par elle de respecter les délais accordés et de régler dans le même temps les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et qu’elle pourra dès lors poursuivre son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,La condamner, en cas de résiliation du bail, à lui payer une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier louer de base exigible, indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, à laquelle s’ajouteront la TVA ainsi que les charges, impôts, taxes et accessoires, jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur,La condamner à lui régler la somme de 46.918,66 € au titre de la clause pénale,La condamner, en cas de résolution du bail, à lui payer la somme de 76.142,68 €, à valoir sur l’indemnité forfaitaire égale à 6 mois du dernier loyer de base annuel, en raison du temps nécessaire à la relocation du local,Juger qu’en cas de résiliation du bail, le dépôt de garantie de 44.425 € lui restera définitivement acquis,La condamner à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, La condamner en tous les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ainsi que les frais de levée de l’état des privilèges et des nantissements et de notification aux créanciers inscrits, dont distraction au profit de Maître Mathieu Largillière, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle fait valoir, au visa de l’article 1728 du code civil, que la société R.M. T.H.C.T.F. a cessé de régler ses loyers depuis le 27 juillet 2022, malgré des mesures d’accompagnement, que le commandement de payer la somme de 221.024,26 € le 17 octobre 2023 est demeuré infructueux, que l’opposition à commandement est dilatoire, la locataire n’ayant jamais contesté les loyers et accessoires, le commandement comportant tous les éléments nécessaires à la compréhension des sommes réclamées, et les prétendus manquements à l’obligation de délivrance conforme du local n’étant en rien justifiés. Elle ajoute que la locataire n’a rien payé depuis le commandement, qu’elle est redevable de la somme de 469.186,60 € au 6 septembre 2024, ce qui représente plus de deux ans de loyer, et qu’elle est donc opposée à tout délai de paiement. Elle sollicite dès lors l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation judiciaire du bail avec toutes conséquences de droit, la condamnation au paiement des loyers et accessoires, ainsi que de toutes les sommes prévues par le bail en pareille circonstance, dont la conservation du dépôt de garantie.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 18 septembre 2024 et 30 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la société R.M. T.H.C.T.F.

Sur la validité du commandement de payer du 17 octobre 2023

Le bail du 28 décembre 2012 comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues en application des présentes, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure demeurée sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, nonobstant toute consignation ou offres réelles ultérieures.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 octobre 2023 porte sur un arriéré de loyers et charges impayés de 221.024,26 € en principal arrêté au 5 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus. La société R.M. T.H.C.T.F. fait grief à ce commandement d’être imprécis et de ne pas lui permettre de vérifier le bien fondé des sommes réclamées et la période exacte d’impayé de loyers. Il convient toutefois d’observer que le commandement est accompagné d’une situation de compte particulièrement précise, retraçant les débits et les crédits entre le 16/08/2022 et le 06/09/2023, soit la période exacte des impayés, chaque débit et chaque crédit étant lui-même accompagné d’une facture ou d’un avoir détaillés, faisant apparaître clairement le libellé des sommes appelées ou remboursées ainsi que leur montant. Il en découle que la société R.M. T.H.C.T.F. était parfaitement à même de comprendre chaque montant réclamé, et au besoin de les contester, si tel avait été le cas.

La demanderesse soutient également que le commandement a été délivré de mauvaise foi, en ce qu’il ne tiendrait pas compte d’une exception d’inexécution qu’elle aurait été bien fondée à opposer à son bailleur au titre d’un manquement de ce dernier à son obligation de délivrance conforme, invoquant des problèmes d’infiltration d’eau et de déficience de la connexion internet. Elle ajoute également qu’elle aurait souffert d’une perte d’attractivité du centre commercial du fait de la fermeture de nombreuses boutiques du centre. Force est de constater toutefois qu’elle ne communique strictement aucun élément au soutien de ses affirmations : les infiltrations d’eau ne sont pas établies, pas plus que la déficience de la connexion internet ou le nombre de fermeture des boutiques du centre.

Dès lors, le commandement de payer du 17 octobre 2023, régulier en la forme, a été valablement délivré pour la somme de 221.024,26 € en principal, le défaut de paiement des loyers n’étant d’ailleurs pas contesté.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois imparti, la clause résolutoire du bail est acquise et la résiliation de plein droit du bail du 24 décembre 2021 est encourue.

Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société R.M. T.H.C.T.F. justifie sa demande de délais par sa bonne foi et ses difficultés économiques. Il convient cependant d’observer que la demanderesse n’a réglé en tout et pour tout que les loyers des trois premiers trimestres de l’année 2022, et qu’elle n’a plus payé aucune somme depuis le 1er octobre 2022, ce qui a contribué à doubler sa dette par rapport au commandement de payer. Elle n’a pas mis à profit la durée de la procédure qu’elle a elle-même initiée pour effectuer une proposition concrète d’apurement de sa dette ou pour régler des acomptes, ce qui ne confirme pas sa bonne foi alléguée. Surtout, elle n’explique pas davantage comment elle pourrait sérieusement s’acquitter d’un arriéré aussi important en 24 mois tout en reprenant le règlement du loyer et des charges courants, alors que les résultats d’exploitation des années 2022 et 2023 sont largement déficitaires, et qu’elle ne communique aucun compte provisoire pour l’année 2024.

Dans ces conditions, sa demande de délais de 24 mois, et par voie de conséquence sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, seront rejetées.

Sur les demandes de réparation du trouble de jouissance

Aucun trouble de jouissance n’étant démontré, la demande de condamnation de la SNC [Localité 4] Expansion 2 à indemniser le préjudice résultant du défaut de conformité à hauteur du montant du commandement de payer sera rejetée, de même que la demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux de mise en conformité, lesquels ne sont d’ailleurs nullement précisés.

Sur les demandes reconventionnelles de la SNC [Localité 4] Expansion 2

Sur la demande d’expulsion

La clause résolutoire du bail étant acquise à défaut de règlement dans le délai d’un mois du commandement de payer, et la demande de délais étant rejetée, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail du 24 décembre 2021 à la date du 17 novembre 2023.

La société R.M. T.H.C.T.F. étant devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués à compter du 18 novembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion dans les termes du dispositif du présent jugement. La demande d’astreinte sera toutefois rejetée, le bailleur ayant la faculté de faire procéder à l’expulsion dès l’expiration du délai pour quitter les lieux.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

La société bailleresse communique un décompte retraçant l’intégralité des débits et crédits depuis l’origine de la location, arrêté au 6 septembre 2024, qui laisse apparaître un solde débiteur de 469.186,60 €, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, accompagné des factures correspondantes. Ce décompte n’est pas contesté par la demanderesse, si ce n’est par la demande de compensation avec une créance de dommages et intérêts qui a été écartée.

La société R.M. T.H.C.T.F. sera donc condamnée à payer à la SNC [Localité 4] Expansion 2 la somme en principal de 469.186,60 €, augmentée des intérêts contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 % conformément à l’article 27 du bail.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 26.2.2 des conditions générales du bail, de la prise d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, le preneur sera redevable de plein droit d’une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer de base, outre les charges et accessoires.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à la fois à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre. La fixation d’une indemnité d’occupation à un montant supérieur au dernier loyer constitue de toute évidence une clause pénale, qui se cumule en l’espèce avec d’autres dispositions contractuelles. Conformément à l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive. En l’espèce, si le montant de l’indemnité d’occupation doit avoir un caractère dissuasif, la fixation de celle-ci au double du dernier loyer revêt un caractère manifestement excessif.

Il ressort du dernier appel de loyer communiqué que le dernier loyer trimestriel de base est de 38.071,34 € HT et hors charges, soit 12.690,45 € par mois. L’indemnité mensuelle d’occupation sera dès lors fixée au loyer mensuel majoré de 10 %, soit 13.959,49 € HT et hors charges. La société R.M. T.H.C.T.F. sera donc condamnée à payer à la SNC [Localité 4] Expansion 2 cette indemnité mensuelle de 13.959,49 € HT augmentée de la TVA et des remboursements de charges et de toutes les sommes dues aux termes du bail, à compter du 18 novembre 2023 et jusqu’à la restitution des lieux et la remise des clés, sous déduction toutefois des sommes appelées du 18 novembre 2023 au 31 décembre 2024, et auxquelles elle est d’ores et déjà condamnée en principal.

Sur le dépôt de garantie

Conformément à l’article 9.5 des conditions générales du bail, en cas de résiliation du bail par suite d’inexécution par le preneur de ses engagements ou par une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts.

Cette clause ayant pour objet d’indemniser le bailleur du préjudice subi du fait de la résiliation anticipée du bail, il est de principe qu’elle ne s’analyse pas en une clause pénale. Le preneur n’opposant aucun moyen à cette demande, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur de conserver le dépôt de garantie.

Sur les indemnités forfaitaires

L’article 26.2.3 (a) des conditions générales du bail prévoit qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible, ce qui constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 précité du code civil. Ainsi qu’il a été exposé, selon cet article, le juge peut, même d’office, modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive. En l’espèce, le caractère manifestement excessif de la pénalité réside dans le fait qu’elle se cumule avec un intérêt moratoire contractuel dont le taux est très largement supérieur au taux légal. La clause pénale sera dès lors limitée à la somme de 20.000 €.

Par ailleurs, l’article 26.2.3 (c) prévoit qu’en cas de résiliation du bail par la faute du preneur par application de la clause résolutoire, ce dernier devra une indemnité pendant le temps nécessaire à la relocation, fixée forfaitairement à 6 mois du dernier loyer de base.

Il y a lieu toutefois d’observer que le préjudice né de la résiliation anticipée du bail est d’ores et déjà partiellement réparé par la conservation du dépôt de garantie, qui représente 3 mois de loyer de base. Cette indemnité sera limitée à la somme de 38.071,34 €.

Sur les demandes accessoires

La société R.M. T.H.C.T.F., qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens, qui comprendront les frais du commandement de payer, les frais de levée de l’état des nantissement et des privilèges et les frais de notification aux créanciers inscrits, et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la SNC [Localité 4] Expansion 2 la charge de la totalité de ses frais irrépétibles. La société R.M. T.H.C.T.F. sera condamnée à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’est dès lors pas nécessaire d’ordonner l’exécution provisoire, aucune partie ne sollicitant qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Déboute la société R.M. T.H.C.T.F. de l’ensemble de ses demandes ;

Constate la résiliation de plein droit du bail du 24 décembre 2021 à la date du 17 novembre 2023 ;

Dit que la société R.M. T.H.C.T.F., ainsi que tous occupants de son chef, devront libérer les lieux loués, à savoir le lot n° 177/178 ter du [Adresse 3] [Adresse 6], exploités sous l’enseigne « Tommy Hilfiger », dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ; à défaut, autorise la SNC [Localité 4] Expansion 2 à faire procéder à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles, marchandises et effets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société R.M. T.H.C.T.F. à payer à la SNC [Localité 4] Expansion 2 :

La somme de 469.186,60 €, augmentée des intérêts contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 % conformément à l’article 27 du bail, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus ;La somme de 20.000 € au titre de la clause pénale ;La somme de 38.071,34 € au titre du préjudice né de la résiliation anticipée du bail ;

Dit que la SNC [Localité 4] Expansion 2 est en droit de conserver le dépôt de garantie d’un montant de 44.425 € ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 13.959,49 € HT et hors charges, et condamne la société R.M. T.H.C.T.F à payer à la SNC [Localité 4] Expansion 2 cette indemnité augmentée de la TVA et des remboursements de charges et de toutes les sommes dues aux termes du bail, à compter du 18 novembre 2023 et jusqu’à la restitution des lieux et la remise des clés, sous déduction toutefois des sommes appelées du 18 novembre 2023 au 31 décembre 2024, auxquelles elle est d’ores et déjà condamnée en principal ;

Déboute la SNC [Localité 4] Expansion 2 du surplus de ses demandes ;

Condamne la société R.M. T.H.C.T.F à payer à la SNC [Localité 4] Expansion 2 la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la R.M. T.H.C.T.F aux dépens, qui comprendront les frais du commandement de payer, les frais de levée de l’état des nantissement et des privilèges et les frais de notification aux créanciers inscrits, et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 31 mars 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY