TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :, [W], [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : par M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00044 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBV7D

N° MINUTE : 18

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. ICF “, [Adresse 1] “ SA D,'[Adresse 2], dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur, [W], [D], demeurant, [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 26/00044 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBV7D

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2024, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a donné en location à Monsieur, [D] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 5], ét, [Adresse 6] pour un loyer de 769,56 euros par mois.

Monsieur, [D] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE lui a fait délivrer un commandement de payer le 17 mars 2025, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 4246,58 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 05 septembre 2025, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner en référé Monsieur, [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail et visée dans le commandement de payer délivré le 17 mars 2025,

— constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis, [Adresse 5], ét, [Adresse 6] à compter d 20u 29 avril 2025,

— en conséquence ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur, [D] et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— condamner à titre provisionnel Monsieur, [D] à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— condamner à titre provisionnel Monsieur, [D] à lui payer la somme de 8176,26 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juillet 2025 incluse, selon décompte arrêté au 03 juillet 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 17 mars 2025,

— condamner Monsieur, [D] à lui payer la somme de 480 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 17 mars 2025.

La dénonciation au préfet est intervenue le 23 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2026.

A cette date, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 14811,14 euros.

En défense, Monsieur, [D] bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, SA d’HLM ICF LA SABLIERE a fait part de son opposition à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de, [Localité 1] par la voie électronique le 23 octobre 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 18 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 septembre 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

L’article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 17 mars 2025, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur, [D], locataire d’un logement situé, [Adresse 5], ét, [Adresse 6] suivant bail sous seing privé du 19 novembre 2024, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 4246,58 euros lors de la délivrance du commandement de payer, et qu’il n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 mai 2025.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur, [D] restait devoir la somme de 14811,14 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 06 janvier 2026.

Néanmoins, en l’absence de Monsieur, [D] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l’acte introductif d’instance, conformément au décompte du 03 juillet 2025 produit par le bailleur.

En conséquence, Monsieur, [D] sera condamné à verser la somme provisionnelle de 8176,26 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur compte-tenu du montant de la dette et de l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par le locataire, alors que le solde locatif est débiteur depuis novembre 2024, ne permettent pas de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par le débiteur pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur, [D] étant occupant sans droit ni titre depuis le 18 mai 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié correspondant au loyer révisé et aux charges et de condamner Monsieur, [D] à son paiement provisionnel à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur, [D] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 480 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur, [D] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 mars 2025, de l’assignation et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 18 mai 2025, du bail consenti par la SA d’HLM ICF LA SABLIERE à Monsieur, [D] portant sur des locaux à usage d’habitation situés, [Adresse 5], ét, [Adresse 6] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [D], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur, [D] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur, [D] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur, [D] à payer à laSA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 8176,26 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés selon décompte du 03 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur, [D] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE une somme de 480 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [D] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 mars 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.