TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/52394 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MS4

N° : 9

Assignation du :

31 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 juillet 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société KC 10 SNC

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Davina SUSINI – LAURENTI de l’EURL DAVINA SUSINI-LAURENTI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #P0043

DEFENDERESSE

La société HAPPY NAILS S.A.S.U.

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Franck DORASCENZI de la SELARL DORASCENZI-FENART, avocats au barreau de l’ESSONNE – [Adresse 1]

DÉBATS

A l’audience du 16 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 décembre 2022, la société KC 10 SNC a donné à bail commercial à la société Happy Nails des locaux situés au sein du Centre commercial Carrefour [Adresse 8], à [Localité 7] pour une durée de dix ans à compter du 31 janvier 2023, moyennant un loyer en principal de 41 200 € par an, outre un loyer variable d’un taux de 9% sur le chiffre d’affaires.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 23 janvier 2025, à la société Happy Nails, pour une somme de 20 720,71 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 21 janvier 2025.

Par acte délivré le 31 mars 2025, la société KC 10 SNC a fait assigner la société Happy Nails devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Happy Nails et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— condamner la société Happy Nails à lui payer la somme provisionnelle de 20 720,71 € au titre de l’arriéré locatif,

— condamner la société Happy Nails à lui payer la somme provisionnelle de 2 072, 07 € au titre de l’indemnité forfaitaire de 10%,

— condamner la société Happy Nails au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle trimestrielle de 24 115,97 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie,

— débouter la société Happy Nails de ses demandes,

— condamner la société Happy Nails au paiement d’une somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du même code.

A l’audience du 16 juin 2025, la société KC 10 SNC a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, sauf concernant la demande d’expulsion de laquelle elle se désiste puisque la défenderesse a quitté les lieux le 11 avril 2025. Elle a actualisé la dette à la somme de 21 860,02 € arrêtée au 11 avril 2025.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Happy Nails demande au juge des référés de :

— fixer la provision sur les dettes de loyers et charges à la somme maximum de 10 695,22 €,

— lui accorder les plus larges délais de paiement,

— débouter la société KC 10 SNC SNC du surplus de ses demandes,

— statuer ce que de droit sur le surplus.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figurent en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société KC 10 SNC n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 20 720,71 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 21 janvier 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société KC 10 SNC se désiste de sa demande d’expulsion puisque la société Happy Nails a quitté les lieux le 11 avril 2025.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par La société Happy Nails depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au 11 avril 2025, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la société KC 10 SNC produit un décompte de 20 720,71 € au 3 mars 2025, auquel s’ajoute la somme de 1 139,31€ pour la période du 1er au 11 avril 2025, soit un total de 21 860,02 €.

Un dépôt de garantie de 11 164,80 € a été versé par la locataire qui fait valoir que cette somme doit être déduite de sa dette. La société KC 10 SNC soutient, quant à elle, être fondée à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité en vertu de l’article 30.5 du contrat de bail.

Toutefois, les clauses du bail relatives à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie, ainsi qu’à la majoration de l’indemnité d’occupation et à l’indemnité forfaitaire de 10 %, s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Ainsi, au stade du référé, au vu du décompte produit par la société KC 10 SNC, l’obligation de la société Happy Nails au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 11 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 695,22 € (21 860,02-11 164,80), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Happy Nails.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, notamment, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas présent, la société Happy Nails sollicite des délais de paiement indiquant qu’elle doit également s’acquitter des loyers d’un deuxième commerce.

Par conséquent, eu égard à sa situation financière, la société Happy Nails sera autorisée à se libérer de la somme de 10 695,22€ en 12 mensualités de 890 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette.

En cas de défaillance de la défenderesse pour l’une des échéances, le montant de la dette sera immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La société Happy Nails, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation, qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Happy Nails ne permet d’écarter la demande de la société KC 10 SNC formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 février 2025 à minuit ;

Constatons que la société KC 10 SNC se désiste de sa demande d’expulsion ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Happy Nails à payer à la société KC 10 SNC une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 23 février 2025 et jusqu’au 11 avril 2025, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société Happy Nails à payer à la société KC 10 SNC la somme par provision de 10 695,22 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 11 avril 2025 ;

Autorisons la société Happy Nails à se libérer de sa dette en 12 mensualités de 890 €, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

Disons qu’en cas de défaillance de la société Happy Nails pour le paiement de l’une des mensualités, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de conservation du dépôt de garantie, de majoration de l’indemnité d’occupation, et de paiement de l’indemnité forfaitaire de 10% ;

Condamnons la société Happy Nails à payer à la société KC 10 SNC la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Happy Nails aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation, qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 15 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE