TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/53589 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74DU

N° : 1-CH

Assignation du :

22 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 novembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La SAS BELLEROCHE agissant en qualité de syndic du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS – #D0442

DEFENDERESSE

La société BARATTE ET A, SASU

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS – #C2472

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

L’immeuble situé [Adresse 3], est soumis au statut de la copropriété.

Le 16 décembre 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné en qualité de syndic la société Belleroche, succédant à la société Baratte et A, dont la société Foncia a acquis la totalité des parts le 1er octobre 2022.

Par acte du 22 mai 2025, la société Belleroche, agissant en sa qualité de syndic, a fait assigner la société Baratte et A devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, aux fins de voir :

— condamner la société Baratte et A à lui remettre, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, sous huit jours à compter de la signification décision à intervenir, les pièces visées dans l’assignation ;

— condamner la société Baratte et A à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Baratte et A aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 7 octobre 2025, la société Belleroche demande de:

— condamner la société Baratte et A à lui remettre, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, sous huit jours à compter de la signification décision à intervenir, les pièces suivantes :

la situation de trésorerie,les archives administratives de la copropriété dont notamment :

— registre des procès-verbaux des assemblées générales,

— dossier assemblées générales (dont notamment le dossier assemblée générale 2024) comprenant notamment les convocations (à l’exception des convocations aux assemblées générales 2019 à 2023 qui ont été communiquées) la preuve de notification des convocations et des procès-verbaux des assemblées, les feuilles de présence,

— dossier mutation dont notamment liste des copropriétaires avec leur adresse et leur tantièmes, le document transmis étant incomplet,

— dossier travaux,

— dossier assurance, comprenant les conditions particulières du contrat d’assurance et les dossiers sinistres, les conditions générales du contrat ayant été transmises,

— dossier procédure,

— dossier salarié, dont notamment contrat de travail, fiches de paie, charges sociales, livre de paie, déclarations de charges sociales, et en général, l’intégralité des documents relatifs au salarié de la copropriété,

L’état des comptes des copropriétaires, après apurement et clôture,Les comptes du syndicat, après apurement et clôture,Documents comptables :

— Le grand livre 2023 (seul un projet ayant été transmis par Baratte et A),

— Le grand livre 2024,

— La balance comptable 2024,

— Le relevé général des dépenses 2023 (seul un projet ayant été transmis par Baratte et A,

— Le relevé général des dépenses 2024 (seul un projet ayant été transmis par Baratte et A),

— La répartition de charges 2023,

— La répartition de charges 2024,

— Les rapprochements bancaires entre juillet 2015 et août 2019,

— Les relevés de comptes bancaires de 2015 à 2018,

— Condamner la société Baratte et A à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Baratte et A aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 7 octobre 2025, la société Baratte et A demande de:

— Rejeter les demandes formées par la société Belleroche à son encontre;

— Condamner le société Belleroche entiers dépens.

Le conseil de la défenderesse a fait valoir que le syndic n’est pas en possession des pièces non communiquées et qu’il ne peut être condamné sous astreinte à produire des pièces qu’il ne possède pas.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

«  En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. "

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

Il ne peut se contenter d’affirmer sans le prouver qu’il ne détient pas les documents réclamés qu’il devrait normalement détenir, sauf à démontrer leur inexistence.

Il convient cependant également de rappeler que la procédure prévue à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut avoir pour objet de contraindre l’ancien syndic à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n’appartient pas à la juridiction des référés de connaître (Civ.3eme, 4 juin 2009, n°08-15.737).

Aux termes de ses conclusions, la société Belleroche expose avoir été désignée comme syndic de l’immeuble lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2024, et avoir vainement demandé la communication de plusieurs documents relatifs à la gestion de la copropriété à sa prédécesseuse, la société Baratte et A, par une mise en demeure le 6 mai 2025. Elle expose avoir reçu, depuis son assignation, un certain nombre d’éléments mais maintient ses demandes de communication et produit une liste actualisée des documents dont elle sollicite la production dans ses conclusions.

Elle conteste la validité ou le caractère complet des éléments produits en cours de procédure, exposant notamment que seules les conditions générales et non les conditions particulières du contrat d’assurance ont été communiquées, que la convocation à l’assemblée générale 2024 n’a pas été transmise, qu’aucune feuille de présence n’a été transmise l’empêchant de convoquer les futures assemblées générales, que la liste récapitulative des tantièmes des copropriétaires est totalement incomplète, qu’aucun élément comptable supplémentaire n’a été communiqué malgré le caractère incomplet de ce qui a été communiqué, que les archives comptables n’ont pas été communiquées.

La société Baratte A répond avoir transmis l’ensemble des pièces dont elle disposait et ne pas pouvoir transmettre davantage, elle expose avoir procéder à des démarches, en vain, pour retrouver ces pièces et qu’elle ne peut être condamnée sous astreinte à transmettre des pièces qu’elle ne possède pas, tout manquement à ses obligations relevant d’un engagement de sa responsabilité devant le juge du fond.

Aucune des deux parties n’a cru bon de préciser la date de début du mandat de la société Baratte et A qui a pris fin le 16 décembre 2024, ne permettant pas de distinguer les pièces qu’il aurait lui-même établi pour sa propre gestion des pièces qu’il a échoué à récupérer auprès du précédent syndic.

Au regard des moyens développés par les parties, il y a donc lieu d’examiner les demandes de communication de pièces maintenues aux termes des dernières conclusions et de déterminer si la liste des pièces à communiquer est suffisamment précise, et si l’ancien syndicat justifie suffisamment de son incapacité à transmettre lesdites pièces en raison de leur inexistence ou du fait qu’elles aient été égarées.

A la lecture de la liste des pièces demandées, certaines demandes apparaissent formulées de manière trop vague et imprécise et ne peuvent justifier une condamnation sous astreinte, à savoir les pièces suivantes :

la situation de trésorerie,dossier travaux,dossier procédure.

Pour d’autres pièces demandées, la demanderesse reconnaît qu’elles ont été transmises mais elle soutient qu’elles sont incomplètes. La nouvelle communication de ces pièces ne peut être ordonnée sous astreinte, le caractère incomplet et non satisfaisant des pièces communiquées relevant de faute de gestion de l’ancien syndic qui nécessite d’engager sa responsabilité devant le juge du fond. Par conséquent, les demandes de pièces suivantes seront écartées :

— Le grand livre 2023,

— Le relevé général des dépenses 2023,

— Le relevé général des dépenses 2024.

Seront également écartées les demandes de pièces plus anciennes:

— les rapprochements bancaires entre juillet 2015 et août 2019,

— les relevés de comptes bancaires de 2015 à 2018.

Pour le surplus des pièces listées par la demanderesse, il y a lieu d’ordonner leur communication sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Sur les demandes accessoires

La société Barratte A, partie perdante, sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 3.000 euros à la société Belleroche, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Baratte et A à remettre à la société Belleroche, en sa qualité de syndic de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3], les documents suivants, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, prononcée pour une durée de quatre mois, commençant à courir deux mois après la signification de la présente décision :

les archives administratives de la copropriété dont notamment :

— registre des procès-verbaux des assemblées générales,

— dossier assemblées générales (dont notamment le dossier assemblée générale 2024) comprenant notamment les convocations (à l’exception des convocations aux assemblées générales 2019 à 2023 qui ont été communiquées) la preuve de notification des convocations et des procès-verbaux des assemblées, les feuilles de présence,

— dossier mutation dont notamment liste des copropriétaires avec leur adresse et leur tantièmes, le document transmis étant incomplet,

— dossier assurance, comprenant les conditions particulières du contrat d’assurance et les dossiers sinistres, les conditions générales du contrat ayant été transmises,

— dossier salarié, dont notamment contrat de travail, fiches de paie, charges sociales, livre de paie, déclarations de charges sociales, et en général, l’intégralité des documents relatifs au salarié de la copropriété,

L’état des comptes des copropriétaires, après apurement et clôture,Les comptes du syndicat, après apurement et clôture,Documents comptables :

— Le grand livre 2024,

— La balance comptable 2024,

— La répartition de charges 2023,

— La répartition de charges 2024,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société Baratte et A aux dépens de l’instance ;

Condamnons la société Baratte et A à payer à la société Belleroche la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 14 novembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN