TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Catherine TRONCQUEE

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02686

N° Portalis 352J-W-B7I-C36K3

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société DM GESTION, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [S] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non-représentés

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02686 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36K3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [I] et Monsieur [T] [I] sont propriétaires indivis du lot 15 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les a fait citer en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa des articles 20, 10-1 et 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

« – Condamner solidairement Monsieur et Madame [I] à régler au Syndicat des Copropriétaires la somme de 14 136,93 euros correspondant aux appels charges et appels travaux impayés pour la période du 1 er janvier 2020 au 1 er janvier 2024,

— Dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal à compter du 17 novembre 2023, date de la lettre de mise en demeure adressée,

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [I] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros au titre des frais engagés,

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

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Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [I] à régler au Syndicat des Copropriétaires exposant une somme 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [I] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C.,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [I] aux entiers dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

Régulièrement cités selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mme [S] [I] et M. [T] [I] n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

A l’audience du 24 octobre 2024, la clôture des débats a été prononcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 puis mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

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En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 14 136,93 euros au titre des appels de charges et appels de travaux échus et impayés arrêtés au 19 avril 2024 incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires du lot 15 de Mme et M. [I],

* le décompte individuel de charges arrêté au 16 janvier 2024 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement et après déduction du solde de l’ancien syndic de 11.728,29 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à Mme [I] entre le 18 décembre 2019 et le 18 décembre 2023,

* les redditions des comptes des années 2019 à 2022,

* le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 13 janvier 2020 condamnant M. et Mme [I] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2.554,51 euros au titre des charges impayées au 8 octobre 2019 quatrième trimestre 2019 inclus,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2018, 20 juin 2019, 4 novembre 2021 (désignation nouveau syndic), 25 juillet 2022 et 20 septembre 2023 portant notamment approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022 et votant les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023 et 2024,

* le règlement de copropriété comportant une clause de solidarité entre coindivisaires.

A la lecture des pièces produites, il apparait que les sommes réclamées se décomposent comme suit :

—  2.408,64 euros de charges de copropriété, appels fonds de travaux du 1er janvier 2020 à octobre 2021 (4ème trimestre 2021 inclus),

—  11.499,13 euros de charges et appels de travaux du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus),

—  229,16 euros de frais qu’il convient de retirer de la demande principale.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 13.907,77 euros.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Mme [S] [I] et M. [T] [I] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 349,16 euros, dont celle de 229,16 euros déduite du quantum des charges comme indiqué ci-avant, composée des postes suivants :

affranchissement 12/2020 : 1,16 €relance 20/04/2021 : 40,00 €relance 27/07/2021 : 40,00 €relance 13/05/2022 : 30,00 €relance 27/02/2023 : 30,00 €relance 05/06/2023 : 30,00 €relance 05/12/2023 : 30,00 €frais cabinet MASSON 01/10/2022 : 148,00 €

Seuls les frais nécessaires engagés à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023 peuvent toutefois être alloués au syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Ce dernier produit le contrat de syndic conclu pour la période allant du 13 juin 2024 au 30 juin 2025. Il n’est donc pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les frais de relance du 05/12/223 (30 euros) dont le montant ne sera par conséquent pas retenu.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de rejeter les demandes au titre des frais.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts.

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

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Il allègue qu’à la suite d’une procédure d’arrêté de mise en péril pour l’immeuble initiée par la préfecture de Paris, des travaux de reprise de structure du mur côté école pour un budget de 250.000 euros ont été votés, nécessitant la souscription d’un emprunt collectif auquel les consorts [I] n’ont pas souscrit.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que la défaillance de M. et Mme [I] dans le règlement régulier de leur charge aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

La demande indemnitaire de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [I] et M. [T] [I] succombant, seront condamnés solidairement aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Madame [S] [I] et Monsieur [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de de 13.907,77 euros, au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 16 janvier 2024, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [I] et Monsieur [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [I] et Monsieur [T] [I] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 20 Février 2025

La Greffière La Présidente