TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/58646 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FZH

AS M N° : 10

Assignation du :

13 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 juillet 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE, prise en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS – #C1904

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS – #C2472

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Selon l’assemblée générale ordinaire du 25 septembre 2024, la société Orfila de gestion immobilière a été désignée en qualité de nouveau syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] en lieu et place de la société Foncia [Localité 6] rive droite.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 octobre 2024, la société Orfila de gestion immobilière a mis en demeure la société Foncia Paris rive droite de lui transmettre, conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété, modificatifs, les plans et clés accès immeuble, les procès-verbaux des assemblées générales, les comptes annuels, le budget provisionnel, l’état des dépenses sur les cinq dernières années avec toutes les factures, les balances sur les cinq dernières années, les Grands livres sur le trois dernières années, les contrats en cours, le registre des décisions de l’assemblée générale, les documents relatifs aux sinistres, le dossier technique de la copropriété, les fiches de maintenance et d’entretien, la liste des copropriétaires, l’état des lieux des partis communes, les documents fiscaux, les procédures sur les impayés, la procédure judiciaire en cours et l’immatriculation au registre des copropriétés avec les mises à jour depuis 2018.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la société Orfila de gestion immobilière a fait assigner la société Foncia Paris rive droite devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui remettre sous astreinte l’ensemble des documents mentionnés à cet article relatifs à sa mission de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 20ème arrondissement sous astreinte.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 6 février 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 19 juin 2025, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Orfila de gestion immobilière a sollicité la condamnation de la société Foncia [Localité 6] rive droite à :

— lui remettre l’ensemble des documents mentionnés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs à sa mission de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— lui payer la somme de 285, 40 euros pour la tenue de l’assemblée générale extraordinaire du 5 juin 2025,

— lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que celle de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la société Orfila de gestion immobilière explique ne pas avoir téléchargé les documents qui ont été transférés via des liens Wetransfer, dès lors qu’elle ne souhaite pas obtenir les documents de manière dématérialisée pour des raisons de sécurité.

Elle sollicite une provision de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, étant dans l’impossibilité d’exercer sereinement ses fonctions du fait de l’absence de transmission des documents ainsi qu’une provision de 285, 40 euros, ayant été contrainte d’engager des frais pour la tenue d’une assemblée générale spéciale le 5 juin 2025.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Foncia [Localité 6] rive droite a sollicité le débouté de la société Orfila de gestion immobilière de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de provision sur dommages intérêts pour maintien abusif de la procédure ainsi que de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société Foncia [Localité 6] rive droite sollicite le rejet des demandes de communication de pièces, dès lors que l’ensemble des pièces ont été communiquées de manière dématérialisée dans les six semaines de la lettre de mise en demeure du 10 octobre 2024 (entre le 25 novembre et le 11 décembre 2024) et qu’elle les a à nouveau communiquées à la suite de la délivrance de l’assignation, le 14 mai 2025.

Elle souligne que l’article 18-2 n’impose pas une transmission sous format papiers des pièces administratives et comptables nécessaires à la gestion d’un syndicat des copropriétaires, une transmission dématérialisée étant suffisante.

Elle sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la société Orfila de gestion immobilière à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts, celle-ci ayant persisté à soutenir que la société Foncia [Localité 6] rive droite n’a transmis aucune pièce alors que les pièces ont été transmises avant même la délivrance de l’assignation, puis une seconde fois en cours d’instance et qu’il a, ce faisant, été porté atteinte à sa réputation commerciale et à son image de marque.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS :

Sur la demande de communication de pièces

L’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

Ainsi, l’article 33 dispose que " le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d’une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation de pouvoirs. "

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

En l’espèce, à la suite de la réception de la mise en demeure qui lui a été adressée par la société Orfila de gestion immobilière le 10 octobre 2024, la société Foncia [Localité 6] rive droite lui a, par courriel en date du 25 novembre 2024, communiqué des liens Wetransfer permettant de télécharger les diagnostics, les contrats, le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée générale, les factures parvenues depuis peu et l’a informée qu’un contrat Pro archives existe pour les anciennes documentations et que les clés sont disponibles à l’accueil de l’agence.

Par courriel en date du 11 décembre 2024, la société Foncia [Localité 6] rive droite a adressé un lien de téléchargement de la comptabilité.

La société Foncia [Localité 6] rive droite produit également un bordereau de remise de pièces en date du 27 novembre 2024 intitulé remise n°1 mentionnant des documents comptables (répartitions, situations de compte, balances, archives annexes, archives Grands livres, annexes, factures comptabilisées, appels de fonds) et des documents bancaires (relevés compte courant, relevés compte d’épargne, rapprochement bancaire).

Enfin, par courriel en date du 14 mai 2025, la société Foncia [Localité 6] rive droit a adressé à la société Orfila de gestion immobilière un lien Wetransfer pour communiquer les pièces administratives et comptables ainsi que les bordereaux. Elle a joint à ce mail le bordereau de remise de pièces en date du 27 novembre 2024 et un bordereau de remise de pièces en date du 13 mai 2025 intitulé remise n°2 mentionnant des documents administratifs (autres documents, CRG copropriété, compte rendu réunion, convocations, PV d’AG, règlement de copropriété, immatriculation copropriété, fiche synthèse, contrats, autres diagnostics).

La société Orfilia de gestion immobilière ne conteste pas que les documents sollicités ont été communiqués de manière dématérialisée mais explique souhaiter disposer de ces documents sous format papier.

Pour autant, elle n’explique pas de manière concrète et pour chacune des pièces, les raisons pour lesquelles une transmission dématérialisée serait susceptible de poser une difficulté dans la gestion de la copropriété.

En outre, la société [Localité 6] rive droite précise ne pas disposer sous format papier des documents demandés et ne pas avoir en sa possession les archives physiques dont le stockage a été confié à une entreprise par un prestataire spécialisé, la société Pro archives.

Dans ces conditions, dès lors que les pièces sollicitées ont été transmises sous forme dématérialisée et que la société Foncia [Localité 6] rive droite n’est pas en possession de ces pièces sous format papier, il y a lieu de rejeter la demande de la société Orfila de gestion immobilière de condamnation de la société Foncia [Localité 6] rive droite de communication sous astreinte des documents mentionnés à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs à sa mission de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8].

Sur les demandes de provisions pour résistance abusive :

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société Orfilia de gestion immobilière échoue à établir que la tenue de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires le 28 avril 2025 est due à la non-transmission par la société Foncia [Localité 6] rive droite des documents comptables alors qu’il ressort des pièces produites et des débats que ces documents ont été transmis mais non téléchargés par la société Orfilia de gestion immobilière.

Elle n’explique pas non plus en quoi les pièces transmises ne lui permettaient pas d’exercer ses fonctions.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions de 285, 40 euros pour la tenue de l’assemblée générale extraordinaire du 5 juin 2025 et de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande de provision pour procédure abusive

En application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un montant maximal de 10 000 euros, ainsi qu’à verser des dommages et intérêts à la partie adverse qui justifie d’un préjudice.

Il est rappelé que le juge des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent, en principe, un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol, soit qu’en cas de faute caractérisée, étant rappelé que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

En l’espèce, s’il n’a pas été fait droit aux demandes de la société Orfilia de gestion immobilière, l’ensemble des documents relatifs à la gestion du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne lui avaient pas été transmis avant l’introduction de la présente procédure le 13 décembre 2024, puisque le bordereau de communication de pièces en date du 13 mai 2025 vise des pièces supplémentaires par rapport au bordereau de communication de pièces en date du 27 novembre 2024.

En outre, la société Foncia [Localité 6] rive droite échoue à rapporter la preuve que la société Orfila de gestion immobilière a, en maintenant la présente procédure, agi par malice, de mauvaise foi ou a commis une erreur grossière équivalant au dol.

L’action n’ayant pas dégénéré en abus, la demande de la société Foncia [Localité 6] rive droite de condamnation de la société Orfila de gestion immobilière au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes accessoires

S’il n’a pas été fait droit aux demandes de la société Orfilia de gestion immobilière, il résulte des développements qui précèdent que l’ensemble des documents relatifs à la gestion du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne lui avaient pas été transmis avant l’introduction de la présente procédure par la société [Localité 6] Foncia rive droite. Il convient, en conséquence, de condamner cette dernière aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, la société Foncia [Localité 6] rive droite sera condamnée à verser à la société Orfila de gestion immobilière la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de la société Orfila de gestion immobilière, prise en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], de condamnation de la société Foncia [Localité 6] rive droite de remettre sous astreinte les documents mentionnés à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs à sa mission de syndic du syndicat des copropriétaires ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Orfila de gestion immobilière, prise en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], de condamnation de la société Foncia [Localité 6] rive droite au paiement de provisions de 285, 40 euros pour la tenue de l’assemblée générale extraordinaire du 5 juin 2025 et de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

Rejetons la demande de la société Foncia [Localité 6] rive droite formée au titre de la procédure abusive ;

Condamnons la société Foncia [Localité 6] rive droite aux dépens de l’instance ;

Condamnons la société Foncia [Localité 6] rive droite à payer à la société Orfila de gestion immobilière, prise en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 6] le 17 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ