TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03655

N° Portalis DBX4-W-B7J-UTW6

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 23 Avril 2026

S.C.P.I. URBAN PIERRE N°3

C/

[F] [Q]

[P] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Franck CROMBET

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Jeudi 23 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.P.I. URBAN PIERRE N°3, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Nicolas MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE,

ET

DÉFENDEURS

M. [F] [Q], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [P] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte à effet du 14 juin 2022, La SCPI URBAN PIERRE 3 a donné à bail à Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCPI URBAN PIERRE 3 a fait signifier le 7 mars 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 24 septembre 2025, La SCPI URBAN PIERRE 3 a fait assigner Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], à l’audience du 15 décembre 2025 en lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal ne devait pas déclarer acquise au bailleur la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer rester infructueux,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, des lieux loués avec l’assistance, si besoin est, de la force publique,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 12 851,26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2025 à hauteur de 6901,75 euros et de la date de délivrance de la présente assignation pour le surplus,

— ordonner que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produisent eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer versé, augmenté des charges, et les condamner solidairement à payer cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,

— les condamner au paiement de la somme de 2400 €sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les formalités de saisine de la CCAPEX.

Au soutien de sa demande principale, la SCPI URBAN PIERRE 3 Expose, que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail n’ont pas été réglée dans le délai requis, ce qui justifie la présente procédure.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle fait état, sur le fondement de l’article 1224 du Code civil, de ce que l’absence répétée de paiements réguliers par les locataires de leur loyer constitue un manquement grave à leurs obligations.

L’affaire a été débattue à l’audience du 15 décembre 2025.

Lors des débats, la SCPI URBAN PIERRE 3, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 15.846,67 euros selon un décompte fourni à l’audience, mensualité de décembre 2025 incluse.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SCPI URBAN PIERRE 3 .

En défense, Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q], bien que régulièrement cités à domicile, avec avis de dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier, le service chargé par le préfet de la Haute-Garonne ayant indiqué par courriel du 17 novembre 2025, que la convocation adressée au défendeur en vue d’établir ce diagnostic a été retournée à l’expéditeur.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 puis prorogée au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la SCPI URBAN PIERRE 3 a été autorisée à produire en cours de délibéré le titre de propriété relatif au logement mis à bail, l’extrait K bis de la société, ainsi qu’un décompte complet depuis l’origine du bail à savoir le 14 juin 2022, ce qui a été fait par courriel du 31 mars 2026, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de ces éléments.

— Sur le défaut de comparution des défendeurs

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q], assignés à domicile avec avis de dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SCPI URBAN PIERRE 3, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SCPI URBAN PIERRE 3 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 14 mars 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 1er octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées engagent leurs signataires.

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux en application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Ainsi, si l’exigence d’un bail écrit n’est pas une condition d’existence du bail, l’engagement du signataire emporte, en revanche, adhésion aux clauses qui le composent.

En l’espèce, la SCPI URBAN PIERRE 3 produit un bail qui n’est signé ni par la bailleresse, ni par les locataires.

Or, l’absence de signature du bail, et donc d’adhésion aux clauses qui le composent, ne permet pas à la SCPI URBAN PIERRE 3 de se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans la version non signée du bail qu’elle communique et visée dans le commandement de payer du 07 mars 2025.

Il est également observé que les dispositions de l’article 10 de la Loi du 27 juillet 2023, qui ont eu pour effet d’insérer automatiquement une clause résolutoire dans tout bail d’habitation, y compris verbal, sont inapplicables aux baux en cours au 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de cette loi, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, la demande de la SCPI URBAN PIERRE 3 sera rejetée de ce chef.

— Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Les articles 1224, 1227 et 1741 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations et de rapporter la preuve du manquement, ainsi que de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En application des dispositions de l’article 1228 du code civil, il appartient au juge du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.

En outre l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il est produit par la SCPI URBAN PIERRE 3 un décompte mentionnant que Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q] restent devoir, la somme de 15.846,67 euros à la date du 9 décembre 2025 (mois de décembre 2025 inclus).

La SCPI URBAN PIERRE 3 justifie également avoir fait signifier aux défendeurs un commandement de payer en date du 7 mars 2025 pour la somme en principal de 6.901,72 euros, sans que les causes de ce dernier n’aient été jamais réglées.

Malgré la délivrance de ce commandement, Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q] ne se sont pas acquittés des loyers qui ont suivi, ayant pour conséquence d’augmenter lourdement leur arriéré locatif, puisqu’il ressort finalement du décompte produit que les paiements ont totalement cessé depuis l’échéance d’août 2024.

Le manquement aux obligations principales du locataire est ainsi suffisamment caractérisé.

Dès lors la résiliation du bail à effet du 23 avril 2026 et l’expulsion des locataires seront prononcées dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité et l’article 1353 du code civil, il incombe au locataire qui se prétend libéré, de justifier le paiement du loyer et des charges ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Comme rappelé précédemment, la SCPI URBAN PIERRE 3 produit un décompte mentionnant que Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q] restent devoir, la somme de 15.846,67 euros à la date du 9 décembre 2025 (mois de décembre 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif du locataire, des loyers ayant fait l’objet de révision par le bailleur depuis la prise à bail du logement, étant observé que les provisions pour charges sont restées identiques.

Or, selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, la révision des loyers ne peut avoir lieu que lorsque le contrat de prévoit, de sorte qu’en l’absence de signature du bail, le montant du loyer ne peut être révisé.

En l’espèce, le bailleur n’étant pas en mesure de prouver l’adhésion des locataires à une clause écrite prévoyant la révision du loyer, Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q] ne peuvent dès lors être tenus qu’au seul paiement du loyer initial convenu entre les parties, à savoir la somme de 833,64 €au titre du loyer principal et 93 €au titre des provisions pour charges, soit la somme totale de 926,64 euros.

Il convient donc de recalculer l’intégralité de la créance locative du 14 juin 2022 au 15 décembre 2025, soit sur une durée de 3 ans, 6 mois et 16 jours, avec un loyer de 833,64€ augmenté de 93€ de charges.

Ainsi, le montant du loyer avec charges normalement exigible, expurgé de toute révision est de 39.413,09 euros ( 926,64 x 16/30 + 926,64€ x 42 mois) échéance de décembre 2025 incluse. Les défendeurs ayant versé la somme totale de 26.366,69 euros, il convient ainsi de ramener l’arriéré locatif à la somme de 13.046,40 euros (soit 39.413,09 € – 26.366,69€)

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé,

Faute de comparaître, Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe comme le montant de cette dette, et doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 13.046,40 euros. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Néanmoins, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expresse.

En l’espèce, le bail étant verbal, leur condamnation au paiement sera conjointe et non solidaire, contrairement à la demande du propriétaire.

— Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, à un montant forfaitaire correspondant au montant initial du loyer et des charges, soit la somme de 926,64 euros et de condamner Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q], à en payer le montant.

— Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, en l’absence de bail signé, aucune clause n’est opposable aux locataires et notamment un telle clause de capitalisation des intérêts, qui sanctionne en réalité les manquements contractuels au titre du paiement des loyers de la part des locataires.

Au surplus, cet anatocisme reviendrait à donner aux bailleurs le bénéfice d’une clause pénale, sans fondement contractuel et qui ferait augmenter les sommes dues, de façon très importante, ce qui ne peut être admis.

En conséquence, la demande formée par la SCPI URBAN PIERRE 3 portant sur le montant de la dette locative, comme des indemnités d’occupation, sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment l’assignation en justice, le commandement de payer et la dénonce tant à la CCAPEX, qu’à la Préfecture.

Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q] supporteront une indemnité de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE les demandes de la SCPI URBAN PIERRE 3 recevables ;

REJETTE la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation du bail à effet au 14 juin 2022, entre la SCPI URBAN PIERRE 3 et Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q], portant sur un bien situé [Adresse 6] à [Localité 2], aux torts exclusifs des défendeurs et à la date du présent jugement soit le 23 avril 2026;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCPI URBAN PIERRE 3 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L.433-2 et R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer fixé initialement augmenté de la provision sur charges, soit une indemnité forfaitaire de 926,64 euros par mois ;

CONDAMNE conjointement Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q] à verser à la SCPI URBAN PIERRE 3 la somme de 13.046,40 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 15 décembre 2025, mensualité de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ainsi qu’en deniers ou quittances valables, les loyers échus impayés du jour de l’audience soit le 15 décembre 2025 jusqu’à la date du présent jugement, et les indemnité d’occupation continuant à courir de la résiliation du bail, soit du 23 avril 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE Madame [P] [D] et Monsieur [F] [Q] à verser à la SCPI URBAN PIERRE 3 la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE