Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr référé, 25 juin 2025, n° 24/10817

TJ Paris 25 juin 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a estimé que l'action du bailleur était recevable au regard des dispositions légales.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que la locataire n'avait pas réglé la dette locative dans le délai de deux mois, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Existence d'une dette locative
La cour a constaté que la locataire n'apportait pas d'éléments pour contester le montant de la dette, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due en raison du maintien de la locataire dans les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Partie perdante dans le litige
La cour a condamné la locataire aux dépens conformément aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr référé, 25 juin 2025, n° 24/10817
Numéro(s) :	24/10817
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mathilde AUTIERYves CLAISSE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Mathilde AUTIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10817 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MYM

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 juin 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [G] [I],

[Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Mathilde AUTIER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juin 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 25 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10817 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MYM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2022, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier C, RDC, porte 37), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 656,53 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 164,35 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [I] le 27 février 2024.

Par assignation du 20 novembre 2024, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [I], statuer sur le sort des meubles, rejeter toutes demandes de délais, et obtenir la condamnation de Mme [G] [I] au paiement des sommes suivantes :

6 116,49 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 21 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 29 avril 2025.

À l’audience du 29 avril 2025, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6 021.98 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [G] [I], assistée par son conseil, se référant aux conclusions déposées à l’audience, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement pendant 36 mois, en plus du loyer courant. Elle sollicite la condamnation du bailleur aux dépens et à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Mme [G] [I] expose qu’elle est mère célibataire d’un fils de 20 ans. Elle indique être fonctionnaire pour la ville de [Localité 4] depuis 2001. Elle précise que ces incidents de loyers sont dus à des problèmes médicaux. Elle ajoute que son fils a trouvé un emploi et perçoit un salaire mensuel de 1 170 euros et qu’elle gagne 1 860 euros par mois.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [G] [I] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 164,35 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 avril 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 avril 2025, Mme [G] [I] lui devait la somme de 5 654,81 euros, terme du mois de mars 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [G] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en l’absence de remise à personne du commandement de payer valant mise en demeure.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [G] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 722,01 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [G] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 12 octobre 2022 entre l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [G] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (escalier C, RDC, porte 37) est résilié depuis le 27 avril 2024,

CONDAMNONS Mme [G] [I] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 5 654,81 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISONS Mme [G] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 157 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [I],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 avril 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [G] [I] sera condamnée à verser à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 722,01 euros et ce, à partir du 28 avril 2024, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS Mme [G] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 février 2024 et celui de l’assignation du 20 novembre 2024, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle,

DÉBOUTONS l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et [G] [I] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge