TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [S] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Christophe SANSON

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00423 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [H] [X] épouse [M] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe SANSON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #532

DÉFENDERESSES

Madame [S] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Société SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00423 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 08/09/2021, [H] [X] épouse [M] [L] a donné à bail à [S] [G] un appartement nu à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], esc B, pour un loyer initial de 853,10 euros outre des charges provisionnelles mensuelles de 60 euros.

Par acte de cautionnement du 08/09/2021, la SA SEYNA se portait caution solidaire de [S] [G] vis-à-vis de [H] [X] épouse [M] [L] pour les dettes locatives.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28/02/2024, [H] [X] épouse [M] [L] notifiait à [S] [G] un congé pour vente, à effet au 07/09/2024.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 13/12/2024 à étude, [H] [X] épouse [M] [L] a fait assigner [S] [G] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir notamment constater la validité du congé pour vente, ordonner l’expulsion des lieux de [S] [G] et condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une indemnisation financière.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 06/06/2025, puis faisait l’objet d’une réouverture des débats suite à l’arrivée tardive de [S] [G] dans la salle d’audience.

Les parties étaient convoquées à l’audience de réouverture du 07/10/2025.

[H] [X] épouse [M] [L], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :

constater la validité du congé ; constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par [S] [G] ; ordonner l’expulsion de [S] [G] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;condamner [S] [G] à payer à [H] [X] épouse [M] [L] les loyers et charges dus à compter du 07/09/2024 et jusqu’à la libération des lieux ;condamner [S] [G] à payer à [H] [X] épouse [M] [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du 07/09/2024 et jusqu’à la libération des lieux ;condamner [S] [G] à payer à [H] [X] épouse [M] [L] la somme de 35400 euros au titre du préjudice financier subi ; condamner [S] [G] à lui payer la somme de 3306 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût de l’assignation et de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux.

La SA SEYNA, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses conclusions en intervention volontaire signifiées à [S] [G] le 04/06/2025 à étude, de voir :

déclarer son intervention volontaire recevable ;constater la validité du congé délivré le 28/02/2024 à [S] [G], subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ; constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par [S] [G] ; ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de [S] [G] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, avec remise des clefs du logement ;dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [S] [G] à payer la somme de 9846 euros au titre des loyers et charges dus au terme de mai 2025 échu, à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, à la SA SEYNA subrogée dans les droits de [H] [X] épouse [M] [L] à hauteur de ce montant ; condamner [S] [G] à payer à [H] [X] épouse [M] [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;condamner [S] [G] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14/10/2024.

[S] [G], regulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision était mise en délibéré au 16/12/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validation du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par les locataires de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, les locataires qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail d’habitation non meublé a été consenti à [S] [G] pour une durée de trois ans à partir du 08/09/2021 et jusqu’au 07/09/2024.

Le congé délivré le 28/02/2024 par commissaire de justice a été régulièrement signifié plus de six mois avant l’échéance 07/09/2024. Le congé émis par la propriétaire rappelle bien qu’il a pour motif la vente du bien loué, fait mention d’une offre chiffrée de rachat au profit du locataire et précise les conditions de la reprise projetée à défaut.

[S] [G], absente à l’audience, ne formule dès lors aucune contestation sur la validité de ce congé. Il résulte des pièces produites par [H] [X] épouse [M] [L] que [S] [G] n’a pas contesté ce congé lors de la réception et a informé sa bailleresse par courrier recommandé avisé le 20/08/2024 qu’elle n’était pas en mesure de quitter le logement faute de solution de relogement (pièce n°5).

Dans ces conditions, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis, et est bien valide.

Dès lors, le bail s’est trouvé résilié le 07/09/2024 à minuit, par l’effet du congé signifié le 28/02/2024.

[S] [G], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 08/09/2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00423 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, et des charges locatives en sus.

[S] [G] sera condamnée à verser cette indemnité mensuelle à [H] [X] épouse [M] [L], à compter du 08/09/2024 inclus et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement de payer délivré le 14/10/2024 et du décompte actualisé au 01/10/2025, que [S] [G] reste devoir une somme de 15568,98 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 06/10/2025, octobre 2025 inclus.

La SA SEYNA produit les 10 quittances subrogatives signées entre le 13/09/2024 et le 20/05/2025 par [H] [X] épouse [M] [L] démontrant du règlement tous les mois des loyers et charges par la SA SEYNA en lieu et place de [S] [G] à hauteur de 984,60 euros par mois.

Il ressort de ces quittances et du décompte produit que la SA SEYNA a réglé la somme totale de 9846 euros pour le compte de [S] [G], défaillante.

Il convient en conséquence de condamner [S] [G] au paiement de cette somme à la SA SEYNA au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus dus jusqu’au terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice financier

[H] [X] épouse [M] [L] sollicite la réparation de son préjudice financier à hauteur de 35400 euros, constitué par la perte de chance de vendre son bien immobilier malgré l’existence d’une offre suite au maintien dans les lieux par [S] [G].

En l’espèce, [H] [X] épouse [M] [L] ne produit aucune pièce objective de nature à corroborer le moyen qu’elle soulève, à savoir le retrait d’une offre d’achat de son bien immobilier en raison de la présence de [S] [G] dans les lieux. Le courriel qu’elle produit (pièce 13) est rédigé par elle-même et ne peut suffire à démontrer de l’existence du dommage, et d’un lien de causalité entre le comportement de la défenderesse et ce dommage. Par ailleurs, il n’est produit aucun mandat de vente, aucune offre de vente ou encore la preuve de négociation avec de potentiels acheteurs.

La demande d’indemnisation sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera ordonnée.

Il convient de condamner [S] [G] à payer à [H] [X] épouse [M] [L] et à la SA SEYNA la somme de 300 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Il y a lieu de condamner [S] [G] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 14/10/2024 ni les éventuels frais à venir.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions de délivrance à [S] [G] par [H] [X] épouse [M] [L] d’un congé pour vente relatif au bail d’habitation concernant le logement situé au [Adresse 4], porte droite, esc B, sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 07/09/2024 à minuit ;

CONSTATE que [S] [G] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 08/09/2024 ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente décision, [H] [X] épouse [M] [L] pourra faire procéder à l’expulsion de [S] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sous réserve des dispositions de l’article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges récupérables en sus ;

CONDAMNE [S] [G] à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à [H] [X] épouse [M] [L], à compter du 08/09/2024 inclus et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE [S] [G] à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de [H] [X] épouse [M] [L], la somme de 9846 euros au titre du remboursement des loyers et charges, indemnités d’occupation échus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE [H] [X] épouse [M] [L] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE [S] [G] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE [S] [G] à payer à [H] [X] épouse [M] [L] et à la SA SEYNA la somme de 300 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux

de la protection

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00423 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]