TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [K]

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e BOURQUELOT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/04049

N° Portalis 352J-W-B7F-CUAXK

N° MINUTE :

Assignation du :

12 mars 2021

JUGEMENT

rendu le 21 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [Y] épouse [R]

élisant domicile au cabinet de son administrateur de biens le cabinet Denise LADOUX

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0586

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet PAUTRAT, S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/04049 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUAXK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 décembre 2024 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [R] née [Y], est propriétaire du lot n°1, au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le lot n°1 est un local commercial situé au rez-de-chaussée, doté d’un sous-sol avec cave, et donné à bail à la société SARL Le Fournil de [Localité 10] y exerçant une activité de café, brasserie et restaurant, sous l’enseigne « Le Baratin ».

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 21 décembre 2020, des résolutions relatives aux réparations du plancher haut de la cave de Mme [R] ont été soumises au vote des copropriétaires.

C’est dans ces conditions que Mme [S] [R] a fait assigner, par exploit d’huissier en date du 12 mars 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 13], aux fins d’annulation des résolutions n°4, n°5 et n°6 de l’assemblée générale du 21 décembre 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, Mme [S] [R] née [Y], demande au tribunal de :

« Prononcer l’annulation des résolutions n° 4, 5, et 6 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du 21 décembre 2020 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à Mme [S] [R] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

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Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux entiers dépens ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris 13ème, demande au tribunal de :

« Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 12] en ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter Mme [R] de sa demande d’annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l’assemblée générale extraordinaire du 21 décembre 2020 ;

Condamner Mme [R] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Mme [R] au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Nathalie Buniak, Avocat à la Cour, en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 20 décembre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 21 février 2025 prorogée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande principale d’annulation des résolutions n°4, n°5 et n°6 de l’assemblée générale du 21 décembre 2020

A titre liminaire, il convient de constater que les demandes d’annulation des résolutions 4, 5 et 6, dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée, sont recevables pour avoir été formulées dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que Mme [R] dispose de la qualité de défaillante pour n’avoir été ni présente ni représentée à l’assemblée générale du 21 décembre 2020, ainsi qu’établi par le procès-verbal notifié le 13 janvier 2021 à la demanderesse.

La première résolution querellée, adoptée à la majorité de l’article 24, et qui a pour objet d’exécuter les travaux de réfection du plancher haut des caves selon la solution dite « à l’italienne » est ainsi libellée :

« 4 – TRAVAUX DE REFECTION DU PLANCHER HAUT DES CA\/ES DU CAFE (SOLUTION PLANCHER A L’lTALlENNE)

Règle de vote : Article 24

L’Assemblée Générale décide de l’exécution des travaux de réfection du plancher haut des caves du café (solution plancher a l’italienne) et décide de confier ces travaux à l’entreprise LE PRIEUR.

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La durée du chantier sera de 1 mois 1/2 sans nécessité de fermer le restaurant, conformément au contenu de l’email de Mr [F].

L’Assemblée Générale vote un budget de 42.015,00 € H.T auquel il fait rajouter les coûts suivants :

1) Le coût d’une assurance dommage ouvrage (DO) : 2.000 €.

2) Le coût d’un coordinateur SPS : environ 1.000 €.

3) Le coût d’un bureau de contrôle : environ 1.000 €.

4) Le coût d’un diagnostic amiante avant travaux : environ 1.300 €.

Le budget total voté : prix du devis choisi (à enlever le coût du dallage béton à ne pas faire) + 8.777,72 € (plomberie) + 4.330 € (électricité) + 2.000 € (DO) + 1.000 € (SPS)

1.000 € (bureau de contrôle) + 1.300 € (amiante) sera appelé et exigible de la maniére suivante :

—  40 % le 01/01/2021.

—  30 % le 01/03/2021.

—  30 % le 01/05/2021.

Mr [F], architecte DPLG de la copropriété, préconise cette solution.

« Bonjour Monsieur [X],

Désolé pour la réponse tardive, des journées trés chargées.

ll est primordial, pour ce genre d’intervention que nous faisons assez souvent, que des sondages soient effectués en pieds de mur afin de s’assurer de la profondeur et l’implantation des fondations, et savoir si nous pourrons décaisser à 15 voire 20 cm.

Les arcs de décharge relevés laissent à penser que c’est le cas. C’est pour cela que nous préconisons cette solution de contre plancher à « l’ltalienne », solution plus économique pour la copropriété et permettant de limiter le manque à gagner du commerce

A rappeler que ce plancher a été dégradé par le commerce pendant des années, que ce soit en surface ou au sous-sol, et malgré cela une solution économique est proposée.

La copropriété, à mon sens, n’a pas à être imputée des frais de dépose des appareils et réseaux affectés à l’activité du commerce.

La copropriété, à mon sens, n’a pas à être imputée des frais de dépose des appareils et réseaux affectés à l’activité du commerce.

Bien cordialement,"

ll est précisé que l’architecte d’intérieur et le bureau d’étude du locataire du café déconseillent l’emploi de la méthode dite « à l’italienne », compte tenu des dégradations du plancher existant conservé, de la surcharge consécutive à la conservation, de la perte de hauteur sous plafond en cave empêchant l’utilisation normale de la cave, sauf à décaisser le sol de 20 cm ce qui fragiliserait la structure de l’immeuble.

Mise aux voix, cette résolution est adoptée.

Votes pour :

355,00 / 1 000,00

Absents :

645,00 / 1 000,00 ».

Mme [R] demande l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 21 décembre 2020, au visa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en faisant valoir que la réalisation des travaux ainsi votés entraînerait une modification des modalités de jouissance de ses parties privatives, en sus d’avoir été guidée par des considérations économiques et non pratiques puisque celle-ci conduit à conserver un plancher déjà dégradé.

Décision du 21 mars 2025

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Elle soutient que l’architecte de l’immeuble, dont l’avis était joint à la résolution litigieuse, émettait une réserve quant à la faisabilité de la solution dite « à l’italienne » en ce qu’il préconisait la réalisation d’opérations de sondage au préalable, afin de s’assurer de la faisabilité de cette solution.

Elle souligne qu’il indiquait également dans son avis que l’architecte et le bureau d’étude mandatés par le locataire du local commercial, déconseillaient cette solution car elle serait susceptible d’entraîner une perte de hauteur sous plafond importante, rendant la cave difficilement utilisable, sauf à décaisser le sol de 20 cm, ce qui pourrait fragiliser la structure de l’immeuble outre qu’il compromettrait l’exploitation de la cave du local commercial, et priverait donc le locataire du local commercial d’une jouissance normale de la cave.

En réplique, le syndicat des copropriétaires estime que l’action intentée par Mme [R] concernant la résolution n°4, aurait une visée conservatoire, au regard de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que l’architecte a confirmé la possibilité de décaisser le sol de 20 cm et que la banquette créée serait alors au même niveau que le sol actuel de sorte qu’aucune atteinte à ses droits n’est démontrée.

Sur ce,

L’article 26 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

Ces dispositions prohibent toute atteinte à la jouissance des parties privatives qui empêche le copropriétaire d’utiliser son lot conformément aux stipulations du règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble. Est prohibée toute atteinte qui excède d’évidence les sujétions que les copropriétaires doivent s’attendre à supporter du fait de l’état de copropriété.

La légalité de la décision doit être appréciée au regard de l’importance des troubles causés au copropriétaire en comparaison des intérêts collectifs en jeu.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que suite aux faiblesses du plafond de la cave de son lot constatées par Mme [R], propriétaire du local commercial, le principe de travaux des planchers hauts en cave était adopté par l’assemblée générale du 22 mai 2019. Afin de renforcer la structure dans l’attente des travaux, des étais ont été posés dans la cave en août 2019.

Pour réaliser ces travaux dont la nécessité est incontestable, l’architecte de la copropriété a préconisé la solution dite de « plancher à l’italienne » en relevant toutefois que des sondages devaient être réalisés en pied de mur de la cave pour confirmer la possibilité de procéder à un décaissement du sol. L’architecte relevait que sous réserve de cette possibilité, cette solution était « la plus économique pour la copropriété » et permettait de « limiter le manque à gagner pour le commerce ».

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Ainsi que le relève Mme [R], le texte de la résolution contestée mentionnait expressément les réserves formulées par l’architecte d’intérieur et le bureau d’étude de l’exploitant du local. En effet, dans un courrier du 25 septembre 2020, [E] [P], architecte d’intérieur, expose les raisons pour lesquelles il déconseille la solution de confortement dite de « plancher à l’italienne ». Il relève ainsi que cette solution occasionnerait une perte de hauteur sous-plafond de plus ou moins 20 cm, ce qui impliquerait de décaisser le sol d’au moins 20 cm pour conserver une hauteur identique. Il estime que ce décaissement pourrait potentiellement nuire à la stabilité du bâtiment et occasionner des désordres et indique avoir demandé sur ce point l’avis de son ingénieur, avis dont il n’est toutefois ni fait état ni justifié. L’architecte estime par ailleurs que le choix de cette solution ne sera pas de nature à éviter une interruption de l’activité du restaurant dans la mesure où les équipements de la cave, dont les chambres froides, devront être déposés le temps des travaux.

Il apparaît toutefois, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, que l’architecte de l’immeuble a, le 9 avril 2021, confirmé la faisabilité du décaissement envisagé, uniquement sur les zones de circulation de la cave, en créant des banquettes autour des murs pour éviter tout risque de déchaussement en soulignant que cette solution permettait de « récupérer » la hauteur sous-plafond existante et limiter l’impact pour le restaurant.

Selon le plan de l’entreprise Leprieur versé aux débats, l’installation des banquettes est prévue le long des murs, avec une largeur allant de 60 à 80 cm voire 1m à l’emplacement des fûts de boissons et des groupes froids, dans le prolongement de la largeur du monte-fûts déjà présent. De ce fait, le passage pour circuler dans la cave, serait de 80 à 85 cm, et jusqu’à 1m25 au plus large, contre 1m45 à 2m environ par endroits actuellement, sans banquette.

Par ailleurs, selon le devis de la société Leprieur versé aux débats et selon les préconisations de l’architecte de l’immeuble, il est établi que le décaissement du sol permettra de retrouver une hauteur sous plafond équivalente à l’actuelle dans les espaces de circulation.

Ainsi, la simple circonstance de l’installation de banquettes le long des murs de la cave n’est pas de nature à démontrer l’existence d’une atteinte à la jouissance de celle-ci, la largeur de celle-ci étant précisément prévue pour prendre en compte les équipements du restaurant. Il sera également observé que la demanderesse ne justifie par aucune pièce de l’utilisation précise de la cave par le restaurant, et ne démontre ainsi pas en quoi les travaux litigieux affecteraient la jouissance de celle-ci au-delà des sujétions liées à la nécessité des travaux à effectuer dans sa cave, le caractère commun du plancher défectueux n’étant pas contesté.

En conséquence, il apparaît que la résolution contestée ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance du lot de Mme [R] ni à sa destination de sorte que la résolution n°4 a été régulièrement adoptée, si bien que Mme [R] sera déboutée de sa demande d’annulation.

Pour les mêmes motifs, elle sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions 5 (rejet de la solution « plancher neuf ») et 6 (rejet de la prise en charge par la copropriété de la solution « plancher neuf »), conséquences de l’adoption de la résolution n°4, étant par ailleurs relevé que Mme [R] n’établit nullement, autrement que par affirmation, que la solution « plancher neuf », rejetée par la résolution n°5 ne porterait pas atteinte aux modalités de jouissance de son local.

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2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Mme [R], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [R] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires, à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [S] [R] née [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [S] [R] née [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître [L] [K] de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Mme [S] [R] née [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la DÉBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 21 mars 2025

La greffière La présidente