TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [X] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10388 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JGG

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 septembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Béatrice BABIGNAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1235 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025006395 du 04/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 19 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10388 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JGG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 mars 2021, [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [X] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 199,40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.872,86 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [M] le 22 juin 2022.

Par assignation du 22 octobre 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6.478,17 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois le 7 mars 2025 et deux renvois ont été ordonnés afin de mettre le dossier en état.

À l’audience du 13 juin 2025, [Localité 5] HABITAT OPH représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, précise que le dernier versement enregistré dans ce dossier est un acompte de 154 euros en date du 7 juin 2025 qui correspond à un règlement partiel du loyer. [Localité 5] HABITAT OPH considère donc qu’il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il entend que le défendeur se serait vu notifier une décision de prise en charge par le FSL mais maintient ses demandes aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement de la dette, tout en s’opposant aux demandes de délais.

M. [X] [M], représenté par son conseil, dans ses dernières conclusions exposées oralement à l’audience, demande au Tribunal de Paris :

— Juger Monsieur [X] [M] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

— En conséquence, débouter [Localité 5] HABITAT OPH de ses demandes aux fins d’expulsion ;

— À titre subsidiaire, débouter [Localité 5] HABITAT OPH de ses plus amples de-mandes.

Si, par extraordinaire, le Tribunal venait à faire droit aux demandes de Pa-ris Habitat OPH :

— Octroyer à Monsieur [X] [M] les plus larges délais afin de lui permettre de régler la dette de loyer ;

— Et, à défaut, octroyer à Monsieur [X] [M] les plus larges dé-lais afin de lui permettre de trouver un nouveau logement.

Et, dans tous les cas, ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir.

Il reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 80 euros, en plus du loyer courant. Il expose que ce n’est que grâce à l’intervention de l’assistante sociale qu’il a pu mettre en place les démarches administratives nécessaires à la stabilisation de sa situation financière et sociale. Il a ainsi pu mettre en place un système d’autonomie adapté à son statut de personne âgée et isolée, et a sollicité l’aide du Fonds de Solidarité au Logement. Un dossier est en cours de finalisation et une décision favorable lui a été notifiée. Il propose de le justifier par une note en délibéré, ce qui a été acceptée et cette note devra être adressée au greffe de la présente juridiction pour le 2 juillet prochain au plus tard.

Par ailleurs, Monsieur [M] a récemment fait mettre en place le versement de sa rente au titre de la retraite à hauteur de 601,46 € et souligne qu’il fait le nécessaire pour apurer sa dette en versant d’importants acomptes, notamment depuis le mois de février 2025, dont deux virements de 1000 €. Il souhaite ainsi démontrer sa bonne foi.

M. [X] [M] sollicite donc la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui pourraient lui être accordés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [X] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 juin 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.872,86 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2022.

Il n’y a pas eu de versement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de deux années en vertu du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ainsi, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 et de la note en délibérée autorisée, régulièrement parvenue au greffe de la présente juridiction que M. [X] [M] s’est vu notifier une décision de prise en charge de ses loyer au titre du FSL, que la régularisation de sa situation financière (avec sa retraite notamment) et sociale (avec l’aide d’une assistante sociale) lui permetteront d’assumer le paiement d’une somme de 80 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette dans l’attente du versement de la somme allouée au titre du FSL qui viendra diminuer sensiblement l’arriéré locatif.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues selon un échéancier sur 24 mois et des mensualités de 80 euros et de faire droit à la demande de M. [X] [M] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 juin 2025, M. [X] [M] lui devait la somme de 5.383,15 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [M] n’ayant pas contesté ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2022 sur la somme de 1.872,86 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 août 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de [Localité 5] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juin 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 mars 2021 entre [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et M. [X] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 21 août 2022,

CONDAMNE M. [X] [M] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 5.383,15 euros (cinq mille trois cent quatre-vingt-trois euros et quinze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2022 sur la somme de 1.872,86 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [X] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros (quatre-vingts euros), la dernière échéance étant largement majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 août 2022,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [X] [M] sera condamné à verser à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [X] [M] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 150 euros (cent cents cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2022 et celui de l’assignation du 22 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge