TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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N° RG 24/56648 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PKI

N° : 6

Assignation du :

18 et 20 Septembre 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 15] représenté par son syndic, la société SARL KGS PRESTIGE

[Adresse 9]

[Localité 12]

représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau du VAL-DE-MARNE – #PC19

DEFENDERESSES

La Société CLUB [Localité 17] SARL

[Adresse 8]

[Localité 11]

non constituée

La Société FUSELAGE SCI

[Adresse 7]

[Localité 13]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCÉDURE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 14] [Adresse 10] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Fuselage est propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée de cette copropriété, qu’elle donne à bail à usage commercial à une société Club [Localité 17], qui y exploite une activité de thalasso et spa urbain.

Des installations de type hammam, piscine, douches, ont été aménagées dans ce local commercial.

Par jugement du 11 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris, a condamné in solidum la société Fuselage et la société Club [Localité 17] à justifier auprès du syndicat des copropriétaires de la bonne et entière exécution des travaux de réfection complète des installations de plomberie, de mise en place d’une étanchéité au sol des pièces humides et du remplacement des siphons de sol et des joints de carrelage, tels que ces travaux avaient été préconisés par l’expert judiciaire précédemment désignée.

La société Fuselage a justifié de la réalisation de ces travaux.

En octobre 2021, le syndic devait toutefois déplorer de nouvelles infiltrations d’eau en provenance du même local commercial, dégradant les pieds de façades, et en alertait le dirigeant de la société Fuselage.

Dès janvier 2022, le syndic dénonçait à la société Fuselage la persistance des fuites en parking malgré les travaux réalisés.

Par lettres recommandées avec avis de réception en date du 9 avril 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires mettait en demeure tant la société Fuselage que la société Club [Localité 17] de procéder sans délai aux travaux de nature à supprimer efficacement et durablement la cause des infiltrations affectant la façade et le sous-sol de l’ensemble immobilier et à en justifier auprès du syndic, puis à assurer la remise en état des parties communes endommagées par ces infiltrations.

La société Fuselage a répondu le 13 avril 2024 que des travaux de 109 000 € avaient été réalisés à l’occasion de la précédente procédure judiciaire, elle annonçait une procédure d’expulsion contre son locataire.

La société Club [Localité 17] répondait le 19 avril 2024 ne pas avoir connaissance de l’ensemble du dossier.

Le syndic faisait dresser le 9 juillet 2024 un constat par commissaire de justice.

Par exploits de commissaire de justice délivrés les 18 et 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Paris 75004, représenté par son syndic la SARL KGS Prestige, a assigné la société Fuselage et la société Club [Localité 17], devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

« Vu l’article 845 du code de procédure civile

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 6] recevable et bien fondé en son action

Ordonner à la société Fuselage et à la société Club [Localité 17], in solidum, de procéder aux travaux de nature à supprimer efficacement et durablement la cause des infiltrations affectant la façade et le sous-sol de l’ensemble immobilier et à en justifier auprès du syndic, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

Condamner in solidum la société Fuselage et la société Club [Localité 17] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 14] [Adresse 10] la somme de 3 000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner in solidum la société Fuselage et la société Club [Localité 17] aux entiers dépens ».

A l’audience du 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 16] indique qu’un rapprochement serait intervenu entre les parties, qu’un accord aurait été conclu concernant la réalisation des travaux mais qu’il maintient ses demandes pour obtenir un titre exécutoire, qu’il dispose d’un nouveau rapport de l’architecte de l’immeuble du 17 octobre 2024 et qu’il souhaite voir ordonné sous astreinte la réalisation des travaux préconisés dans ce rapport.

Sans bordereau de communication de pièces, il communique 10 pièces nouvelles numérotées 47 à 57.

Bien que régulièrement assignées par remise à personne morale pour l’une et par remise en l’étude pour l’autre, les sociétés Fuselage et la société Club [Localité 17] n’ont pas comparu ni constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur l’actualisation des demandes

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 16] soutient qu’un accord serait intervenu entre les parties quant à la réalisation des travaux litigieux. Il produit 10 nouvelles pièces, sans bordereau de communication, comportant des échanges entre les parties mais ne produit aucun accord entre elles sur un devis de travaux qui devraient être précisément réalisés.

Le syndicat des copropriétaires actualise ses demandes à l’audience en s’appuyant sur 10 nouvelles pièces non visées dans son assignation sans avoir signifié par voie d’huissier aux défenderesses non comparantes ces pièces ni même des conclusions d’actualisation.

Cette absence de signification de ces nouvelles pièces porte atteinte aux principes de la contradiction et de la loyauté des débats, dès lors que les demandes du syndicat des copropriétaires sont modifiées pour solliciter que les défenderesses soient condamnées in solidum à réaliser les travaux préconisés par l’architecte de l’immeuble dans un rapport du 17 octobre 2024 (pièce n°47).

Le rapport de l’architecte de l’immeuble du 17 octobre 2024 expose que les causes des désordres sont multiples comme suit « Etant donné les résultats des observations faites ce jour, il apparait que les désordres sont issus de plusieurs causes, à savoir, par ordre d’importance:

• la défaillance ou l’absence d’étanchéité au sol des pièces humides,

• la défaillance ou l’insuffisance de l’étanchéité des parois verticales soumises à ruissellements d’eau qu’ils soient provoqués par projection d’eau ou par condensation,

• l’insuffisance de l’isolation thermique des parois froides,

• l’insuffisance du renouvellement d’air des pièces les plus humides qui maintient un taux d’humidité atmosphérique très élevé.

L’une des causes principales des infiltrations dans les planchers, parties communes de la copropriété, est la défaillance d’étanchéité du sol des pièces humides qui a provoqué la circulation d’eau sous les revêtements de sol même éloignés des pièces humides.

Les causes de ce sinistre récurrent proviennent, à mon avis, d’une part de l’absence ou de malfaçons de l’étanchéité qui devrait être installée sous carrelage (sol et murs) dans les locaux humides du Club [19], et d’autre part du fait de réfections successives effectuées sans coordination technique des moyens à mettre en œuvre et sans s’assurer de la continuité des étanchéités des lieux adjacents »,

Cependant, le juge des référés relève que ce rapport n’indique pas quels travaux devraient être réalisés de sorte qu’il ne peut accueillir la demande tendant à faire réaliser les travaux préconisés par ce rapport.

Si le 5 février 2025, le gérant de la société Club [Localité 17] a transmis un devis en vue de faire réaliser des travaux (pièce n°55), aucun accord sur ce devis ne semble avoir été entériné (pièces n°56 et 57).

En conséquence, la demande telle qu’actualisée ne sera pas retenue.

Sur le trouble manifestement illicite

Au soutien de sa demande de condamnation in solidum des défenderesses à la réalisation des travaux de nature à supprimer la cause des infiltrations affectant la façade et le sous-sol de l’ensemble immobilier sous astreinte, le syndicat des copropriétaires soutient que :

— depuis des années, les installations privatives du local commercial dont la société Fuselage est la propriétaire et la société Club [Localité 17], locataire, sont à l’origine d’infiltrations affectant les parties communes de la copropriété (murs de façade et surtout des parkings du 1er sous-sol),

— les investigations menées tant par la société de plomberie que par l’architecte de l’immeuble ou l’expert technique de l’assurance de l’immeuble ont mis en évidence que ces infiltrations récurrentes avaient pour origine un défaut d’étanchéité des installations et équipement privatifs, situés dans ce local commercial exploité à usage de spa urbain,

— ces infiltrations sont de nature à dégrader les éléments structurels entre le rez-de-chaussée et le 1er sous-sol,

— elles affectent directement les modalités de jouissance des autres copropriétaires, spécialement pour l’usage des voies de circulation du 1er sous-sol et des emplacements de stationnement qui s’y trouvent,

— selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire jouit librement de ses parties privatives à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des copropriétaires ni à la destination de l’immeuble,

— le règlement de copropriété impose aux copropriétaires de ne rien faire qui puisse nuire à la solidité de l’immeuble ou à la tranquillité des autres occupants,

— chaque copropriétaire a l’obligation de procéder à l’entretien de ses parties privatives de telle sorte qu’elles ne causent pas de désordres notamment aux parties communes,

— ces infiltrations en provenance du local commercial, par leur nature et leur récurrence, constituent ainsi un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, auquel il doit être mis un terme,

— vainement la société Fuselage a fait état des travaux accomplis par elle en 2013 ou en exécution du jugement rendu en 2018 par le tribunal de grande instance de Paris, qui ont été soit insuffisants soit mal exécutés, dès lors qu’il n’est pas utilement contesté que les infiltrations perdurent,

— la société Fuselage ne peut pas plus opposer que le syndicat des copropriétaires a obtenu, en exécution du jugement rendu en 2018, des sommes importantes qu’il n’aurait pas affectées aux travaux, alors même que les sommes allouées au syndicat avaient pour objet de procéder à la réfection des parties communes endommagées par les désordres déjà existants.

***

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble, dont l’anormalité s’apprécie in concreto.

En application de l’article 9 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 2 du règlement de copropriété de l’immeuble stipule que « Chacun des propriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, leurs annexes et accessoires, le droit d’en jouir et d’en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, de ne rien faire qui puisse gêner les autres copropriétaires ou occupants, ou nuire à la bonne tenue de l’immeuble ou compromettre la solidité du bâtiment et sous les réserves qui vont être ci-dessous formulées ».

En l’espèce, le requérant fonde sa demande principale sur les dispositions de l’article 835 alinéa premier du code de procédure civile, et précise qu’il invoque l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Il attribue l’origine des désordres d’infiltrations qu’il subit dans les parties communes de l’immeuble, un défaut d’étanchéité des installations et équipement privatifs, situés dans ce local commercial exploité à usage de spa urbain.

Il produit notamment au soutien de sa demande :

— le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 11 septembre 2018,

— le rapport de la société Vaissiere du 8 octobre 2021,

— un rapport de la société Vaissiere du 9 janvier 2022,

— un rapport de visite de l’architecte de l’immeuble du 14 avril 2023,

— un rapport de la société Elex du 20 avril 2023,

— un rapport de la société Elex du 26 mai 2023,

— une facture de la société Vaissiere et rapport d’intervention du 11 septembre 2023,

— un procès-verbal de constat du 14 mars 2024,

— un procès-verbal de constat du 9 juillet 2024.

Le jugement tribunal de grande instance de Paris du 11 septembre 2018 a notamment condamné la société Club [Localité 17] et la société Fuselage in à produire au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à 75004 Paris les justificatifs de la bonne et entière exécution dans le local commercial situé au rez-de-chaussée des travaux de réfection complète des installations de plomberie et assimilées, mise en place d’une étanchéité au sol des pièces humides, remplacement des siphons de sol et des joints de carrelage préconisés par l’expert judiciaire et précisément décrits par Madame [Y] [W] dans son descriptif des travaux de remise en état du 4 octobre 2013 annexé au rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [O] [F] du 12 août 2014, et ce sous astreinte de cinquante euros (50 €) par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision.

Le rapport de l’entreprise de plomberie Vaissière du 8 octobre 2021 conclut que la fuite relevée dans le parking du 1er sous-sol a comme origine à la fois une fuite privative sur l’écrou de la vanne du skimmers (pompe piscine) et une mauvaise étanchéité du sol au niveau du siphon de sol et préconise la réparation de la fuite sur écrou et l’application d’une étanchéité liquide du sol au niveau du siphon de sol.

Le rapport de l’entreprise de plomberie Vaissière du 9 janvier 2022 indique que « la présence d’eau constatée par la trappe de visite des WC, oriente notre diagnostic sur une mauvaise étanchéité de la douche à l’italienne. Afin de confirmer ce diagnostic, notre intervenant a déposé du colorant anionique et un deuxième passage dans les locaux, nous permettra de vérifier les émergences à l’aide de la lampe à ultraviolets. En conclusion, une deuxième visite est nécessaire dans les locaux de l’Aqua [Localité 17]. Au vu des émergences de colorant après utilisation de la douche, nous serons en mesure de deviser une intervention adéquate ».

L’architecte de l’immeuble, dans son rapport de visite du 14 avril 2023, indique « Etant donné les résultats des observations faite ce jour, il apparait que des remontées humides importantes ont lieu dans la façade du RDC et dans les cloisonnements intérieurs, au droit du sauna et de la douche à l’entrée dans l’établissement. L’état d’humidité de la dalle BA séparant le Club [19] du parking à cet aplomb indique que des infiltrations se produisent en permanence dans ce plancher BA qui ne s’assèche jamais. Les propriétaires des places de stationnement installées à cet endroit se plaignent des écoulements qui se produisent occasionnellement et tombent sur leurs véhicules.

Les causes probables de ce sinistre proviennent sans doute de l’absence ou de malfaçons de l’étanchéité qui devrait être installée sous carrelage (sol et murs) dans les locaux humides du Club [19], comme nous l’a indiqué M. [E], le propriétaire des lieux, qui a fait réaliser les travaux à la suite d’un sinistre antérieur.

[…]

Si les travaux avaient été réalisés conformément aux descriptions indiquées dans le descriptif de l’architecte, bien que les descriptions qui y figurent soient relativement sommaires, il ne devrait pas, sauf malfaçons d’exécution de l’entrepreneur, se produire les infiltrations que j’ai constatées.

Ces travaux ont été terminés en juillet 2013, ils sont donc hors garantie biennale, sauf dans le cas où le sinistre aurait été déclaré antérieurement à l’assurance. La garantie décennale d’étanchéité ne me semble pas pouvoir s’appliquer ici, étant donné le caractère partiel et hors DTU de ces travaux. »

Le rapport de la société Elex du 20 avril 2023 indique « Dossier à traiter dans le cadre de la convention IRSI T2 après expertise pour compte commun avec établissement des recours sur la base du REC :

– Concernant les dommages au plafond du sous-sol :

Prise en charge par votre police d’assurance avec recours à 50% des dommages vétusté déduite envers la police d’assurance de la société Fuselage et 50% envers l’assureur du Club [Localité 17].

Nous notons la présence d’un nouveau sinistre de cause et de circonstance dissociées pouvant faire l’objet d’un nouveau dossier selon convention d’assurance applicable.

Sinistre consécutif à un phénomène d’infiltration accrue de l’intérieur vers l’extérieur en provenance du hammam certainement consécutif à un défaut d’étanchéité générale de la faïence murale d’origine intérieure de plus de 10 ans. Nous relevons un taux d’humidité à saturation, moyenne concernant le taux d’hygrométrie intrinsèque à chaque mur testé composant ledit local égale à 95%. »

Le rapport de la société Elex du 26 mai 2023 indique « Objet du premier rapport :

Dossier à traiter dans le cadre de la convention IRSI T2 après expertise pour compte commun avec établissement des recours sur la base du REC :

–Concernant les dommages au plafond du sous-sol :

Prise en charge par votre police d’assurance avec recours à 50% des dommages vétusté déduite envers la police d’assurance de la société Fuselage et 50% envers l’assureur du Club [Localité 17].

À noter : l’organisation ainsi que la prise en charge de la recherche de fuite incombe à l’assureur du club [Localité 18].

Nous notons la présence d’un nouveau sinistre de cause et de circonstance dissociées pouvant faire l’objet d’un nouveau dossier selon convention d’assurance applicable.

Sinistre consécutif à un phénomène d’infiltration accrue de l’intérieur vers l’extérieur en provenance du hammam, certainement consécutif à un défaut d’étanchéité général de la faïence murale d’origine intérieure de plus de 10 ans. Nous relevons un taux d’humidité à saturation, moyenne concernant le taux d’hygrométrie intrinsèque à chaque mur, testé composant ledit local égal à 95 %.

Nous restons disponible quant à la gestion d’un nouveau dossier.

Objet du second rapport :

Second passage suite à une convocation de la part de l’assureur, Allianz de la société Fuselage et à la demande du syndic.

Nous ne notons aucune aggravation complémentaire. Concernant les dommages chiffrés et décrit dans le rapport n1, nous maintenons alors nos conclusions et transmettons le REC à l’assureur adverse, représentant la société Fuselage. »

Le rapport de l’entreprise de plomberie Vaissière du 11 septembre 2023 indique que « l’écoulement d’eau constaté au 1er sous-sol a pour origine des infiltrations qui proviennent du local technique de la piscine du Club [Localité 17] situé au rez-de-chaussée. On constate des fuites et un phénomène de condensation sur les conduits qui occasionnent des infiltrations au sol. En conclusions, nous préconisons le traitement des différentes fuites et le calorifugeage des conduits non équipés ».

Dans son procès-verbal de constat du 14 mars 2024, le commissaire de justice intervient à la demande de la société Fuselage pour constater qu’à la suite des travaux de rénovation des douches réalisés à l’initiative du propriétaire courant février 2024, les douches ne sont pas utilisables entrainant l’inondation des lieux en l’absence d’évacuation d’eau.

Dans son procès-verbal de constat du 9 juillet 2024, le commissaire de justice procède à de nouvelles constatations des désordres et infiltrations.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les infiltrations récurrentes subies par le syndicat des copropriétaires perdurent depuis plusieurs années, et que leur réalité est attestée par la production des procès-verbaux de constat de commissaire de justice. Par leur nature, persistance et récurrence, ainsi que par l’atteinte portée aux parties communes en résultant, constituent un trouble manifestement illicite.

Toutefois, si les rapports d’expertise amiables versés aux débats semblent établir que les désordres et infiltrations pourraient avoir plusieurs causes et provenir des locaux appartenant à la société Fuselage et exploités par la société Club St Paul sans que ceux-ci ne résultent d’un défaut des travaux réalisés à la suite du jugement du 11 septembre 2018, aucun élément ne permet d’identifier, encore moins avec l’évidence requise en référé, quels travaux seraient de nature à y remédier.

En effet, les éléments versés aux débats ne permettent pas de déterminer les travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 16] d’ordonner à la société Fuselage et à la société Club [Localité 17], in solidum, de procéder aux travaux de nature à supprimer efficacement et durablement la cause des infiltrations affectant la façade et le sous-sol de l’ensemble immobilier et à en justifier auprès du syndic, sous astreinte de 500 € par jour de retard.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 16] qui sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rejeter toutes autres demandes, plus amples ou contraires du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 16] d’ordonner à la société Fuselage et à la société Club [Localité 17], in solidum, de procéder aux travaux de nature à supprimer efficacement et durablement la cause des infiltrations affectant la façade et le sous-sol de l’ensemble immobilier et à en justifier auprès du syndic, sous astreinte de 500 € par jour de retard,

REJETONS le surplus des demandes ;

LAISSONS les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 16] ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et REJETONS par conséquent la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles formulée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 16] ;

Fait à [Localité 14] le 17 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON