TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/57272 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ANH

N° : 3

Assignation du :

10 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 avril 2025

par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. DU [Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS – #A0436

DEFENDERESSE

La société LE [Localité 8] [Localité 7], société en nom collectif,

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC prise en la personne de Maître Philippe CAVARROC, avocat au barreau de PARIS – #A0550

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 2 août 2017, la société SCI du [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société Le [Localité 8] Orléans des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 180.000 euros payable trimestriellement à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte extrajudiciaire du 18 avril 2024, la société SCI du [Adresse 1] a fait délivrer à la société Le [Localité 8] Orléans un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 70.014 euros au titre des loyers et des charges impayés pour le mois d’avril 2024 comprenant une somme de 6.364,95 euros au titre de la clause pénale.

Par acte extrajudiciaire du 16 juillet 2024, la société SCI du [Adresse 1] a fait délivrer à la société Le [Localité 8] Orléans un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 70.014 euros au titre des loyers et des charges impayés pour le mois de juillet 2024 comprenant une somme de 6.364,95 euros au titre de la clause pénale.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, la société SCI du [Adresse 1] a assigné la société Le [Localité 8] Orléans devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion de la société Le [Localité 8] [Localité 7] et de tous occupants de son chef,

— régler le sort des meubles,

— condamner la société Le [Localité 8] [Localité 7] à lui payer la somme provisionnelle de 127.299 euros correspondant aux loyers, charges et frais pour les 1er et 2ème trimestre 2024 outre les intérêts de droit au taux légal ainsi qu’une majoration de 10% au titre de la clause pénale,

— condamner la société Le [Localité 8] [Localité 7] à lui payer une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel majoré de 50%, outre les charges et taxe à compter du 19 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— dire que la société SCI du [Adresse 1] pourra conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité,

— condamner la société Le [Localité 8] [Localité 7] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions, la société Le [Localité 8] [Localité 7] a demandé au juge de:

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société SCI du [Adresse 1] ,

— à titre subsidiaire, accorder à la société Le [Localité 8] [Localité 7] de pouvoir s’acquitter de l’intégralité des sommes réclamées à l’issue d’un délai de deux ans,

— suspendre pendant ce délai la réalisation et les effets de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, débouter la société SCI du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société SCI du [Adresse 1] à payer à la société Le [Localité 8] Orléans la somme de 3 .000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte extrajudiciaire du 28 octobre 2024, la société SCI du [Adresse 1] a fait délivrer à la société Le [Localité 8] Orléans un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 76.378,76 euros au titre des loyers et des charges impayés pour le mois de juillet 2024 comprenant une somme de 6.943,52 euros au titre de la clause pénale.

A l’audience la société SCI du [Adresse 1] a actualisé la demande de provision à la somme de 202.999,29 euros au titre des premier, deuxième et troisième trimestre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements du 18 avril 2024 et du 16 juillet 2024 en ce qu’ils mentionnent la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Ils précisent en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi les commandements contenaient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La société défenderesse conclut cependant à l’existence d’une contestation sérieuse à l’effet de la clause résolutoire et soutient que le commandement est de nul effet pour avoir été délivré par la société bailleresse de mauvaise foi, en se prévalant du fait d’une part, que cette dernière ne pouvait pas ignorer le caractère surévalué du loyer de renouvellement et a fait délivrer un premier commandement en février 2023 en ayant connaissance de l’intention de son preneur à bail de discuter et de voir réviser le montant du loyer appliqué, et d’autre part, qu’elle a fait délivrer plusieurs nouveaux commandements et poursuivi en référé l’expulsion de son preneur à bail afin de faire obstacle aux procédures au fond.

La Société Civile Immobilière du [Adresse 1] conclut à l’absence de contestation sérieuse dès lors que l’allégation de mauvaise foi n’est pas démontrée. Elle ajoute que la demande de révision du loyer en cours n’exonère pas le preneur à bail du paiement des loyers courants et que ce dernier n’honore pas même le montant du loyer qu’il estime légitime ; que les demandes au fond n’ont qu’une intention dilatoire.

En l’espèce, il sera relevé que les commandements visant la clause résolutoire ont été délivrés dans un contexte où le bailleur a initié plusieurs procédures après que le preneur l’a informé de son intention de discuter le montant du loyer et alors qu’une procédure est pendante au fond devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la révision des loyers.

En présence d’une contestation sérieuse quant à la bonne foi au bailleur, il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à voir constater la résiliation du bail ni sur les demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration des biens et objets mobiliers, de conservation du dépôt de garantie et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision pour non paiement des loyers

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société preneuse à bail ne justifie pas au jour de l’audience d’une exception sérieuse au paiement du loyer, des charges et accessoires courants.

La demande de la société SCI du [Adresse 1] actualisée à l’audience à la somme de 202.999 euros porte sur les premier, deuxième et troisième trimestre 2024.

Dans la mesure où les décomptes fournis par le bailleur font apparaître les sommes de 63.649,55 euros au titre des loyers commercial et d’habitation pour le premier trimestre 2024, 63.649,55 euros pour le deuxième trimestre 2024, et 69.435,25 euros au titre des loyers commercial et d’habitation pour le troisième trimestre 2024, la société Le [Localité 8] [Localité 7] sera condamnée à verser au bailleur la somme provisionnelle de 194.734,34 euros au titre des premier, deuxième et troisième trimestre 2024, somme sur laquelle il n’existe pas de contestation sérieuse.

Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 sur la somme de 63.649,55 euros, du 16 juillet 2024 sur la somme de 63.649,55 euros et du 28 octobre 2024 sur la somme de 69.435,25 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation du preneur qui est dans les lieux depuis plusieurs dizaines d’années, de son activité et des circonstances de l’espèce, il convient d’accorder à la société Le [Localité 8] [Localité 7] un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance ; étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. La clause pénale dont il est demandé de faire application étant susceptible d’être modérée par le juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

La clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

La société Le [Localité 8] [Localité 7], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance comprenant le coût des commandements de payer des 18 et 16 juillet 2024 et le coût de l’assignation.

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société Le [Localité 8] Orléans à payer à la société SCI du [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail liant les parties ni sur les demandes subséquentes tendant à voir prononcer l’expulsion, la séquestration des biens et objets, de conservation du dépôt de garantie et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamnons la société Le [Localité 8] [Localité 7] à payer à la société Le [Localité 8] [Localité 7] la somme provisionnelle de 194.734,34 euros au titre des premier, deuxième et troisième trimestre 2024 ;

Disons que cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 sur la somme de 63.649,55 euros, du 16 juillet 2024 sur la somme de 63.649,55 euros et du 28 octobre 2024 sur la somme de 69.435,25 euros ;

Suspendons les poursuites , à condition que la société Le [Localité 8] [Localité 7] se libère de sa dette en 12 versements mensuels d’un montant égal en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivants, le15 de chaque mois ;

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamnons la société Le [Localité 8] Orléans à payer à la société SCI du [Adresse 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons la société Le [Localité 8] [Localité 7] aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer des 18 et 16 juillet 2024 et le coût de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 29 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Caroline FAYAT