Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00352 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EOS

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

[B] [O]

[Z] [L] épouse [O]

C/

[G] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 05 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [B] [O]

né le 31 Mars 1960 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [Z] [L] épouse [O]

née le 22 Mai 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

M. [G] [Y]

né le 07 Mars 1963 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Mai 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 JUIN 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 29 juillet 2023, M. [B] [O] et Mme [F] [O] née [L] a consenti un bail d’habitation à M. [G] [Y] sur des locaux situés angle [Adresse 7] et de la [Adresse 10] à [Localité 9], cadastré [Cadastre 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de1530 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 309.20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire relative aux loyers impayés.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [Y] le 13 décembre 2024.

Par assignation du 7 mars 2025, M. [B] [O] et Mme [F] [O] née [L] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−5€047.17 ευροσ αυ τιτρε δε λ’αρρι⎡ρ⎡ λοχατιφ αρρ⎢τ⎡ αυ 7 μαρσ 2025, αϖεχ ιντ⎡ρ⎢τσ αυ ταυξ λ⎡γαλ ◊ χομπτερ δυ χομμανδεμεντ δε παψερ,−1 200 ευροσ συρ λε φονδεμεντ δε λ’αρτιχλε 700 δυ χοδε δε προχ⎡δυρε χιϖιλε, ουτρε λεσ εντιερσ δ⎡πενσ.

Subsidiairement, il sollicite la résolution du bail sur le fondement du droit commun des contrats.

La preuve que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département n’a pas été versée aux débats, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 15 mai 2025, M. [B] [O] et Mme [F] [O] née [L], représentée par son conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative a été intégralement régularisée au jour de l’audience. Ils ajoutent que la difficulté est que le paiement des loyers ne se fait pas régulièrement.

M. [G] [Y], comparant à l’audience, indique avoir régularisé ses loyers le 12 décembre 2024mais n’apporte pas les justificatifs de ses paiements à terme échu. Il précise avoir eu des difficultés passagères.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1989

L’article 24- III de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En effet, compte tenu du caractère irréversible de la demande en résiliation du bail et de l’expulsion en résultant, le commissaire de justice doit notifier, par voie électronique au préfet, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation.

En l’espèce, M. [B] [O] et Mme [F] [O] née [L] ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

En l’absence de cette notification à la préfecture du pas de calais, leur action en constat de résiliation du bail n’est donc pas recevable sur ce fondement.

Aussi, exclusion faite de la demande de constat en résiliation du bail sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, il convient de préciser qu’une demande subsidiaire en prononcer de la résiliation du bail pour non-respect des obligations contractuelles a également été formée par les bailleurs.

2. Sur le prononcé de la résiliation du contrat de bail

L’article 12 du code de procedure civile dispose que Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

La combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil permet de rappeler que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent notamment être exécutés de bonne foi.

L’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il est constant que la clause prévoit qu’ « à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges,…., le bail sera résolu de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

A cet égard, s’agissant de la somme due reprise dans le commandement de payer, force est de constater que celui-ci a été signifié 10 jours après le terme échu, faisant ainsi une application particulièrement stricte de la clause.

Aussi, s’il est établi, selon le décompte versé par les demandeurs, que le locataire a eu plusieurs incidents de paiement, il en ressort également qu’il a pris la liberté de payer son loyer non tous les mois mais tous les deux mois

Le locataire n’a donc pas respecté le terme convenu contractuellement.

Néanmoins, au jour de l’audience, et si de nouvelles dettes ont été constatées après le délai prévu par le commandement de payer, M. [G] [Y] s’est intégralement acquitté des loyers impayés justifiant ses manquements par des difficultés financières passagères.

A cet égard, et aussi sérieux que le manquement à ses obligations soit établi, cela ne justifie pas à ce stade le prononcé de la résiliation du bail, à charge pour le locataire de considérer la procédure comme valant avertissement d’avoir à se conformer aux obligations contractuellement prévues.

En conséquence, et si la demande en résiliation des bailleurs doit être de ce chef rejetée, force est de constater que, pour l’avenir, se pose la question de la loyauté du locataire dans l’exécution du contrat de bail.

La demande en résiliation du bail étant rejetée, les demandes d’expulsion et de condamnations au titre de l’indemnité d’occupation seront rejetées.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Au regard de l’économie globale de la présente instance, les dépens seront partagés par moitiés entre les parties .

L’équité et le comportement du locataire commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande des bailleurs concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature de l’affaire, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action en constat de la résiliation de M. [B] [O] et Mme [F] [O] née [L], sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et par conséquent des demandes subséquentes,

DEBOUTE M. [B] [O] et Mme [F] [O] née [L] de leur demande de prononcer en résiliation du bail conclu avec M. [G] [Y],

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer à M. [B] [O] et Mme [F] [O] née [L] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le partage des dépens par moitié entre les parties,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,