TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/09340

N° Portalis 352J-W-B7H-C2KLE

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [G] [S]

Madame [Z] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5] (L-1314)

représentés par Maître Valérie COTTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1520

DÉFENDEUR

Le CABINET [I] SA, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

[Z] KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 18 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/09340 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2KLE

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est assuré auprès de la société AXA France et administré par le cabinet [I].

M. [G] [S] et Mme [Z] [D] étaient propriétaires d’un appartement en duplex situé aux quatrième étage (lot n° 43) et cinquième étage droite (lot n° 50), assuré auprès de la société AXA France. Ils ont vendu leur bien le 3 juin 2021.

Le 2 mars 2021, le plafond plâtre de la salle de bain du lot n° 43 s’est effondré.

Cet effondrement a immédiatement été signalé par les époux [S] au syndic, lequel a, sur le champ, mandaté Mme [V], architecte, afin qu’elle se rende sur place.

Dans son rapport du 5 mars 2021, Mme [V] a retenu que le sinistre avait pour origine un dégât des eaux d’ordre privatif et, précisément, le robinet d’alimentation d’eau pour machine à laver le linge situé dans la buanderie se trouvant au 5ème étage du duplex de M. [S] et Mme [D]. Elle a précisé que « l’effondrement du plafond plâtre démontre que cette fuite n’est pas nouvelle ». Elle a réalisé les constats suivants s’agissant de l’état du solivage haut de la salle de bain : « manque les blocages d’entrevout en solives, laissant apparaître la sous-face du revêtement carrelé de la buanderie. Des calages et mise en compression du plancher haut sont à prévoir. Nous vous notifions également que le sol de la buanderie est dépourvu d’étanchéité bien qu’il y ait un point d’eau. Nous notons également une solive sous-dimensionnée. Un renforcement est nécessaire pour la mise en place de kerto. Les solives reposent sur un tirant métallique en répondant plus aux règlementations en vigueur. Un chevêtre devra être créé en remplacement de ce tirant. Et enfin, un traitement fongicide des solives mises à nu et reconstitution du plafond plâtre pour assurer le retardateur feu ». Elle a exposé au syndic qu’un devis de l’entreprise PHARMABOIS lui serait communiqué. Ce devis a été transmis au syndic par courrier de ladite entreprise du 10 mars 2021.

Le syndic a transmis ce rapport à Mme [S] le jour même, en sollicitant transmission de la copie de leur déclaration de sinistre.

Le 23 mars 2021, Mme [S] a exposé au syndic que l’expertise diligentée par leur assureur avait « confirmé que la fuite vient bien de la buanderie », tout en lui transmettant un « rapport d’expertise du plombier confirmant » cette origine ainsi que, notamment, les devis des entreprises WHATAFIX et PHARMABOIS. Par courriel du 13 avril 2021, M. [S] a exposé que son épouse et lui-même souhaitaient « faire démarrer les travaux de structure (…) dès le 22 avril 2021 » afin que ces derniers soient « finalisés avant le 1er juin 2021, jour de vente de (leur) appartement », en précisant qu’ils « avanceraient donc les fonds nécessaires à ces travaux et se feraient rembourser par AXA France ».

Le syndic a déclaré le sinistre à l’assureur du syndicat des copropriétaires le 30 mars 2021.

Le 27 avril 2021, M. [S] et Mme [D] ont fait établir un procès-verbal de constat avant travaux, afin de faire constater l’état des zones exposés aux travaux, à savoir l’appartement en dessous et les parties communes.

Le 1er juin 2021, un procès-verbal de réception des travaux de reprises structurelles du plancher haut de la salle de bain a été signé par M. [S] et Mme [D] en qualité de « maître d’ouvrage agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires », Mme [V], architecte, et l’entreprise PHARMABOIS titulaire du marché selon devis n° 100321-155-85-REN.

M. [S] a payé un acompte de 5.390 € à la société PHARMABOIS et un acompte de 2.095 € à la société WHAT A FIX.

Le 24 juin 2021, le cabinet TEXA, mandaté par l’assureur du syndicat des copropriétaires, a retenu que « les désordres constatés (en parties communes) sont la conséquence d’infiltrations d’eau ayant perduré dans le temps et sur plusieurs années au sein du logement et provoquant un pourrissement cubique des poutres du plancher haut du 4ème étage ».

Le 26 septembre 2022, le cabinet ELEX, mandaté par l’assureur de M. [S], a retenu que le sinistre avait pour origine le robinet d’arrêt secondaire alimentant la machine à laver dans la buanderie du 5ème étage.

Lors de l’assemblée générale du 1er juin 2023, les copropriétaires ont, s’agissant de la résolution n° 18 inscrite à la demande du conseil des époux [S], décidé de ne pas ratifier les travaux, de ne pas rembourser à M. [S] la somme de 7.485 € dont il a fait l’avance et de ne pas payer aux entreprises qui sont intervenues le solde des travaux réalisés.

Par acte d’huissier délivré le 11 juillet 2023, M. [G] [S] et Mme [Z] [D] ont assigné la société [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, l’indemnisation de leurs préjudices financiers.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, M. [G] [S] et Mme [Z] [D] demandent au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d’application, l’article 1240 du code civil, les pièces versées au débat,

Déclarant la demande de M. [S] et Mme [Z] [D] recevable et bien fondée,

Constater les négligences de la société [I] qui n’est intervenu pour faire procéder à la réparation d’un désordre affectant les parties communes,

Constater le coût des réparations de ce désordre d’un montant de 14.272,50 € selon devis,

En conséquence,

Condamner la société [I] à verser à M. [S] et à Mme [D] la somme de 7.485 € sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

Condamner la société [I] à verser le solde des travaux relatifs aux réparations effectuées sur le fondement de l’article 1240 du code civil à savoir la somme de 6.787 € se répartissant de la façon suivante :

—  5.390 € correspondant au solde dû à la société Pharmabois,

—  1.387 € correspondant au solde de la société Whatafix,

En tout état de cause,

Dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [S] et de Mme [Z] [D] les frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer en justice aux fins de défendre leurs intérêts,

En conséquence,

Condamner la société [I] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société [I] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Valérie COTTO, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Débouter la société [I] de toutes ses demandes et prétentions.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2024, le cabinet [I] demande au tribunal de :

Débouter M. [S] et Mme [D] de leur demande de paiement de la somme de 7.485 € dirigée contre le cabinet [I],

Débouter M. [S] et Mme [D] de leur demande de paiement de la somme de 6.787 € correspondant au solde de la société PHARMABOIS et de la société WHATAFIX,

Débouter M. [S] et Mme [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner M. [S] et Mme [D] à payer au cabinet [I] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner M. [S] et Mme [D] à payer au cabinet [I] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [S] et Madame [D] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par M^e Nathalie BUNIAK, avocat à la cour, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mai 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 13 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 13 mai 2025, a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande indemnitaire formée Monsieur [S] et Madame [K]

M. [G] [S] et Mme [Z] [D] soutiennent que la société [I] est responsable, sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, des préjudices financiers subis, à savoir le fait d’avoir dû faire l’avance d’une somme de 7.485 € dont ils demandent le remboursement, en ce qu’elle :

— leur a laissé la gestion du sinistre sans se positionner en qualité de donneur d’ordre,

— a déclaré le sinistre tardivement à l’assureur de l’immeuble, n’a pas diligenté une expertise technique, et a refusé de faire effectuer, selon les devis obtenus, les réparations du sinistre affectant des parties communes (remplacement des poutres du plancher haut entre le 4ème et le 5ème étage), alors que l’urgence de ces réparations l’imposait, le constat d’huissier du 27 avril 2021 démontrant l’ampleur du sinistre et sa propagation chez la voisine du dessous,

— n’a pas fait supporter le coût de ces travaux au syndicat des copropriétaires,

— n’a pas convoqué immédiatement une assemblée générale afin de l’informer de l’effondrement survenu,

— n’a pas demandé immédiatement, sans l’avis de l’assemblée générale mais avec l’accord du conseil syndical, le versement d’une provision comme cela est prévu par les dispositions de l’article 37 § 2 du décret du 17 mars 1967,

— n’a pas mentionné, dans l’état daté et les comptes de la copropriété, la dette du syndicat des copropriétaires envers eux, s’agissant du coût desdits travaux, « ce qui soulève des préoccupations quant à la transparence et la gestion financière de la copropriété par le syndic et engage sa responsabilité ».

Ils estiment que, si le syndic était intervenu, ils « ne se seraient pas retrouvés dans cette impossibilité de récupérer la somme de 7.485 € auprès du syndicat des copropriétaires ».

Ils font valoir qu’il ressort du rapport de Mme [V] du 5 mars 2021 et du rapport de la société TEXA du 24 juin 2021 que le sinistre n’est pas lié au dégât des eaux de leur buanderie du 5ème étage mais est le résultat de plusieurs causes majeures, notamment des fuites antérieures non traitées, comme le défaut d’étanchéité de la salle de bain des précédents copropriétaires transformée par eux en buanderie après l’achat de leur bien en 2012, et un défaut structurel du plancher.

Ils exposent qu’ils ont cru pouvoir se faire rembourser par leur assurance habitation au titre d’un recours de leur assurance à l’encontre de l’assurance de l’immeuble.

La société [I] soutient ne pas comprendre pourquoi les époux [S] orientent leur action à son encontre, dès lors que :

— elle a agi avec diligences pour identifier l’origine du sinistre,

— elle n’est pas responsable du sinistre, lequel a une origine privative,

— l’assemblée générale a refusé d’acquiescer aux demandes des époux [S],

— les époux [S] ne sont victimes d’aucun préjudice, puisqu’ils ont pu vendre leur appartement après avoir effectué les travaux mettant fin au sinistre qu’ils ont causé.

***

Les alinéas 1 à 3 de l’article 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 2, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Il peut ainsi s’exonérer de sa responsabilité en établissant qu’il n’a fait qu’exécuter une décision régulière de l’assemblée générale ou en prouvant qu’il a agi avec diligence et compétence (ex. : Cour d’appel de Versailles, 7 mars 2016, n° RG 14/07239 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 15 janvier 2020, n° RG 19/03285).

Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission (Civ. 3eme, 6 mars 1991, no 89-18.758)

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

Le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l’exercice de ses fonctions (Civ. 3ème, 15 février 2006, n° 15-11.263).

En l’espèce, à titre liminaire, le tribunal relève que, telle qu’elle est libellée, la demande relative au paiement du solde des travaux d’un montant de 6.787 € ne s’analyse pas en une demande de condamnation au bénéfice de M. [S] et Mme [K], mais en une demande de versement aux entreprises PHARMABOIS et WHATAFIX, soit une demande réalisée pour le compte de personnes non attraites à la cause qui n’est, en elle-même, pas recevable.

En tout état de cause, il est constant que le syndic a accepté que M. [S] et Mme [K] interviennent en qualité de maître d’ouvrage, alors que les travaux litigieux portaient sur des parties communes.

Néanmoins, M. [S] et Mme [K] ne se prévalent d’aucun préjudice en lien avec cette intervention ni d’aucun préjudice direct et personnel en lien avec une faute du syndic, qui a agi avec diligences dans le cadre de la gestion du sinistre faisant l’objet du présent litige et a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 1er juin 2023 la question de la prise en charge du solde des travaux réalisés par les entreprises intervenues sous la maîtrise d’ouvrage des époux [S].

M. [S] et Mme [K] font valoir des préjudices financiers liés exclusivement au paiement des travaux de réfection du plancher haut du 4ème étage (paiements réalisés et solde des travaux en attente de paiement), en soutenant que ces travaux auraient dû être pris en charge par le syndicat des copropriétaires, ce qui renvoie à la détermination, discutée, de l’origine du sinistre.

Décision du 18 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/09340 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2KLE

Or, le syndic n’est pas un « garant » du syndicat des copropriétaires et ne saurait être tenu pour responsable du refus de l’assemblée générale de ratifier des travaux.

Surtout, dès lors que l’origine du sinistre est contestée, il appartenait à M. [S] et à Mme [K] d’attraire en justice le syndicat des copropriétaires s’ils estimaient que le désordre avait pour origine une partie commune, afin de former, à son encontre et non à l’encontre du syndic, les demandes relatives à la réparation des préjudices financiers allégués.

Eu égard aux termes du présent litige, les moyens relatifs à l’origine du sinistre sont inopérants pour traiter des demandes formées à l’encontre de la société [I], recherchée à titre personnel.

M. [S] et Mme [K] seront déboutés de leurs demandes visant à voir condamner la société [I] à leur verser la somme de 7.485 € au titre de leur préjudice financier et « à verser » la somme de 6.787 € au titre du solde des travaux relatifs aux réparations effectuées.

2 – Sur la demande de condamnation de M. [S] et de Mme [K] pour procédure abusive formée par le cabinet [I]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, si M. [S] et à Mme [K] sont déboutés de leurs demandes, la société [I] ne démontre par aucune pièce l’abus du droit d’agir de ces derniers de même que le préjudice financier qui en découlerait, dont la nature même n’est pas précisé et qui n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum.

La preuve n’est donc pas rapportée de l’existence d’une faute commise par M. [S] et Mme [K] en introduisant la présente instance, de sorte que la société [I] sera déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice.

3 – Sur les demandes accessoires

M. [S] et Mme [K], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Nathalie BUNIAK, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, ils seront condamnés à payer à la société [I] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société [I] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquences, M. [S] et Mme [K], seront déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [G] [S] et Mme [Z] [D] de leurs demandes de condamnation de la société [I] à leur verser la somme de 7.485 € au titre de leur préjudice financier et « à verser » la somme de 6.787 € au titre du solde des travaux relatifs aux réparations effectuées,

Déboute la société [I] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice,

Condamne M. [G] [S] et Mme [Z] [D] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie BUNIAK, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [G] [S] et Mme [Z] [D] à payer à la société [I] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société [I] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [G] [S] et Mme [Z] [D] de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du deo de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 6] le 18 Septembre 2025

La Greffière Le Président