TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Stéphanie GIOVANNETTI

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02267

N° Portalis 352J-W-B7I-C34TC

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1982

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [Y]

[Adresse 9]

[Localité 2]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02267 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34TC

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [Y] est propriétaire du lot n°49 (appartement et cave) au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Estimant que M. [T] [Y] n’avait pas payé ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause lui a délivré, le 27 mars 2023, une sommation de payer la somme de 6.727,76 euros au titre d’arriérés de charges, dont 159,88 euros de frais de signification dudit acte.

La délivrance de ce commandement de payer n’ayant pas été suivie d’effet, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [T] [Y], par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1340-10 1 du code civil, il demande au tribunal de :

« – Condamner Monsieur [T] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 7.939,23 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 (charges courantes et charges pour travaux), majoré des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023, date de la sommation de payer,

— Condamner Monsieur [T] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1.281,09 euros au titre des frais de relance arrêtés au 1er janvier 2024,

— Condamner Monsieur [T] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement qui sera compensé par les intérêts moratoires, causé au Syndicat des copropriétaires lequel a été privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble,

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02267 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34TC

— Condamner Monsieur [T] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [T] [Y] aux entiers dépens. »

Régulièrement cité selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, M. [T] [Y] n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

A l’audience du 24 octobre 2024, la clôture des débats a été prononcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 (juge unique) puis mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 7.939,23 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2024, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire du lot n°49 de M. [T] [Y],

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Charges de copropriété

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* le décompte individuel de charges arrêté au 1er janvier 2024 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement et intérêts de retard de 7.939,23 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. [T] [Y] entre le 21/12/2020 et le 15/2023,

* les procès-verbaux des assemblé/es générales des 23 mars 2021, 28 mars 2022 et 10 mai 2023 portant notamment approbation des comptes des exercices 2020, 2021 et 2022 et votant les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024,

* une attestation de non recours des assemblées générales des 23 mars 2021, 28 mars 2022 et 10 mai 2023,

* les régularisations individuelles des charges courantes et travaux des années 2020, 2021 et 2022.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 7.939,23 euros.

M. [T] [Y] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023, date de la sommation de payer, sur la somme de 6.567,88 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

2.Sur la demande en paiement des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

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— les frais de relance dont il n’est pas établi qu’elles aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception,

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais correspondant au commandement de payer pris en compte au titre des dépens,

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en l’espèce le paiement de la somme de 1.281,09 euros composée des postes suivants :

Mise en demeure : 42,00 €

Relance : 33,00 €

Constitution dr Huis. : 480,00 €

BJRD Sommation d payer 28/03/23 : 232,53 €

Constitution dr [D] : 480,00€

Intérêts de retard au 01/12/2022 : 13,56 €

Il ne justifie toutefois pas que la mise en demeure adressée à M. [Y] le 03 novembre 2022 aurait été faite dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais engagés avant la sommation de payer signifiée le 27 mars 2023 ne peuvent donc lui être alloués sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclu pour la période du 01/01/2024 au 30/09/2024. Il n’est donc pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour l’acte facturé le 14 juin 2023 sous l’intitulé “constitution dr [D]”, dont le montant ne sera par conséquent pas retenu.

Seuls les frais de signification de la sommation de payer à hauteur de 232,53 euros seront par conséquent alloués au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

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En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.500 euros de dommages-intérêts.

Pour autant, s’il l’allègue, force est de constater que le demandeur ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de M. [T] [Y] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

La demande indemnitaire de ce chef sera donc rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

M. [T] [Y] succombant, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE M. [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 7.939,23 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er janvier 2024, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 sur la somme de 6.567,88 euros et à compter du 26 janvier 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 232,53 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 20 Février 2025

La Greffière La Présidente