TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/06/2025

à : Monsieur [S] [R], Madame [F] [R]

Copie exécutoire délivrée

le : 05/06/2025

à : Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00467 – N° Portalis 352J-W-B7J-C634W

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet BAUSTONE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [R], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [F] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00467 – N° Portalis 352J-W-B7J-C634W

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [R] et Mme [F] [R] sont propriétaire indivis des lots n° 1, 39 et 53 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic BAUSTONE IMMOBILIER.

Il a été constaté par le syndic que M. [S] [R] et Mme [F] [R] ne déféraient pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui leur étaient trimestriellement adressés.

Après plusieurs relances, une mise en demeure leur a été adressée en date du 20 août 2024 pour la somme de 5872, 75 €, échéance du 3 e trimestre 2024 incluse.

Par acte extrajudiciaire en date du 4 décembre 2024, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 2] a assigné M. [S] [R] et Mme [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de condamner solidairement M. [S] [R] et Mme [F] [R] à lui payer la somme de :

—  6300, 64 € d’arriérés de charges impayées et de frais , échéance du 4 e trimestre 2024 incluse,

avec capitalisation des intérêts,

—  2000 € de dommages et intérêts,

—  1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 21 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures. Il a fait état d’une dette subsistante de 3228, 53 € au 3 mars 2025 pour la période du 8 mars 2021 au 3 mars 2025 suite à l’envoi d’un chèque par les propriétaires. Il s’oppose à tout délai de paiement, les paiements n’ayant eu lieu qu’après assignation.

Assignée à étude, Mme [F] [R] n’a pas comparu

M. [S] [R] a justifié ses irrégularités de paiement par l’hospitalisation de son épouse en unité psychiatrique et indiqué avoir versé 5500 € depuis le mois de février.

Il s’est référé à un échéancier convenu avec le SDC et n’a pas souhaité demander de délais dans ce cadre.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges et frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 2] produit une matrice cadastrale justifiant que M. [S] [R] et Mme [F] [R] sont propriétaires indivis des lots n° 34, 9 et 1 au sein de l’ immeuble sis [Adresse 2] correspondant respectivement à 34/1084 e , 9/1084 e et 1/1084 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, il sont tenus au paiement de leur quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats et que M. [S] [R] et Mme [F] [R] n’ont pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat du syndic BAUSTONE IMMOBILIER (pièce 6),

— un extrait du règlement de copropriété stipulant la solidarité des copropriétaires en situation d’indivision d’un lot,

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2020 à 2024 sont produites (pièce 4) , validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 , outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificats de non recours délivrées par la société BAUSTONE IMMOBILIER (pièce 5), et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2023 et 2024 ont été émis à l’attention des défendeurs ,des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 8 mars 2021 et le 31 décembre 2024 (pièce 3).

— la lettre de mise en demeure en date du 20/08/2024 pour la somme de 5872,75 € , attestant de l’inexécution de leurs obligations par les propriétaires à cette date,

La somme de 6300, 64 € réclamée par le SDC à l’origine fait suite au relevé du compte au 1er octobre 2024 de M. [S] [R] et Mme [F] [R] également produit aux débats (pièce 2) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale intégrant également 210 € de frais de mise en demeure (et non 270 €, d’où 60 € à déduire de la dette).

En effet, aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

En l’espèce, il apparaît dans le décompte en pièce 2 des frais de relance et de constitution de dossier avocat par le syndic pour un montant demandé de 210 €.

Conformément à l’article 10-1 précité, M. [S] [R] et Mme [F] [R] seront donc condamnés solidairement à payer au SDC la somme de 210 € correspondant aux frais nécessaires pour la même période du 8 mars 2021 au 3 mars 2025.

Cette somme doit être augmentée des intérêts au taux légal suivant la même date que pour la somme réclamée en principal (les frais étant des sommes légalement dues), par conséquent à compter du 20/08/2024, comme indiqué ci dessus.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que M. [S] [R] et Mme [F] [R] n’ont pas contesté, attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée en charges et den frais du SDC contre le défendeur du 8 mars 2021 au 31 décembre 2024 , dont les défendeurs par basculement de la charge de la preuve, ne justifient s’être libéré qu’en partie ainsi qu’il ressort de l’audience, où le SDC a réactualisé sa demande à hauteur de 3228, 53 € du 8 mars 2021 au 3 mars 2025 suite à des paiements postérieurs à l’assignation.

Il ne peut ainsi qu’être constaté que la somme de 3228, 53 € réclamée en principal à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux provisions sur charges et frais de recouvrement dues par M. [S] [R] et Mme [F] [R] au SDC , dont il convient de soustraire les 60 € de frais de mise en demeure injustifiés.

M. [S] [R] et Mme [F] [R] seront donc solidairement condamnés à payer au SDC la somme totale de 3168, 53 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 1er octobre 2024 pour la période du 8 mars 2021 au 3 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20/08/2024.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement des défendeurs est démontré au fil de pas moins de six relances et mises en demeure diligentées de 2021 à 2024 . Cette résistance abusive, malgré quelques paiements ponctuels des intéressés, constitue , du fait de sa réitération, une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de ces irrégularités de paiement de charges pendant les années 2021 et 2024, comme le démontre également le paiement tardif accompli pour les besoins de l’audience.

Compte tenu de la résistance au paiement mais aussi des explications à l’audience de M. [R], il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 600 € au titre de son préjudice financier.

III. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La condamnation à la somme de 3168, 53 € ne portant intérêt qu’à compter du 20/08/2024 , il n’ y a pas lieu de dire , conformément au texte susvisé, que les intérêts échus seront capitalisables annuellement.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [S] [R] et Mme [F] [R], partie succombante, seront condamnés solidairement aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [S] [R] et Mme [F] [R] soient déchargés de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 600 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne solidairement M. [S] [R] et Mme [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3168, 53 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées et aux frais de recouvrement pour la période du 8 mars 2021 au 3 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20/08/2024,

Condamne solidairement M. [S] [R] et Mme [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 600 euros au titre de son préjudice financier,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne solidairement M. [S] [R] et Mme [F] [R] aux entiers dépens ,

Condamne solidairement M. [S] [R] et Mme [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT