TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 14/08/2025

à : – M^e A. SEIZOVA

— M^e V. DOBELLE

Copies exécutoires délivrées

le : 14/08/2025

à : – M^e A. SEIZOVA

— M^e V. DOBELLE

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/11317 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SNG

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 août 2025

DEMANDEURS

Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra SEIZOVA, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C2392

Madame [M] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra SEIZOVA, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C2392

DÉFENDERESSE

La Société Anonyme LA CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Véronique DOBELLE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #R0092

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 avril 2025

Décision du 14 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11317 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SNG

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 14 août 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon offre préalable acceptée le 29 juillet 2020, la société CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE (ci-après dénommée la société C.E.P.I.F.) a consenti à M. [I] [P] et Mme [M] [K] (ci-après dénommés les consorts [P] [K]), en vue d’une acquisition en VEFA le 29 septembre 2020 d’un appartement T5 sis [Adresse 3], auprès de la société LAPLACE HENRY, sous garantie financière d’achèvement de l’ensemble immobilier souscrite par cette société auprès de la même société C.E.P.I.F. le 4 août 2020, un crédit personnel d’un montant en capital de 723.000 euros remboursable au taux nominal de 1,30 % en 300 mensualités au terme d’une phase de pré-financement initiale de trente-six mois.

Censée contractuellement advenir le 30 juin 2022, la livraison a été décalée par le vendeur à trois reprises, et non sans procéder à des appels de fonds, avant qu’un abandon de chantier ne soit constaté en juin 2023.

Malgré une ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS en date du 8 janvier 2024 intimant, sous astreinte, le vendeur de reprendre les travaux, le chantier est resté en l’état et la société LAPLACE HENRY a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de PARIS du 10 janvier 2024, puis en liquidation judiciaire le 4 septembre 2024.

Les consorts [P] [K] ont fait assigner, en référé, la société C.E.P.I.F. devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, aux fins des demandes suivantes :

— suspendre les obligations mensuelles de paiement relatives au prêt immobilier jusqu’à l’achèvement des travaux par le garant de livraison,

subsidiairement,

— suspendre les obligations mensuelles de paiement relatives au prêt immobilier à concurrence d’une durée de deux ans,

— condamner la société C.E.P.I.F. à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Dans leurs conclusions (1), les consorts [P] [K] se prévalent des articles L 313-44 et L 314-20 du code de la consommation pour obtenir, jusqu’à la résolution du litige, la suspension du prêt finançant la VEFA, celle-ci étant à l’heure actuelle inexécutée et le maître d’œuvre étant en cours de liquidation judiciaire.

Ils remboursent chaque mois des frais d’assurance et des intérêts intercalaires, outre leur loyer mensuel, et redoutent l’arrivée du début de

l’amortissement du prêt sans aucune visibilité de la reprise du chantier, sinon la date estimée au mieux par le mandataire au premier trimestre 2027, des non conformités au permis de construire ayant été décelées.

Ils disent inadapté au système de protection légal le remboursement en un seul règlement préconisé par la société C.E.P.I.F. à l’issue de la suspension.

Subsidiairement, ils demandent l’application de l’article 1343-5 du code civil sur une durée de deux ans.

Dans ses conclusions récapitulatives, la société C.E.P.I.F. demande :

— le rejet de la demande de suspension des obligations de remboursement du prêt immobilier jusqu’à l’achèvement des travaux ou à échéance de deux années,

— en cas de suspension, le versement des échéances suspendues en un seul versement à l’issue de la pèriode de suspension, conformément au tableau d’amortissement,

subsidiairement,

— la suspension du paiement des échéances du prêt du 4 janvier 2025 jusqu’au 4 janvier 2027, les échéances suspendues s’ajoutant aux échéances amorties à compter du 4 février 2027 avec un lissage sur la durée d’amortissement restante, sans prolongation de la maturité du prêt,

en tout état de cause,

— la reprise du paiement des échéances suspendues en cas d’achèvement du chantier avant le 4 janvier 2027, les échéances suspendues s’ajoutant aux échéances amorties à compter de l’échéance de reprise du paiement des échéances suivant la date d’achèvement des travaux conformément au tableau d’amortissement, avec un lissage sur la durée d’amortissement restante, sans prolongation de la maturité du prêt,

— le rejet de la demande au titre des frais irrépétibles.

La société C.E.P.I.F. indique avoir spontanément renoncé au prélèvements des échéances depuis le 4 janvier 2025 et pris des mesures pour relancer le chantier suite à la défaillance du maître d’œuvre, ce pour quoi elle s’insurge contre sa condamnation aux frais irrépétibles.

Elle reproche aux demandeurs de ne pas démontrer se trouver dans une situation ne leur permettant pas de faire face aux échéances.

Elle pose la condition d’un versement unique à l’issue de la suspension jusqu’à l’achèvement des travaux, le cas échéant, ainsi que celle, au cas d’un délai de deux ans, d’un point de départ au 4 janvier 2025, incluant donc les échéances qu’elle a d’ores et déjà renoncé à prélever, et ce, jusqu’au 4 janvier 2027, avec reprise le mois suivant des échéances mensuelles, plus le lissage des échéances suspendues sur la durée d’amortissement restante.

Elle demande d’ordonner la reprise du paiement en cas d’achèvement du chantier avant janvier 2027.

À l’audience du 28 avril 2025, les parties ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 834 du code civil que le juge des référés peut, en cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L 313-44 du code de la consommation, lorsqu’il est déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance ou s’il a été mis en cause par l’une des parties.

Aux termes de l’article L 314-20 du code de la consommation, l’exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement, suspendue par ordonnance du juge des contentieux de la protection dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil. L’ordonnance peut décider que, durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt.

En outre, le juge peut déterminer dans son ordonnance les modalités de paiement des sommes qui seront exigibles au terme du délai de suspension, sans que le dernier versement puisse excéder de plus de deux ans le terme initialement prévu pour le remboursement du prêt ; il peut, cependant, surseoir à statuer sur ces modalités jusqu’au terme du délai de suspension.

En l’espèce, les pièces versées aux débats démontrent de façon incontestée que, le 29 septembre 2020, les consorts [P] [K] ont acquis en VEFA auprès de la société LAPLACE HENRY, parmi d’autres acquéreurs, un appartement T5 sis [Adresse 5], au sein d’un ensemble immobilier, projet développé par le promoteur sur son terrain sous garantie financière d’achèvement souscrit auprès de la société C.E.P.I.F. le 4 août 2020.

Les consorts [P] [K] ont financé cet achat par un prêt souscrit le 29 juillet 2020 auprès de la société C.E.P.I.F., un crédit immobilier d’un montant en capital de 723.000 euros remboursable au taux nominal de 1,30 % en 300 mensualités. Il est précisé dans le contrat de prêt (page 1) que celui-ci est destiné à financer l’ouvrage susdit au moyen d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Toutefois, les pièces démontrent que la livraison prévue pour juin 2022 a été décalée par la société LAPLACE HENRY, à trois reprises, du fait de la faillite du sous-traitant en charge du clos et du couvert, tout en procédant aux appels de fonds contractuels, avant qu’un abandon de chantier ne soit constaté en juin 2023, alors que la construction d’ensemble n’était pas encore au stade de mise hors d’eau, soit moins de 70 % d’achèvement, et a perduré malgré une ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS en date du 8 janvier 2024.

La société LAPLACE HENRY a été, en effet, placée en redressement

judiciaire par jugement du tribunal de commerce de PARIS du 10 janvier 2024, puis en liquidation judiciaire le 4 septembre 2024, avec désignation le 9 août 2024 de la S.A.S. [L] en qualité de mandataire ad’hoc pour la poursuite de l’opération immobilière sur demande de la société C.E.P.I.F., qui a mis en œuvre sa qualité de garant de l’achèvement de l’immeuble.

Le travail d’audit de la S.A.S. [L] a mis en évidence le 14 novembre 2024 certaines non conformités remettant en cause la solidité de l’ouvrage et appelant des solutions réparatoires. Le 24 mars 2025, la S.A.S. [L] a estimé que le chantier pourrait être achevé au premier trimestre 2027.

Il existe bien, ainsi, une série d’ « accidents » affectant l’exécution du contrat de VEFA déclaré dans le cadre de l’emprunt.

Par ailleurs, la société C.E.P.I.F., prêteur, a été mise principalement en cause par les demandeurs en qualité de partie prenante au litige, conformément aux exigences de cette opération tripartite indivisible comprenant deux contrats dont l’un (la VEFA) est la raison d’être de l’autre (l’emprunt).

Conformément à l’article L 313-44 du code de la consommation susvisé, le tribunal a, donc, la faculté de suspendre l’exécution du contrat de prêt jusqu’à la résolution du litige, laquelle se trouve en cours selon la S.A.S. [L].

Un avenant du contrat de prêt en date du 21 juin 2024 signé le 7 juillet 2024 , prenant acte du retard de livraison du bien, est venu prolonger la phase de pré-financement de treize mois à compter du 4 février 2022 jusqu’au 4 août 2025, sans prélèvement des échéances du prêt jusqu’au 4 septembre 2025, date à compter de laquelle un prélèvement mensuel de 2.824,09 euros serait effectué sur 300 mois jusqu’au 4 août 2050.

Il n’est pas discuté que cette phase de pré-financement, consistant dans le paiement d’intérêts intercalaires substantiels, a été honorée par les emprunteurs, qui ne sont donc pas surpris en situation d’impayés.

Il ressort bien de cette imminence de remboursement une urgence, les emprunteurs étant exposés à supporter des mensualités qu’ils ne pourront assumer pendant le temps d’achèvement des travaux, ce qui risque de les précipiter dans une situation d’endettement.

Les demandeurs démontrent, en effet, acquitter mensuellement un loyer de 2.555 euros, ce qui, d’ailleurs, correspond au niveau des mensualités attendues d’eux par la banque à compter du mois de septembre 2025 et montre qu’il plafonne leurs capacités de remboursement.

En effet, bien qu’ils ne fassent pas état d’autres charges ni de leurs ressources, le plan de remboursement, établi sur vingt-cinq ans, trace de lui-même les limites de paiement des consorts [P] [K] et démontre qu’ils n’ont pas la faculté d’assumer tout à la fois la charge d’un loyer de 2.555 euros et des mensualités de 2.824,09 euros jusqu’à la livraison de leur lot, supputé par la S.A.S. [L] au 1er trimestre 2027.

S’agissant des modalités de la suspension :

Il résulte de l’avenant au prêt du 7 janvier 2024 que les échéances devaient courir à compter du 4 septembre 2025 et non à compter du 4 janvier 2025, comme indiqué par la société C.E.P.I.F. qui prétend avoir suspendu les échéances en capital et en intérêts à cette date, à l’encontre du contenu du plan de remboursement qu’ils produisent aux débats.

Cette date sera, donc, le point de départ de la suspension judiciaire du contrat de prêt, laquelle courra, compte tenu de l’imprécision tant des non conformités que des prévisions du mandataire ad’hoc, jusqu’au terme de la résolution du litige, telle que matérialisée par l’achèvement de l’immeuble selon les critères de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation et constatée par écrit par un professionnel de la construction.

Il sera, donc, ordonné la suspension du contrat de prêt courant entre les parties à compter du 4 septembre 2025 et jusqu’à l’achèvement de l’immeuble, objet de la globalité de l’opération, comme indiqué ci-dessus.

Selon le vocabulaire Cornu, le terme de suspension désigne « une mesure temporaire qui fait provisoirement obstacle à l’exécution d’une convention ».

Il résulte, ainsi, plusieurs conséquences de la suspension de l’article L 313-44 du code de la consommation :

— d’une part, les intérêts ne sauraient courir pendant la durée de la suspension,

— d’autre part, et de droit positif, elle a pour effet de reporter le terme du prêt d’une durée égale à celle de la suspension accordée.

Ainsi, il convient de préciser qu’à la fin de la période de suspension, le prêteur ne pourra exiger le paiement des échéances échues en un seul versement (ce qui s’apparenterait à une déchéance partielle du terme irrégulière et vidant de sa substance le contrat de prêt), ni davantage en lissant les échéances sur la période théorique qui restait à courir (ce qui serait une modification contractuelle requérant l’accord des emprunteurs), mais bien en prolongeant la période d’amortissement du prêt sur une période équivalente à la période de suspension observée, et ce, sans pénalités ni aggravation des obligations de l’emprunteur.

Sur les demandes accessoires :

sur la demande de condamnation aux dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, compte tenu du cas d’espèce, et la société C.E.P.I.F. démontrant avoir collaboré avec les emprunteurs et assumé sa garantie d’achèvement à l’égard de l’opération de VEFA litigieuse, les dépens seront partagés par moitié.

sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles :

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, eu égard à la nature du litige et pour les raisons ci-dessus énoncées, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Vu l’article L 313-44 du code de la consommation,

Ordonnons la suspension des obligations de remboursement des échéances du prêt immobilier d’un montant en capital de 723.000 euros, remboursable au taux nominal de 1,30 %, en date du 29 juillet 2020, conclu entre la société CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE, d’une part, et M. [I] [P] et Mme [M] [K], d’autre part, en vue de l’acquisition en VEFA, le 29 septembre 2020, d’un appartement T5 sis [Adresse 3],

Disons que cette suspension courra à compter de l’échéance n° 64 du 4 septembre 2025 jusqu’à l’achèvement de l’ensemble immobilier, objet de la VEFA précitée, tel que constaté par écrit par un professionnel de l’immobilier mandaté par la partie la plus diligente,

Rappelons que les intérêts ne courent pas pendant la durée de la suspension,

Disons qu’à l’issue de la suspension, la période d’amortissement du prêt sera prolongée sur une période équivalente à la période de suspension observée, sans pénalités ni aggravation des obligations de l’emprunteur,

Rejetons toutes les autres demandes,

Laissons à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décision du 14 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11317 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SNG