TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Paul-gabriel CHAUMANET ; Madame [O] [E]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07550 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAURQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 10 octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R101

DÉFENDERESSE

Madame [O] [E], demeurant Chez Mme [J] [E] – [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 septembre 2025

Délibéré le 10 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/07550 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAURQ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er décembre 2016, Madame [Y] [G] a donné à bail à Madame [O] [E] un appartement à usage d’habitation, avec cave et emplacement de stationnement, situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1470 euros outre une provision sur charges de 110 euros. Un dépôt de garantie de 1470 euros a été versé à l’entrée dans les lieux. Un état des lieux d’entrée a été réalisé le jour de la signature du bail.

Le 25 janvier 2024, Madame [O] [E] a délivré un congé pour le 25 février suivant. Un état des lieux de sortie a été effectué le 29 février 2024.

Par actes de commissaire de justice du 21 août 2025, Madame [Y] [G] a fait assigner Madame [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire sa condamnation au paiement de :

2508,65 euros d’impayés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024,5682,62 euros en réparation des dégradations locatives invoquées, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024,1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

A l’audience, Madame [Y] [G], représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance, soutenus oralement.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherche infructueuse en application de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [O] [E] n’a pas comparu ni n’a été représentée ni n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les arriérés de loyer et de charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Aux termes de l’article 15, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, le bailleur justifie de la réception du congé au 25 janvier 2024. Le congé du preneur a donc produit effet le 25 février 2025. Madame [O] [E] est ainsi tenue au paiement des loyers et charges jusqu’à cette date, nonobstant la remise éventuelle des clés à une date antérieure à défaut d’accord du bailleur.

Or, dans deux courriers recommandés avec accusé de réception des 29 avril et 28 juin 2024 (pli délivré non réclamé), Madame [Y] [G] met en demeure Madame [O] [E] d’avoir à payer le loyer du mois de février 2024 d’un montant de 1642,64 euros, la régularisation des charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 à hauteur de 504,35 et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 d’un montant de 361,66 euros. Le courrier du 29 avril 2024 contient les explications utiles sur ces sommes demandées. Il sera observé que le montant de la taxe des ordures ménagères 2023 est réduite dans l’assignation à la somme de 310 euros. Madame [Y] [G] verse en effet aux débats les pièces justificatives des sommes sollicitées (la fiche d’imposition à la taxe foncière pour 2023 et le relevé des charges du 5 février 2024 pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023). L’assignation contient en outre la demande au titre de la taxe des ordures ménagères 2024 au prorata jusqu’au départ des lieux, soit la somme de 51,66 euros.

Absente à l’audience, Madame [O] [E] n’apporte par définition aucun élément pour en contester le principe ni le montant.

Il sera toutefois relevé que le montant du loyer de février 2024 a été fixé pour le mois entier, jusqu’au 29 février 2024, si bien qu’il convient d’en réduire le montant au prorata de la durée d’occupation jusqu’au 25 février 2024, à savoir la somme de 1359,50 euros. Le montant de la taxe des ordures ménagères 2024 n’est en outre pas justifié.

Au total, Madame [Y] [G] est créancière de la somme de 2173,85 euros (1359,50+504,35+310).

Sur les dégradations locatives du preneur

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il est admis que des dégradations minimes (traces de clous et de chevilles, salissures), qualifiées de « vénielles », ne peuvent être reprochées au locataire (CA [Localité 4], 6e ch. B, 5 juin 2003). De même, lorsque la durée d’occupation a été assez longue, il ne peut être demandé au locataire de restituer au bailleur un local remis à neuf (CA [Localité 4], 28 oct. 1999, après une occupation ayant duré de deux à trois ans) sauf si les détériorations ou dégradations constatées ne peuvent pas être la conséquence de la seule vétusté (CA [Localité 4], 23 oct. 1997).

En application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Par ailleurs, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée amiable établi contradictoirement le 1er décembre 2016 et de l’état des lieux de sortie du 29 février 2024 établi par acte de commissaire de justice, que plusieurs dégradations peuvent être mises à la charge de la locataire.

Au moment de la prise à bail par Madame [O] [E], l’appartement était « en état neuf, peintures neuves (1er occupant) et parquet neuf (1er occupant) ». L’état des lieux, particulièrement succinct, ne contient aucune indication sur le tableau électrique et les barres des rideaux

Or, à la date du départ des lieux, il est relevé plusieurs désordres. Pour le sol, il est fait état d’un « parquet mosaïque usé » dans l’entrée, en ce sens que « des panneaux sont mouvants » et « comprennent des différences de niveau et des espaces ». Le parquet du séjour comporte quant à lui « des traces de coulures sous le radiateur ». De même dans la chambre, le parquet présente « des traces d’usure à proximité du mur de façade ». Les photographies annexées confirment les relevés du constat.

Dans la salle de bain, il est indiqué que « des carreaux sont absents à gauche des vasques ». Là encore, les photographies jointes au constat mettent en exergue ce constat.

La peinture du plafond de la chambre présente pour le commissaire de justice, de « nombreuses traces d’écaillures » qui sont effectivement très visibles sur les photographies jointes au constat.

Il fait état également de « traces de tarte » dans les différentes pièces à eau, montrant un nettoyage insuffisant du locataire au moment de déménager.

Il est mis en évidence par ailleurs, qu’un jeu de clés est manquant. L’attestation du gardien d’immeuble du 29 avril 2024, ayant valeur de simple renseignement, corrobore cette absence de clés qui a nécessité pour Madame [Y] [G] de changer les serrures.

La responsabilité de Madame [O] [E] sera dès lors engagée pour ces dégradations caractérisées.

En revanche, sur le remplacement par Madame [O] [E] du tableau électrique sans autorisation du bailleur, allégué par Madame [Y] [G], celle-ci ne démontre pas de son remplacement effectif durant l’occupation des lieux par Madame [O] [E]. Les photographies produites prises par le bailleur le 29 novembre 2016, soit juste avant l’entrée dans les lieux de la locataire, ne représentent pas ce tableau électrique et l’état des lieux d’entrée n’y fait pas référence. Madame [Y] [G] ne verse non plus aucun échange épistolaire avec sa locataire sur cet aspect.

De même la preuve de la dégradation de la hotte nécessitant son remplacement n’est pas rapportée.

S’agissant des traces de rebouchages et des salissures sur les murs impactant la peinture, celles-ci seront qualifiées de vénielles compte tenu de la longue durée du bail, de près de sept années. Les photographies ne présentent d’ailleurs pas les traces constatées, sauf une seule qui montre la marque d’un tableau ou miroir.

Les portes de placard dégondées seront tout autant qualifiées de vénielles.

En ce qui concerne le plan de travail de la cuisine, dont il est relevé dans le constat « des traces d’usure et de choc », les photographies annexées ne laissent apparaître aucune trace visible particulière qui dépasserait l’usage habituel d’un tel meuble pendant une durée d’utilisation longue, de sept années.

Sur le montant de l’indemnisation, Madame [Y] [G] communique un devis du 18 avril 2024 portant notamment sur le remplacement des lattes de parquet abîmées à hauteur de 242 euros TTC (220+10%). La réparation des carreaux de la salle de bains s’élève à la somme de 356,72 euros TTC au vu du devis fourni du 30 avril 2024. Une facture du 21 mai 2024 montre que le coût du remplacement des clés et serrures en raison de l’absence d’un jeu de clés s’élève à 922,04 euros TTC.

En revanche, aucun devis n’est produit permettant d’évaluer le préjudice résultant des traces de tartre et autres salissures. Pareillement, les devis produits relatifs au chantier de peinture dans l’ensemble de l‘appartement en 2016, très succincts, ne permettent pas de connaître le coût de la remise en état spécifique du plafond de la chambre.

Au final, le préjudice de Madame [Y] [G] au titre des dégradations locatives s’élève à 1520,76 euros (242+356,72+922,04).

Sur les comptes entre les parties

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

le preneur est redevable de la somme de 3694,61 euros (2173,85 d’arriérés locatifs + 1520,76 euros de dégradations locatives)le bailleur est redevable de la somme de 1470 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.

Madame [O] [E] sera en conséquence condamnée au paiement de 2224,61 euros (3694,61-1470), après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure dont l’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception est justifié, à savoir le 28 juin 2024.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [E], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, dont l’équité commande qu’ils soient fixés à hauteur de 700 euros.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [O] [E] et à verser à Madame [Y] [G] la somme de 2224,61 euros, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [O] [E] à verser à Madame [Y] [G] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [E] aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION