TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/02796

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFBI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 23 Janvier 2025

[L] [S]

C/

[Y] [B]

La S.A.S. SERGE MAS PROMOTION

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e GROC

M^e NGUYEN-NGHIEM

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [S],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [B],

demeurant [Adresse 11]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Non comparant, ni représenté

La S.A.S. SERGE MAS PROMOTION,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître Christian NGUYEN-NGHIEM, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 03 novembre 2020, [L] [S] a loué à [Y] [B] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 9]) à [Localité 13] assorti d’un parking en sous-sol (n°48), d’une surface habitable de 40 m² et moyennant un terme mensuel initial de 455 euros, outre une provision sur charges de 44 euros.

Par acte distinct du même jour, [P] [W] a signé un engagement de caution solidaire pour le compte de la SAS SERGE MAS PROMOTION en qualité de directrice d’agence.

Invoquant un arriéré locatif, [L] [S] a fait signifier à [Y] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 avril 2024, exploit ultérieurement dénoncé à la SAS SERGE MAS PROMOTION le 24 avril suivant.

Par exploit des 03 et 08 juillet 2024, [L] [S] a finalement fait assigner [Y] [B] et a SAS SERGE MAS PROMOTION devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de [Y] [B] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation solidaire de [Y] [B] et la SAS SERGE MAS PROMOTION à payer :

* la somme provisionnelle de 2 676 euros au titre de l’arriéré locatif, mensualité de juin 2024 incluse, somme à parfaire et avec intérêts,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges et indexée comme le loyer, à compter de la résiliation et ce jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts de droit,

* la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation solidaire de [Y] [B] et la SAS SERGE MAS PROMOTION aux frais et dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises contre leurs biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 13 décembre 2024 lors de laquelle il était représenté par son conseil, [L] [S] a maintenu l’ensemble de ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à hauteur de 6 042.65 euros.

Egalement représentée par son conseil, la SAS SERGE MAS PROMOTION a pour sa part sollicité: – à titre principal, la nullité de l’acte de cautionnement du 03 novembre 2020 à défaut de qualité d'[P] [W] pour représenter la défenderesse,

— à titre subsidiaire, l’inopposabilité dudit acte à la défenderesse à défaut de mandat d'[P] [W] pour engager la défenderesse au-delà de la durée initiale du bail,

— en tout état de cause,

* le rejet de l’ensemble des prétentions formulées à son encontre,

* la condamnation de [L] [S] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par chacune d’elles en vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Convoqué par assignation remise à étude, [Y] [B] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’engagement de caution :

L’article 834 du Code de procédure civile autorise le juge des contentieux de la protection à “ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse”.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable […] accorder une provision au créancier”.

En l’espèce, la SAS SERGE MAS PROMOTION conteste la régularité de l’acte de cautionnement du 03 novembre 2020 au motif que sa directrice d’agence, [P] [W], n’était que simple salariée de l’entreprise et non pas sa présidente, cette dernière étant la société KAUFMAN BROAD MIDI-PYRENEES depuis le 13 janvier 2016.

En réponse, [L] [S] n’a pas justifié de la qualité exacte de la signataire de l’acte de cautionnement, donc de son habilitation à engager la défenderesse au titre de l’acte litigieux.

Par conséquent, compte-tenu de la contestation sérieuse concernant la régularité de l’acte de caution, le juge des référés n’a pas pouvoir pour trancher les demandes de condamnation solidaire formulées à l’encontre de la SAS SERGE MAS PROMOTION.

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’action est recevable, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture de la HAUTE-GARONNE par voie électronique le 09 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, suivant les dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige (cf. Civ. 3ème, 13/06/2024, n° 24-70.002) dispose notamment que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 03 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article III des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2024 pour la somme en principal de 1 605.26 euros.

C’est cependant à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois, soit au plus tard le 18 juin 2024.

Ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies depuis le 19 juin 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date.

Sur l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution de plein droit du bail depuis le 19 juin, le défendeur doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [Y] [B] sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Compte-tenu de l’accroissement massive de la dette locative malgré la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, aucun paiement n’étant intervenu depuis février 2024, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

[L] [S] produit un décompte actualisé au 10 décembre 2024 selon lequel la dette s’élevait alors à la somme de 6 042.65 euros.

La SAS SERGE MAS PROMOTION n’a émis aucune observation à cet égard.

N’ayant pas comparu, le défendeur n’a pour sa part par définition apporté aucun élément de nature à contester le principe comme le montant de la dette locative.

Par conséquent, [Y] [B] sera donc condamné à verser à [L] [S] cette somme provisionnelle de 6 042.65 euros, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 605.26 euros à compter du commandement de payer du 18 avril 2024 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision en application de l’article 1231-6 du Code civil.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[Y] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail.

L’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 10 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse, est comprise dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant actuel du loyer et des charges et indexée comme le loyer.

En application de l’article 1231-7 du Code civil, cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision puis à compter de chaque échéance.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante au principal, [Y] [B] supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Cependant, [L] [S] sera débouté de sa demande concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises contre les biens et valeurs mobilières des défendeurs, actes dont il ne justifie pas la survenue.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [L] [S], [Y] [B] sera condamné à verser à [L] [S] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Pour autant, le demandeur ayant attrait la SAS SERGE MAS PROMOTION devant le juge des référés sans s’assurer de l’absence de contestation sérieuse quant à la régularité du cautionnement fondant sa poursuite, [L] [S] sera pour sa part condamné à verser à la SAS SERGE MAS PROMOTION la somme de 500 euros sur le fondement dudit article 700.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation solidaire formulées à l’encontre de la SAS SERGE MAS PROMOTION ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 novembre 2020 entre [L] [S] et [Y] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 9]) à [Localité 13] assorti d’un parking en sous-sol (n°48) sont réunies depuis le 19 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [Y] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS donc qu’à défaut pour [Y] [B] d’avoir volontairement libéré lesdits lieux et restitué les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision, [L] [S] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNONS [Y] [B] à verser à [L] [S] la somme provisionnelle de 6 042.65 euros au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 10 décembre 2024), et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 605.26 euros à compter du 18 avril 2024 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS [Y] [B] à payer à [L] [S] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision puis à compter de chaque échéance ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant actuel du loyer et des charges et indexée comme le loyer ;

CONDAMNONS [Y] [B] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTONS cependant [L] [S] de sa demande relative aux actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises contre les biens et valeurs mobilières des défendeurs ;

CONDAMNONS [Y] [B] à verser à [L] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [L] [S] à verser à la SAS SERGE MAS PROMOTION la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Présidente