MINUTE N°25/03231

DOSSIER N° RG 25/00122 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M4UO

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

Société SNC&CO

102 avenue des Champs-Elysées

75008 PARIS

Représentée par M^e Marlène PERSONNAT, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [T] [N]

22 rue Méridienne

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

Représenté par M^e Gabriel KENGNE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2021, Monsieur et Madame [L] ont donné à bail à Monsieur [T] [N] un logement situé 22 rue Méridienne à SOTTEVILLE-LÈS-ROUEN, moyennant un loyer mensuel de 452€, outre une provision sur charges de 31€.

Par acte authentique en date du 31 juillet 2024, la société SNC&CO s’est portée acquéreur du bien immobilier, l’acte faisant mention d’une dette de Monsieur [V] de 750,62€.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 767,61€ du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 23 septembre 2024 et de justifier de l’assurance des lieux a été délivré au locataire le 8 octobre 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées et sans que l’attestation d’assurance n’ait été produite, par acte du 10 janvier 2025, la société SNC&CO a fait assigner Monsieur [V] devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 13 juin 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 16 septembre 2025.

A cette audience, la société SNC&CO était représentée par Maître PERSONNAT qui a communiqué le montant actualisé de la dette soit 2 199,71€, indiquant que les frais de relance pouvaient être retirés. Elle a confirmé que l’attestation d’assurance n’avait pas été produite et se rapporter à l’acte introductif d’instance.

Monsieur [V] était représenté par Maître [G] qui a indiqué que 150€ étaient versés chaque mois et que Monsieur [V] percevait l’allocation adulte handicapé pour la somme de 1 016€. Pour le surplus, il s’est rapporté à ses conclusions.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, la société SNC&CO demande au juge des contentieux de la protection de :

— Constater la résiliation du contrat de location consenti portant sur un logement situé 22 rue Méridienne à SOTTEVILLE-LÈS-ROUEN aux torts et griefs de Monsieur [V],

— Dire et juger en conséquence que celui-ci devra vider de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef les lieux loués,

— Dire et juger qu’à défaut d’obtempérer, le requérant pourra faire procéder à son expulsion par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [V] à lui payer :

→la somme de 1 767,61 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges dus arrêtés au 23 septembre 2024, avec intérêts à compter de l’assignation,

→le montant des loyers et charges dus à compter du 8 octobre 2024 et ce jusqu’à la date de résiliation du bail le 8 décembre 2024,

→à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises soit la somme de 517,68€ par mois, actualisable selon les stipulations contractuelles et ce jusqu’à complète libération des lieux,

→la somme de 2 500 euros pour résistance abusive,

→la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice moral,

→la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [V] en tous les frais et dépens de l’instance comprenant les coûts des commandements de payer et de justifier de l’assurance locative,

— Ordonner l’exécution provisoire.

Aux termes de ses conclusions, communiquées à l’audience et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [V] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Ordonner à la société SNC&CO de produire un décompte des loyers actualisé faisant apparaître les montants versés par la CAF ainsi que les sommes versées par lui,

— Lui accorder le bénéfice de l’application des dispositions de l’article 1244-1 du code civil,

— Déclarer que le montant des sommes dues soit échelonné sur une durée de 36 mois, avec cette précision que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

— Lui ordonner de continuer à régler la somme de 150€ par mois outre le loyer courant pendant 35 mois, le solde au 36ème mois,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Dire et juger qu’il n’est pas inéquitable, compte-tenu de sa situation financière, de laisser à sa charge les frais irrépétibles,

— Débouter la société SNC&CO du surplus de ses demandes.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 et Monsieur [V] a été autorisé à justifier de l’assurance du logement dans le temps du délibéré.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SNC&CO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 8 octobre 2024.

Monsieur [V] a communiqué dans le temps du délibéré deux attestations d’assurance habitation, l’une pour la période allant du 10 mars 2022 au 1er mars 2023 et l’autre pour la période allant du 2 janvier 2025 au 1er janvier 2026. Si Monsieur [V] justifie être actuellement assuré, il ne produit aucune attestation pour l’année 2024, concernée par le commandement. Il convient d’en conclure que le bailleur est bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et de constater la résiliation de plein droit du bail le 9 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SNC&CO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SNC&CO ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SNC&CO produit un décompte arrêté au 6 septembre 2025, aux termes duquel Monsieur [V] était redevable à cette date de la somme de 2 196,71€, déduction faite des frais de relance. Il est à noter que ce décompte fait bien mention des sommes versées par la CAF au titre de l’allocation logement.

Monsieur [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre un cause le montant de la dette, il convient de le condamner à payer la somme de 2 196,71€ à la société SNC&CO avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 1 767,61€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Monsieur [V] demande à bénéficier de délais de paiement sur une période de 36 mois sur le fondement de l’article 1244-1 du code civil, abrogé depuis le 1er octobre 2016.

L’acquisition de la clause résolutoire étant constatée pour défaut d’assurance, les délais de paiement prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent trouver à s’appliquer, tout comme la suspension des effets de la clause résolutoire.

En revanche, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au regard de la situation justifiée par Monsieur [V], il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes indemnitaires

Sur le préjudice moral

La société SNC&CO demande que lui soit accordée la somme de 2 500€ en réparation de son préjudice moral. Toutefois, elle ne produit aucun justificatif dudit préjudice. Elle doit donc être déboutée de sa demande.

Sur la résistance abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus. L’abus peut être caractérisé par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance. L’abus de droit exige au moins un acte de mauvaise foi.

En l’espèce, Monsieur [V] a défendu ses droits. Il était représenté à l’audience pour faire valoir ses arguments. La société SNC&CO ne présente aucun argument à l’appui de sa demande. Par conséquent, la résistance abusive n’est pas caractérisée et il convient de débouter la société SNC&CO de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [V], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] est condamné à payer à la société SNC&CO la somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la société SNC&CO recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 30 septembre 2021 concernant le logement situé 22 rue Méridienne à SOTTEVILLE-LÈS-ROUEN (76300), donné en location à Monsieur [T] [N] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 9 novembre 2024,

DIT que Monsieur [T] [N] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [T] [N] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 22 rue Méridienne à SOTTEVILLE-LÈS-ROUEN (76300), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société SNC&CO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer à la société SNC&CO la somme de 2 196,71 euros (deux mille cent quatre-vingt-seize euros et soixante-et-onze centimes) arrêtée à la date du 6 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 1 767,61 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [T] [N] à s’acquitter de cette somme en 23 versements de 90 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce,

DÉBOUTE la société SNC&CO de ses demandes de dommages et intérêts,

DÉBOUTE Monsieur [T] [N] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 octobre 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 10 janvier 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer à la société SNC&CO la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT