TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le :

à M^e LEMAS

■

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/10600

N° Portalis 352J-W-B7I-C5LUF

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Annick LEMAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2008

DÉFENDERESSES

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

défaillant

S.A.S. FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

défaillant

Décision du 14 Novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/10600 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LUF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère vice-présidente adjointe

Madame Brigitte BOURDON, Vice-présidente

Madame Océane CHEUNG, Juge

assistée de M^me Emilie GOGUET, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Brigitte BOURDON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Réputé contradictoire

en premier ressort

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes du dispositif de l’acte introductif d’instance, et au visa de l’article 1240 du code civil, ainsi que des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [Y] demande au tribunal de :

— Recevoir Mme [Y] en ses demandes et la déclarer bien fondée ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à remettre en service le WC commun aux lots 42 et 50 du règlement de copropriété, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard ;

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic Foncia [Localité 10] Rive Droite et le cabinet Foncia [Localité 10] Rive Droite au titre de sa responsabilité professionnelle au paiement à Mme [Y] de la somme de 21 600 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Dispenser Mme [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’aux frais d’astreinte et dommages-intérêts ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement à Mme [Y] de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— Les condamner aux dépens dont distraction au profit de Maître Annick Lemas, avocat, en application de l’article 699 du CPC.

*

Bien que régulièrement assignés, le cabinet Foncia [Localité 10] Rive Droite et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 11], n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 29 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 3 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur les responsabilités

Mme [Y] invoque la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que ni lui, ni le syndic de copropriété, n’ont respecté leurs obligations en ne remettant pas en état les WC communs.

Sur ce,

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12]

Vu l’article 1240 du code civil,

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

En vertu de l’article 14 de cette loi, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de cette disposition, il appartient au syndicat des copropriétaires d’assurer le maintien en état de fonctionnement des équipements parties communes et sa responsabilité de plein droit est engagée en cas de dommage causé par un défaut d’entretien des parties communes, par exemple en ne faisant pas respecter le règlement de copropriété ou en négligeant de prendre les mesures conservatoires et d’administration des parties communes.

L’entretien de l’immeuble inclut non seulement les réparations courantes, mais aussi les réfections de toute nature, indispensables pour assurer tant la conservation de l’immeuble que la jouissance par chaque propriétaire de son lot.

Le syndicat est également responsable des troubles de jouissance dont un copropriétaire a été victime suite à un défaut d’entretien des parties communes.

En l’espèce, il est stipulé au règlement de copropriété que :

— « les cabinets d’aisance à usage collectif » sont des parties communes (article 4),

— le lot 49 dont Mme [Y] est propriétaire, dispose des WC communs avec les lots 42 à 50 (Titre 3, article 5, désignation des lots).

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est tenu d’entretenir cette partie commune et de garantir l’accès et la jouissance de cette partie commune à Mme [Y].

En s’abstenant de remettre en état cette partie commune et d’en permettre l’usage par Mme [Y], le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires responsable du défaut de fonctionnement des WC situés au 6ème étage et dont le lot n°49 dispose de l’usage de cette partie commune de l’immeuble.

Sur la responsabilité du syndic

Tiers au contrat de syndic, les copropriétaires pris individuellement ne peuvent agir à l’encontre de ce dernier que sur le fondement quasi délictuel.

Cette responsabilité suppose nécessairement qu’une faute causant un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le syndic qui ne fait pas respecter le règlement engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires et sa propre responsabilité vis-à-vis des copropriétaires pris individuellement.

Le défaut d’entretien d’une partie commune à jouissance privative engage la responsabilité du syndic.

Ainsi, engage sa responsabilité le syndic qui, avisé d’un désordre affectant une partie commune et des troubles qu’il génère, néglige d’informer le syndicat des copropriétaires sur la nécessité d’une intervention et sur les conséquences prévisibles de toute carence.

Il engage aussi sa responsabilité lorsqu’il tarde à faire procéder à une réparation.

Le syndic doit également déférer à la demande d’un copropriétaire d’inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée une demande qui lui est faite, sauf tardiveté de la demande.

En l’espèce, en s’abstenant, d’une part, de procéder aux réparations du WC commun dont Mme [Y] à l’usage selon le règlement de copropriété, et d’autre part, d’inscrire à l’ordre du jour sa demande, malgré des demandes réitérées des 12 avril 2022, 15 décembre 2023 et 26 avril 2024 (pièces communiquées n° 4, 5 et 6) le syndic a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de Mme [Y] copropriétaire.

2. Sur les demandes indemnitaires et de remise en état sous astreinte

Mme [Y] expose avoir subi un préjudice à hauteur de 21 600 euros (400 euros par mois, depuis son acquisition le 13 décembre 2019), puisqu’en l’absence de WC fonctionnels, elle est dans l’impossibilité de louer son bien, et demande la condamnation solidaire des défendeurs à l’indemniser.

Elle demande également que les travaux nécessaires soient effectués, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la date de l’assignation.

Sur ce,

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat et le syndic peuvent être condamnés in solidum à réparer le préjudice causé aux copropriétaires.

La réparation des dommages doit être intégrale sans que le syndicat des copropriétaires ne puisse opposer qu’il serait nécessaire de lui rappeler son obligation d’entretien.

En l’espèce, le défaut d’entretien des WC communs par le syndicat des copropriétaires et la faute commise par le syndic ont causé un dommage à Mme [Y], la privant de l’usage du WC commun attaché à son lot depuis l’acquisition de son lot le 13 décembre 2019.

Le préjudice en résultant est en lien direct avec les fautes du syndicat des copropriétaires et du syndic et doit être réparé sans perte ni profit.

Mme [Y] qui chiffre son préjudice sur la base de l’évaluation du loyer d’une chambre de service ne justifie pour autant d’aucun bail en cours.

Dans son mail adressé au syndic le 9 décembre 2020 elle admet ne pas avoir l’intention pour le moment de louer cette chambre qu’elle utilise comme débarras le temps de travaux dans son appartement.

Le préjudice de jouissance ne doit être pris en compte qu’à compter de la demande par lettre recommandée adressée au syndic le 12 avril 2022, soit pendant une période de 27 mois à la date d’assignation du syndicat des copropriétaires et du syndic (du 12 avril 2022 au 15 juillet 2024).

Son préjudice ne peut correspondre qu’à la perte de chance de pouvoir louer sa chambre et sera évalué comme suit (90 % x 400 euros/mois x 27 mois), soit 9 720 euros

En conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] et le syndic, la société Foncia Rive Droite, seront condamnés in solidum à payer à Mme [U] [Y] la somme de 9 720 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande remise en état sous astreinte

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précité,

Tout copropriétaire est fondé à solliciter la cessation d’une atteinte aux parties communes ou aux stipulations du règlement de copropriété.

Il y a lieu également de faire cesser le trouble de jouissance subi par Mme [Y], privée de l’usage du WC commun et d’ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] la remise en service du WC commun aux lots n° 42 à 50 du règlement de copropriété dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement.

Faute d’exécution dans ce délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] sera redevable passé ce délai d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à la somme de 100 euros par jour de retard pendant six mois.

3. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] et le syndic, la société Foncia Rive Droite, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] et le syndic, la société Foncia Rive Droite, seront condamnés in solidum à payer à Mme [U] [Y] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, Mme [U] [Y] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] et la société Foncia Rive Droite à payer à Mme [U] [Y] la somme de 9 720 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] à remettre en service le WC commun aux lots n° 42 à 50 du règlement de copropriété dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que faute d’exécution dans ce délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] sera redevable passé ce délai d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à la somme de 100 euros par jour de retard pendant six mois,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] et la société Foncia Rive Droite à payer à Mme [U] [Y] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] et la société Foncia Rive Droite aux dépens, dont distraction au profit de M^e Lemas pour la partie des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu préalablement provision ;

Rappelle que Mme [U] [Y] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Déboute Mme [U] [Y] du surplus de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 10] le 14 Novembre 2025

Le Greffier Le Président