N°Minute : 2026/28

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-OMER

1ère Chambre CIVILE

N° RG 24/01587 – N° Portalis DBZ4-W-B7I-B5ZN

JUGEMENT DU : TREIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société LVDH INVEST,

immatriculée au RCS de LILLE N° 752 840 405

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

d’une part,

ET :

DÉFENDEUR

M. [B] [E]

né le 29 Février 1964 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Louise DUBOIS CATTY, avocat au barreau de SAINT-OMER,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C62765-2025-00029 du 09/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Omer)

Copie exécutoire délivrée

le d’autre part,

à

Copie délivrée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience publique du 23 Janvier 2026, par :

M^me Gersende BUFFET, statuant en Juge Unique assistée de Karine BREBION, F.F. Greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Jugement : contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au Greffe le 13 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 30 avril 2010, Monsieur [B] [E] a consenti avec la société AUX MERVEILLEUX GAMBETTA un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2010 pour se terminer le 30 avril 2019, moyennant un loyer mensuel de 2.969,32 euros hors taxes et hors charges et le versement de la somme de 7.448,13 euros à titre de dépôt de garantie.

Par acte du 30 juillet 2014, le fonds de commerce a été cédé à la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2020, la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1] a sollicité auprès de Monsieur [B] [E] le renouvellement du bail commercial pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1er juillet 2020, avec une baisse de loyer à 30.000 euros hors taxes et hors charges par an.

Puis par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2021, la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1] a donné congé à Monsieur [B] [E] pour le 30 septembre 2021 et a quitté les lieux.

Aux termes d’un procès-verbal d’assemblée générale du 24 août 2022, il a été constaté la réalisation définitive de la dissolution de la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1] et la transmission universelle de son patrimoine à la SAS LVDH INVEST.

Suivant courriers recommandés avec accusé de réception en date des 31 août et 12 octobre 2022, la SAS LVDH INVEST, venant aux droits de la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1], a demandé à Monsieur [B] [E] de lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 7.448,13 euros.

Aucun règlement n’étant intervenu, la SAS LVDH INVEST, par acte de commissaire de justice en date du 04 août 2023, fait assigner en paiement Monsieur [B] [E] devant le tribunal de proximité d’UZES.

Par jugement en date du 10 septembre 2024, le tribunal de proximité d’UZES s’est déclaré incompétent matériellement et territorialement au profit du tribunal judiciaire de SAINT-OMER.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, la SAS LVDH INVEST demande au tribunal de :

débouter Monsieur [B] [E] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

condamner Monsieur [B] [E] à lui payer la somme de 7.448,13 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure soit le 31 août 2022,

condamner Monsieur [B] [E] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Monsieur [B] [E] aux entiers dépens.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie, la SAS LVDH INVEST relève que Monsieur [B] [E] ne conteste pas ne pas avoir restitué le dépôt de garantie. Au visa de l’article 1315 du code civil, elle fait valoir que le défendeur ne démontre pas qu’elle serait redevable à son égard de réparations locatives.

Sur la demande indemnitaire au titre des prétendues réparations locatives, elle conclut qu’aucune réparation ne lui est imputable. Au visa des articles 1231-1 du code civil et R145-35 du code de commerce, elle considère que Monsieur [B] [E] échoue à rapporter la preuve de dégradations locatives imputables à la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1]. Elle énonce que le préjudice ne peut être quantifié avec certitude et que Monsieur [B] [E] n’a jamais formulé de demande de réparations locatives pendant la durée du bail et lors de la restitution des locaux. Elle relève que les travaux incluent des améliorations non imputables au preneur et excédant les réparations locatives. Elle soutient que Monsieur [B] [E] n’a pas respecté la stipulation contractuelle du bail commercial prévoyant la procédure contradictoire applicable aux réparations locatives, ce qui est de nature à la priver de tout droit à indemnisation. Elle argue que les travaux réalisés en 2023 par le nouveau propriétaire de l’immeuble ne peuvent engager la responsabilité du preneur puisqu’ils ont été décidés et payés par un tiers après la cession. Elle conclut à l’absence de preuve d’une faute du locataire en cours de bail, d’un préjudice certain et déterminable et d’un lien de causalité entre les dégradations alléguées et les travaux invoqués, réalisés par un tiers après la vente.

Sur la demande indemnitaire au titre de la perte de chance de vendre le local à un prix supérieur, elle allègue que la responsabilité du locataire nécessite la preuve d’une faute contractuelle causant un préjudice certain et direct en application de l’article 1231-1 du code civil. Elle estime que Monsieur [B] [E] ne démontre pas l’existence de dégradations imputables au locataire. Elle énonce que le défendeur n’établit pas que les dégradations alléguées du local commercial auraient entraîné une perte de chance de vendre l’immeuble à un prix supérieur en raison d’une décote de sa valeur. Elle soutient que l’état d’entretien de l’immeuble n’a eu aucune influence sur le prix dans la mesure où l’acquéreur destinait son achat à une location nécessitant des travaux de transformation du local, à la charge du locataire commercial.

Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre des loyers dus, elle fait valoir, au visa de l’article L145-10 du code de commerce, qu’une demande de renouvellement du bail commercial a été délivrée le 26 juin 2020 à Monsieur [B] [E] et que ce dernier n’a pas fait connaître ses intentions dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la demande de renouvellement, de sorte que le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Elle affirme avoir, conformément à l’article L145-57 du code de commerce, exercé son droit d’option qui n’était soumis à aucun délai de préavis.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2025, Monsieur [B] [E] demande au tribunal de :

A titre principal,

débouter la société LVDH INVEST de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire

déclarer n’y avoir lieu à intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure,

octroyer des délais de règlement à Monsieur [E] qui ne sauraient être inférieurs à 24 mois,

A titre reconventionnel,

condamner la société LVDH INVEST à lui verser la somme de 81.477,48 euros au titre des réparations locatives dues,

condamner la société LVDH INVEST à lui verser la somme de 17.335,92 euros au titre des loyers dus,

le tout, après déduction de la somme de 7.448,13 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie,

En tout état de cause,

condamner la société LVDH INVEST à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société LVDH INVEST aux entiers dépens.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie, Monsieur [B] [E] ne conteste pas l’absence de restitution du dépôt de garantie à la SAS LVDH INVEST mais considère que la retenue du dépôt de garantie est justifiée au regard du défaut d’entretien des lieux par le preneur, l’ayant contraint à vendre son bien à un prix nettement réduit.

Sur le défaut d’entretien et les dégradations, il affirme, au visa de l’article 1217 du code civil, que le bailleur est en droit de procéder à une retenue de garantie lorsque le preneur n’a pas satisfait à ses obligations, notamment en n’entretenant pas régulièrement le logement et en s’abstenant de procéder aux réparations locatives. Il soutient que le preneur lui a rendu un local délabré et mal entretenu, sans lui fournir la moindre explication. Il argue que l’état dans lequel l’immeuble lui a été rendu est nettement différent de l’état dans lequel l’immeuble a été donné au locataire. Il énonce qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives et doit le rendre dans le même état en application de l’article 1731 du code civil.

Sur le prix de vente du bien, il expose que l’immeuble n’a pas pu se vendre au prix estimé en état d’usage normal en raison des importants travaux nécessaires avant tout nouvel usage du bien. Il affirme avoir subi un important manque à gagner de l’ordre de 80.000 euros du fait des dégradations et du défaut d’entretien par la société AUX MERVEILLEUX GAMBETTA. Il en déduit que la retenue du dépôt de garantie était parfaitement justifiée.

Sur le coût des travaux de remise en état, il énonce être bien fondé à réclamer au preneur la prise en charge des frais excédant le montant du dépôt de garantie retenu par ses soins. Il ajoute que l’indemnisation au titre des réparations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution desdites réparations. Il affirme avoir été contraint de vendre l’immeuble en ce qu’il n’avait pas les moyens d’assumer financièrement la remise en état des lieux. Il prétend que le prix de l’immeuble a été nettement diminué au regard des travaux conséquents nécessaires à la remise en état des lieux pour un usage normal. Selon lui, la baisse du prix de vente n’était pas une adaptation aux conditions du marché. Il soutient que son préjudice résulte directement des défaillances du preneur et consiste en un important manque à gagner dans la vente de son bien. Il avance que le preneur est tenu de prendre en charge les réparations nécessaires à la remise en état des lieux qui ont été dégradés de son fait. Il affirme que le local est demeuré à usage commercial et que la nature de l’activité commerciale n’a nécessité aucune adaptation particulière. Il souligne que les travaux ont uniquement consisté en la remise en état de l’immeuble compte tenu des dégradations occasionnées par la société « AUX MERVEILLEUX GAMBETTA » pendant son occupation des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des loyers dus, fondée sur l’article L145-9 du code de commerce, il fait grief à la société demanderesse de ne pas avoir respecté un délai de préavis de 6 mois. Il estime que pour avoir adressé une demande de renouvellement demeurée sans réponse, le preneur disposait d’un délai de 2 ans pour exercer son droit d’option à compter de l’échéance du premier bail, soit jusqu’au 30 avril 2021. Il relève que le droit d’option a été exercé par acte du 27 juillet 2021, de sorte que le bail avait été tacitement reconduit à cette date et que le délai de préavis était bien de 6 mois.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1)Sur le défaut d’entretien et les dégradations locatives

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

II résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1732 du même code, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

En l’espèce, selon le contrat de bail commercial signé le 30 avril 2010 entre Monsieur [B] [E] et la société AUX MERVEILLEUX GAMBETTA, le preneur devait entretenir les lieux loués en bon état de réparations, grosses ou menues, en ce compris les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, et de les rendre à sa sortie, quel qu’en soit le motif, en bon état de réparations (page 3 du bail).

Il appartenait ainsi au locataire d’effectuer à la fois les petites et grosses réparations sur le bien donné à bail, à l’exception de celles résultant de la vétusté, étant relevé que les dispositions de l’article R145-35 du code de commerce relatives aux dépenses non imputables au locataire ne sont pas applicables au présent litige eu égard à la date de conclusion du contrat de bail.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, la société AUX MERVEILLEUX GAMBETTA est présumée avoir reçu les locaux en bon état de réparations.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi contradictoirement le 28 septembre 2021 a mis en évidence un défaut d’entretien ainsi que des dégradations locatives à plusieurs endroits de l’immeuble :

extérieur : peinture dégradée, baguette de cadre de vitrine cassée, trous de fixation apparents ;

rez-de-chaussée : carrelage sale et abîmé, fils électriques sortant du sol coupés à ras, murs en mauvais état (présence de coups et de trous importants et de multiples trous de fixation) ; une plinthe fendue vers la cave et des plinthes manquantes côté [Adresse 4] ; châssis fixes sales ; une fissure au plafond ;

sous-sol : murs sales et présentant de multiples éclats au niveau de la montée d’escalier ; absence de châssis au niveau d’un soupirail ; partie inférieure du coffrage dégradée en bas de l’escalier ;

premier étage : sol très sale, murs carrelés sales avec de multiples trous chevillés et 5 carrelages manquants ; une vitre cassée ; faux-plafond très sale et fortement taché ; tuyaux de cuivre coupés et apparents dans l’angle côté [Adresse 4] ; deux capots manquants et un autre cassé au niveau des prises électriques ;

escalier menant au deuxième étage : rampe cassée ;

deuxième palier (deuxième étage) : bloc porte cassé ; boiserie dégradée au niveau de la double porte-fenêtre et stores hors d’usage ;

salle à manger (deuxième étage) : présence de traces et de 5 trous chevillés sur les murs ;

dégagement et WC (deuxième étage) : sol sale ;

pièce avant (deuxième étage) : un coup apparent sur l’arrête de la serrure de la porte d’accès, présence de 7 trous chevillés sur les murs ; boiserie en mauvais état en partie inférieure de la porte-fenêtre ;

palier (troisième étage) : double fenêtre ancienne, en mauvais état ; vitre du châssis fixe fendue ;

grande pièce (troisième étage) : boiserie dégradée en partie inférieure des deux fenêtres ;

petite pièce (troisième étage) : peinture sale ;

grenier : présence d’un moteur de climatisation dont l’alimentation électrique a été enlevée.

Il résulte de ce constat que le locataire a manqué à son obligation de restituer les locaux loués en bon état de réparations.

Il apparaît que dans la perspective de la fin imminente du bail, les parties avaient défini contractuellement l’organisation relative à la restitution des lieux loués, comprenant le constat de la situation des locaux au regard des opérations d’entretien et de réparation incombant au preneur, l’identification et l’évaluation des travaux éventuellement nécessaires, et la sanction contractuelle y afférente.

Le bail commercial contient en effet un article relatif à la restitution des lieux loués (pages 6 et 7 du bail) stipulé en ces termes ;

« Le preneur devra rendre les lieux loués en bon état de réparations ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état.

Dans ce dernier cas, il sera procédé, en la présence du preneur dûment convoqué ou de son représentant, à l’état des lieux au plus tard un mois avant l’expiration du bail.

Cet état des lieux comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur et prévoira un état des lieux complémentaires dès après le déménagement du preneur à l’effet de constater si des réparations complémentaires sont nécessaires par suite de l’exécution dudit déménagement.

Le preneur devra, dans les 8 jours calendaires suivant la notification des devis établis par un bureau d’études techniques ou des entreprises qualifiées, donner son accord auxdits devis.

S’il ne donne pas son accord dans le délai ci-dessus, les devis seront réputés agréés et le bailleur pourra les faire exécuter par des entreprises de son choix en en réclamant le montant au preneur. »

Les différentes étapes de restitution des lieux loués prévues au contrat n’ont toutefois pas été suivies par les parties et ce n’est qu’à l’occasion de la demande de restitution du dépôt de garantie que Monsieur [B] [E] a sollicité une indemnisation au titre des réparations locatives.

Faute d’avoir mis en œuvre la clause précitée, Monsieur [B] [E] ne peut obtenir une indemnisation qu’à charge de démontrer que le manquement du locataire à son obligation de restituer les locaux loués en bon état de réparations lui a causé un préjudice.

2)Sur le préjudice causé par les manquements contractuels du preneur

Monsieur [B] [E] affirme que les défaillances de la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1] lui ont occasionné un préjudice constitué par un important manque à gagner lors de la vente de son bien, corrélé par le montant des réparations supportées par la SCI COPPEY FENELON, nouvel acquéreur de l’immeuble.

Il fait état d’un préjudice à hauteur de 81.477,48 euros, correspondant au montant global des réparations décomposé comme suit :

travaux :

— peinture (entreprise DE BACKER) : 17.650,60 euros TTC (travaux de rénovation des embellissements intérieurs)

— climatisation/chauffage (entreprise FREMA) : 18.265,38 euros TTC (installation d’une climatisation réversible au rez-de-chaussée et au premier étage)

— Menuiserie et remplacement châssis divers (entreprise FORTRY) : 39.741,60 euros TTC

— Menuiserie divers (entreprise FORTRY) : 3.651,60 euros TTC

entretien :

— toiture (entreprise HIS) : 553,56 euros TTC (remise en place d’ardoises, nettoyage du chéneau et réparation, reprise fixation faitage)

— entretien (entreprise Milbled-Wimez) : 174,74 euros TTC

— mise en sécurité (entreprise ACTEMIUM) : 1.440 euros TTC (remise en état des prises électriques).

Il est constant que Monsieur [B] [E] a mis en vente l’immeuble après le départ de la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1].

Un mandat de vente a été régularisé le 12 avril 2022 et l’immeuble a été vendu le 29 décembre 2022, soit près de 8 mois plus tard, au prix de 220.000 euros à la SCI COPPEY FENELON avant d’être remis en location le 1er septembre 2023.

Préalablement à la vente du bien, Monsieur [B] [E] a fait établir deux avis de valeur les 14 janvier 2021 et 05 octobre 2021 par Maître [J], notaire à [Localité 1].

La première estimation du bien, qui se situe entre 290.000 et 300.000 euros, a été effectuée près de 8 mois avant le congé donné par le locataire et en prenant uniquement en compte le marché immobilier.

La seconde évaluation, réalisée dans les jours suivant la libération des lieux, est nettement moindre que la précédente puisqu’elle situe la valeur vénale du bien entre 200.000 et 220.000 euros. Pour établir cet avis de valeur, le notaire s’est basé non seulement sur le marché immobilier mais également sur la nécessite d’entreprendre de gros travaux de remise en état.

Par courrier daté du 04 mars 2025, la SCI COPPEY FENELON affirme avoir dû, au regard de l’état du bâtiment, procéder à différents travaux avant le remettre en location. Les travaux réalisés par le nouvel acquéreur de l’immeuble ont consisté en :

— une mise en sécurité électrique (entreprise ACTEMIUM) : 1.440 euros TTC (remise en état des prises électriques),

— le remplacement du chauffage (entreprise FREMA) : 18.265 euros TTC (installation d’une climatisation réversible au rez-de-chaussée et au premier étage),

— menuiserie, révision des planchers, portes d’entrée, changement des huisseries (avec isolation) : 39.741 euros TTC (entreprise FORTRY).

Sur les travaux de mise en sécurité électrique :

Les travaux de mise en sécurité électrique réalisés par la SCI COPPEY FENELON ont été rendus nécessaires par les dégradations locatives imputables à la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1].

Le constat de commissaire de justice dressé le 28 septembre 2021 a en effet relevé plusieurs défectuosités au niveau du système électrique : fils électriques sortant du sol coupés à ras au niveau du rez-de-chaussée, deux capots manquants et un autre cassé au niveau des prises électriques du premier étage.

Sur le remplacement du chauffage :

La SCI COPPEY FENELON indique avoir confié à l’entreprise FREMA des travaux de remplacement du chauffage de l’immeuble, pour un montant de 18.265 euros TTC.

Le devis joint au courrier a pour objet l’installation d’une climatisation réversible au rez-de-chaussée ainsi qu’au premier étage.

Le financement de ces travaux ne peut toutefois être imputé au défaut d’entretien de la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1], dans la mesure où le constat de commissaire de justice ne contient aucune information sur le système de chauffage du bien immobilier.

Sur les travaux de menuiserie, révision des planchers, portes d’entrée, changement des huisseries (avec isolation) :

La SCI COPPEY FENELON affirme avoir été contrainte d’entreprendre des travaux de remise en état des menuiserie, planchers, porte d’entrée et huisserie, pour un montant de 39.741 euros TTC.

Sur ce point, le constat de commissaire de justice a mis en évidence de nombreuses détériorations affectant les boiseries, châssis, vitres, portes et sols.

Les travaux financés par la SCI COPPEY FENELON sont donc liés aux manquements contractuels de la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1], laquelle n’a pas maintenu les locaux en bon état de réparations locatives, alors que, selon le contrat de bail, elle devait prendre en charge les petites et grosses réparations.

Sur les travaux de peinture :

A la lecture du courrier de la SCI COPPEY FENELON et du contrat de bail signé le 15 novembre 2023, rien ne permet d’affirmer que les travaux de rénovation des embellissements intérieurs aient été pris en charge par le nouvel acquéreur de l’immeuble et non pas par le nouveau locataire.

Ce faisant, il n’est pas démontré que la nécessité d’entreprendre les dits travaux ait eu une incidence sur le prix de vente du bien.

Sur la reprise de la toiture :

Il est versé au dossier une facture d’entretien de la toiture d’un montant de 553,56 euros, établie le 20 septembre 2023 par l’entreprise HIS.

Les travaux ont consisté en la remise en place d’ardoises, le nettoyage et la réparation du chéneau et la reprise fixation du faîtage.

Outre le fait que ces travaux d’entretien sont intervenus près de 2 ans après le départ de la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1], le constat de commissaire de justice du 28 septembre 2021 ne comporte aucune précision sur l’état de la toiture de l’immeuble.

Dès lors, ces travaux ne peuvent être attribués à un défaut d’entretien de la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1].

***

En définitive, seuls les travaux de mise en sécurité électrique d’un montant de 1.440 euros TTC et les travaux de menuiserie, révision des planchers, portes d’entrée et changement des huisseries à hauteur de 39.741 euros TTC présentent un lien direct avec les manquements contractuels de la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1].

La nécessité d’entreprendre ces travaux d’ampleur, représentant un coût global de (1.440 + 39.741 = 41.181 euros TTC), a nécessairement eu une influence sur le prix de vente du bien puisqu’après avoir pris connaissance de l’état de l’immeuble, le notaire a réévalué le bien à la baisse, passant d’un avis de valeur compris entre 290.000 et 300.000 euros le 14 janvier 2021 à une estimation de l’ordre de 200.000 à 220.000 euros le 05 octobre 2021, après la sortie du locataire.

Monsieur [B] [E] démontre ainsi avoir subi un préjudice résultant directement des défaillances de la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1], qu’il convient d’estimer à la somme de 41.181 euros.

Le bailleur était bien fondé à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 7.448,13 euros dans la mesure où le bail commercial du 30 avril 2010 prévoyait que cette somme serait conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de toutes indemnités de quelque nature qu’elles soient, que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des locaux.

Au regard de ce qui précède, la SAS LVDH INVEST, venant aux droits de la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1] sera déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie et condamnée à payer à Monsieur [B] [E] la somme de (41.181 – 7448,13 euros) = 33.732,87 euros, en réparation de son préjudice, déduction faite du dépôt de garantie.

2)Sur les loyers dus

Il résulte de l’article L145-9 du code de commerce qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Conformément à l’article L145-10 du même code, A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Selon l’article L145-57 du même code, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

L’article L145-60 du même code dispose que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans

En l’espèce, le bail commercial signé le 30 avril 2010 entre Monsieur [B] [E] et la société AUX MERVEILLEUX GAMBETTA a commencé à courir le 1er mai 2010 pour se terminer le 30 avril 2019.

Aucune des parties ne s’étant manifestée à l’expiration du bail, celui-ci s’est poursuivi par tacite prolongation jusqu’à ce que par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2020, la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1] sollicite auprès du bailleur le renouvellement du bail commercial pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1er juillet 2020, avec une baisse de loyer à 30.000 euros hors taxes et hors charges par an.

Monsieur [B] [E] étant demeuré silencieux à la suite de la demande de renouvellement présentée par la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1], il était réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En l’absence de procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, le locataire disposait d’un délai de deux ans à compter du 1er juillet 2020, date de renouvellement du bail, soit jusqu’au 1er juillet 2022, pour exercer son droit d’option lui permettant de quitter les lieux sans respecter le délai de préavis de 6 mois prévu à l’article L145-9 du code de commerce.

Invoquant l’absence de réponse ou d’accord sur le montant du loyer renouvelé, la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1] a, par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2021, notifié à Monsieur [B] [E] l’exercice de son droit d’option et lui a donné congé pour le 30 septembre 2021, renonçant ainsi à son droit au renouvellement du bail précédemment sollicité.

L’exercice de ce droit étant intervenu le 27 juillet 2021, c’est-à-dire avant l’expiration du délai biennal, la société AUX MERVEILLEUX [Localité 1] n’était pas soumise au respect du délai de préavis de 6 mois.

Monsieur [B] [E] n’est donc pas fondé à réclamer le paiement des loyers entre le 27 juillet 2021 et le 27 janvier 2022 et sa demande en paiement de la somme de 17.335,92 euros au titre des loyers dus sera par conséquent rejetée.

3)Sur les mesures de fin de jugement

*Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS LVDH INVEST, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

*Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS LVDH INVEST, partie perdante, sera condamnée à payer à Monsieur [B] [E] la somme de 1.500 euros.

*Sur l’exécution provisoire du jugement

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SAS LVDH INVEST de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

Condamne la SAS LVDH INVEST à payer à Monsieur [B] [E] la somme de 33.732,87 euros au titre du préjudice subi, déduction faite du dépôt de garantie ;

Déboute Monsieur [B] [E] de sa demande en paiement au titre des loyers dus ;

Condamne la SAS LVDH INVEST à payer à Monsieur [B] [E] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS LVDH INVEST aux dépens ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal Judiciaire de Saint-Omer par mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LE GREFFIER, LE JUGE,