TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [E] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02506 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YBD

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LUTECE 2000 sis [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet LOISELET [Localité 10] FILS ET F. [V] – [Adresse 5]

représenté par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [P]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02506 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YBD

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [P] est propriétaire des lots n°4204 et [Localité 2] dans l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1], cadastré [Localité 8] n°[Cadastre 7], soumis au régime de la copropriété représentant 135/100000ème et 2/100000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LUTECE 2000, sis [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS et F. [V] en exercice, a assigné M. [E] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3724,05 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période allant du 1 octobre 2023 au 1 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de 3451,36 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus,629,31 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1500 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 juillet 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à personne, M. [E] [P] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°4204 et 20744, indiquant la répartition des tantièmes et la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de M. [E] [P] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 octobre 2023 au 1 avril 2025,le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2023, l’historique du compte du 1 juillet 2012 au 1 avril 2025 dont il résulte que le solde de son compte était égal à 0 le 20 septembre 2013, et que le solde était débiteur de 4353,36 euros au 1 avril 2025 (en ce inclus 629,31 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2023 et 12 juin 2024 comportant : -approbation des comptes des exercices 2022 et 2023,

— vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2023, 2024 et 2025

— vote des travaux ou opérations suivantes : aménagement du local poubelles, suppression des colonnes VO du bâtiment C1/C2 et du bâtiment J, travaux de rénovation des paliers bâtiment A, C1/C2, D1/D2, E1/E2, F1/F2, G1/G2, H1/H2, I1/I2, J, K, condamnation des colonnes VO du bâtiment B1/B2, F1/F2, I1/I2, travaux de remplacement des boiseries en façade bâtiment B1/B2, C1/C2, D1/D2, E1/E2, F1/F2, G1/G2, H1/H2, J, K

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,une sommation de payer par acte d’huissier en date du 17 juillet 2024 valant mise en demeure sur la somme de 3451,36 euros, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3724,05 euros.

M. [E] [P] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 3724,05 euros, portant sur la période allant du 1 octobre 2023 au 1 avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 juillet 2024 sur la somme de 3451,36 euros et de l’assignation du 16 avril 2025 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 629,31 euros se décomposant comme suit :

—  85,45 euros pour l’envoi de deux mises en demeure en date des 27 novembre 2023 et 27 mai 2025,

—  74,80 euros pour l’envoi de deux relances en date des 27 décembre 2023 et 27 juin 2024,

—  204 euros au titre de deux mises en demeure par avocat (9 octobre 2024 et 27 janvier 2025)

—  111,30 euros au titre de l’ouverture de contentieux,

—  153,76 euros pour la sommation de payer,

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mise en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’une sommation de payer est un choix qui appartient au syndicat de sorte que le défendeur ne saurait être condamnée à régler au syndic les frais afférents à l’envoi d’autant de courriers, qui ne sont pas strictement nécessaires.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à l’ouverture du dossier contentieux, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, la somme de 334,64 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025, se décomposant comme suit :

—  41,48 euros au titre d’une lettre de mise en demeure par le syndic,

—  37,40 euros au titre d’un courrier de relance,

—  102 euros au titre d’une mise en demeure par avocat,

—  153,76 euros au titre d’une sommation de payer.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LUTECE 2000 sis [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET [Localité 10] FILS et F. [V] :

— la somme de 3724,05 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 octobre 2023 au 1 avril 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 juillet 2024 sur la somme de 3451,36 euros et de l’assignation du 16 avril 2025 pour le surplus,

— la somme de 334,64 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 16 avril 2025,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [E] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LUTECE 2000 sis [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET [Localité 10] FILS et F. [V], la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [E] [P] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente